Thị trường bất động sản miền Bắc: Khó xảy ra sốt đất nhưng giá đất vẫn tăng

Khó xảy ra sốt đất trong năm nay

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản miền Bắc có sự phục hồi tích cực sau dịch Covid-19 về mọi mặt.

Về giá bán, các vùng trung tâm hiện đã thiết lập đỉnh từ cao đến rất cao. Giá chung cư tại Hà Nội tăng 4,4% so với quý IV/2021, giá đất nền tăng 10 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái, có nơi mặt đường lớn, vị trí đẹp giá tăng tới 30 - 40%.

Theo số liệu của batdongsan.con.vn, giá đất nền của các tỉnh miền Bắc cũng tăng cao so với cùng kỳ năm 2021, cụ thể Bắc Ninh tăng 16%, Quảng Ninh tăng 20%, Hải Phòng 29%, Bắc Giang tăng 35%.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự phục hồi nhanh chóng sau dịch, xuất hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng mới tại thị trường phía Bắc. Trong đó xuất hiện nhiều điểm đến tiềm năng như: Thanh Hóa, Lào Cai, Phú Thọ, Hoà Bình… bên cạnh những thị trường quen thuộc ở khu vực miền Trung, miền Nam.

Năm 2021, ghi nhận nhiều mặt bằng giá mới tại các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa qua các đợt đấu giá đất. Do đó, các nhà đầu tư tìm kiếm các thị trường mới nhiều sức hấp dẫn hơn, có xu hướng dịch chuyển khỏi các lõi trung tâm tới các tỉnh ven thủ đô. Các thị trường mới như Thái Nguyên, Phú Thọ, Hòa Bình nhận được nhiều sự quan tâm trong những tháng đầu năm 2022.

Theo thông tin của Đất Xanh Services, bất động sản khu công nghiệp tại miền Bắc cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao kéo theo nguồn cầu về đất ở quanh các khu công nghiệp. Cụ thể, tại Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%. Các tỉnh như Bắc Giang, Thái Bình cũng đang có sự tăng trưởng về tỷ lệ lấp đầy do giá cho thuê 1 chu kì đất tại miền Bắc đang hấp dẫn hơn miền Nam (Miền Bắc là 107 USD/m2/chu kỳ, còn Miền Nam là 111 USD/m2/chu kỳ).

Các vùng lõi trung tâm của Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn tại miền Bắc nói chung hiện đã không còn nhiều quỹ đất. Chính vì thế việc chuyển dịch ra vùng ven đang được diễn ra nhanh chóng với quy mô lớn. Các sản phẩm với vị trí thuận lợi liên kết các cao tốc hoặc tuyến đường lớn đang cực kỳ thu hút các nhà đầu tư và người dân mua sử dụng.

TS Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng, Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, CEO Công ty tài chính FINA cho hay, xem xét kỹ bản chất của các đợt “sốt giá” đã xảy ra như đặc điểm của thị trường hay sự thay đổi của điều kiện hạ tầng, thì các lý do để tạo nên sốt đất đã không còn xuất hiện trong năm 2022.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh đầu tư công theo hướng công khai, minh bạch thông tin và kiểm soát chặt chẽ hơn về pháp lý, giao dịch bất động sản... đang là những yếu tố quan trọng ngăn chặn các cơn sốt đất “ảo”. Dù khó xảy ra sốt đất nhưng giá đất vẫn có xu hướng tăng trên nhiều phân khúc bởi các lý do chính như lạm phát, nguyên vật liệu tăng giá.

Ngoài ra, đây cũng là giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản sau thời kỳ "đóng băng" với các tín hiệu tích cực về luật, chính sách Nhà nước và thị trường. Đơn cử, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực; Chính phủ tung gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho BĐS; loại hình condotel lên ngôi nhờ sự mới lạ và hấp dẫn trong cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư...

Chung cư và đất nền giữ vững sức hút

Chuyên gia bất động sản Đinh Nhất Quý – Phó Tổng giám đốc Dat Xanh E&C nhận định, diễn biến thị trường trong năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và bơm các gói kích thích kinh tế quy mô lớn có thể giúp thị trường bất động sản hưởng lợi kép. Dòng tiền giải ngân đầu tư công có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, giúp tài sản gia tăng giá trị. Các gói kích thích kinh tế hồi phục góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

Cũng theo vị chuyên gia này, khu vực miền Bắc tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, với nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn 2021 – 2025 như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh.

Đất Xanh Services dự báo trong quý 2/2022, thị trường phát triển ổn định, nguồn cung tại một số thị trường hiện hữu sẽ giảm đi do chính sách và quỹ đất hạn hẹp. Bên cạnh đó, các gói đầu tư công vào hạ tầng tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận cụ thể là các tuyến đường vành đai 4, 5… sẽ là điểm nhấn giúp thị trường bất động sản tại các tỉnh vệ tinh hấp dẫn hơn.

Nhà đầu tư vẫn chuộng đầu tư đất nền dự án.

Về khu vực và phân khúc cụ thể, các chung cư thương mại vẫn sẽ giữ vững sức hút tại Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh. Đất nền và sản phẩm thấp tầng như nhà phố, biệt thự sẽ có lợi thế ở các thị trường Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Thái Bình. Cuối cùng là sản phẩm nghỉ dưỡng với các thị trường cũ và mới là Quảng Ninh, Lào Cai, Thanh Hoá, Hoà Bình, Thái Bình, Phú Thọ.

Hiện, nhà đầu tư miền Bắc cũng quan tâm đến các khu vực trọng điểm tại miền Trung và miền Nam. Cụ thể, chung cư thương mại và thấp tầng có Đà Nẵng, TPHCM; bất động sản nghỉ dưỡng có Đà Nẵng, Khánh Hoà, Nha Trang, Phan Thiết, Quy Nhơn…

Bên cạnh cơ hội, thị trường vẫn tồn tại không ít thách thức. Tình trạng lạm phát, cụ thể là sự mất cân bằng cung cầu, chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá bất động sản tăng cao. Tiến sĩ Phạm Anh Khôi nhận định, đây là thời điểm các nhà đầu tư dài hạn hưởng lợi với mức lợi tức cao, trong khi nhà đầu tư ngắn hạn đang trở nên thận trọng bởi thị trường còn tồn tại rất nhiều biến động.