Thị trường bất động sản có dấu hiệu lệch pha cung - cầu

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

Hiệp hội phân tích, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Theo Savills Việt Nam, cả quý I/2022, phân khúc căn hộ thị trường Hà Nội không có dự án nào “ra hàng”, phân khúc biệt thự, liền kề chỉ có 2 dự án mới bán hàng với hơn 1.500 căn hộ được bán ra. Đói nguồn cung khiến giá bán phân khúc liền kề, biệt thự, shophouse ghi nhận mức cao kỷ lục 569 triệu đồng/m2.

Còn tại TP. HCM, trong 3 tháng qua, thị trường chỉ ghi nhận duy nhất 1 dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm, tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013.

Nhìn chung cả nước, giá nhà biệt thự đã tăng tới 82% theo năm, đất nền nhiều nơi đã tăng tới 40 - 50%. Đặc biệt, trong 2 năm qua gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới, dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu rất lớn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.

Lần đầu tiên sau nhiều năm, ở những thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM cùng lúc xuất hiện tình trạng “đói cung” trầm trọng, giá tăng cao. Đó là chỉ dấu cho thấy sự bất ổn của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, tín dụng vào bất động sản đang bị siết lại trước tình trạng dòng vốn cho thị trường này có dấu hiệu tăng nóng. Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. Nhiều ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực này. Đồng thời, từ cuối tháng 3/2022, có 10 ngân hàng đã tăng lãi suất tiết kiệm, cao nhất tới 0,6%/năm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay.

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực do sự kỳ vọng quá lớn của bên cung. Đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh và giá bắt đầu lao dốc không phanh.

“Trong thời điểm hiện tại, khi nguồn cung co hẹp, giá tăng cao, tín dụng siết lại, liệu có phải bong bóng bất động sản đang căng dần lên?”, ông Đính đặt vấn đề.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh cho rằng, nếu để vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản quá nhiều, dẫn đến cung tăng quá nhanh mà cầu không có, thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng giống như trong quá khứ. Nhưng bây giờ thì ngược lại, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi cầu tăng vùn vụt, điều này có nguy cơ dẫn đến bong bóng.

Theo tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua nổi một căn nhà là báo động của bong bóng. Việt Nam trước đây mới tính có 35 năm, nhưng đến bây giờ cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đó, đất đai ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự, nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì tiếp tục tăng. Ông Nghĩa nhận định, rất có khả năng thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bong bóng vào năm 2023 nếu Chính phủ không kịp thời điều chỉnh.

“Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, cộng với việc siết tín dụng và phát hành trái phiếu thì bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Chưa kể một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn đang nằm trong tay 5 - 7 tập đoàn sân sau của các nhà băng, có thể tạo ra hệ lụy vô cùng nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng. Đây là điều rất đáng lo ngại”, ông Nghĩa đánh giá.

“Bóng ma” bong bóng bất động sản năm 2008, một nỗi ám ảnh của thị trường đang lởn vởn khi những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương đang diễn ra, nhưng ít giao dịch. GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, hiện nguồn cung các dự án khá thấp. Nguy cơ mà thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng đã đành, thêm vào đó, các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá.

“Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn”, ông Đặng Hùng Võ khuyến nghị.