Thị trường bất động sản “phân lô bán nền” và câu chuyện quản lý

Thị trường bất động sản (BĐS) sau “cú sốc” từ dịch bệnh, các chủ đầu tư, nhà đầu tư và nhà phân phối, marketing trên thị trường bắt đầu rục rịch quay trở lại thị trường, thì lập tức thông tin về những tác động từ hoạt động quản lý liên quan tới sửa đổi quy định trong Dự thảo Nghị định liên quan tới “phân lô bán nền” tiếp tục thu hút sự chú ý của thị trường.

Dự thảo Nghị định liên quan tới “phân lô bán nền” đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường.

Liên quan câu chuyện “phân lô bán nền”, các chuyên gia kinh tế và các nhà nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam có những cách tiếp cận đa chiều. PGS. TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương nêu quan điểm, quy định cấm hay cho phép phân lô bán nền không thể chỉ quyết định trên một mệnh lệnh hành chính mà phải dựa trên thực chứng, được nghiên cứu, soát xét một cách toàn diện. Bởi phát triển đô thị là quá trình tất yếu.

Việc phát triển đô thị sẽ liên quan đến việc đất được chuyển dịch như thế nào và tác động đến phát triển kinh tế ra sao. Vì thế, nếu chưa dựa trên những tiêu chí đánh giá, tác động cụ thể mà quyết định hạn chế về cơ bản toàn bộ đất đô thị không phân lô bán nền là việc làm cứng nhắc, không theo xu hướng phát triển của thị trường.

“Đặt mình vào trong bối cảnh của người làm chính sách: có thể đây là quá độ của người làm chính sách trước dịch bệnh Covid-19 xảy ra, các nhà quản lý bị sức ép về một số vụ việc không đáng có, phải ra chính sách làm thế nào phải ứng xử và đối phó với việc phân lô bán nền, nên đã có phản ứng quá mức. Chính vì vậy, theo tôi, dù chính sách hay thị trường đều không nên phản ứng quá mức. Do vậy, việc mở rộng đại trà cho tất cả các đô thị là “cấm phân lô bán nền” là không phù hợp”, PGS. TS Trần Kim Chung nêu ý kiến.

Từ góc độ chuyên gia đặt mình vào vị trí “người làm chính sách” để đưa ra quan điểm phân tích chứng minh tính “không phù hợp” của các đề xuất xây dựng quy định của nhà quản lý “cấm phân lô bán nền” như vừa qua, một số chuyên gia kinh tế khác cùng chung nhận định: trong bối cảnh phát triển của thị trường sau dịch bệnh, rất cần các chính sách mang tính chất tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường hồi phục dần.

Vì đây vừa là cách điều hành của các cơ quan chức năng, vừa thể hiện vai trò kiến tạo để các doanh nghiệp nói riêng và thị trường BĐS nói chung có điều kiện phát triển, tránh tình trạng “không quản được thì cấm” và siết lại thị trường sau thời gian buông lỏng, rất khó tạo điều kiện để thị trường phát triển lâu dài.

TS Ngô Trí Long chỉ rõ nguyên nhân của những “lộn xộn” trên thị trường BĐS vừa qua là do buông lỏng quản lý, thậm chí có tình trạng “bắt tay”, “đi đêm” giữa các cá nhân nhằm trục lợi chính sách. Đó còn là cách làm ăn “chụp giật” của một vài chủ đầu tư yếu kém, chứ không phải lỗi do “phân lô bán nền”. Chính vì vậy, cần có cách giải quyết phù hợp để thị trường BĐS, trong đó có hình thức “phân lô bán nền” phát triển bền vững, tránh chính sách “giật cục”.

Phân lô bán nền cần phải học hỏi kinh nghiệm của thế giới vì đất đai ở Việt Nam là sử hữu toàn dân. Mục tiêu của Luật là thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và có hiệu quả.

“Sự bất cập, lộn xộn trên thị trường BĐS vừa qua không phải do phân lô bán nền gây ra, mà do sự buông lỏng, quản lý yếu kém, thậm chí do sự tiếp tay của một số người. Trong thực tế cũng có các chủ đầu tư làm ăn dối trá thì cần phải rà soát lại để tạo thị trường phát triển và gây dựng niềm tin cho người mua”, TS Ngô Trí Long chỉ rõ.

Các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam khuyến cáo cần có cách tiếp cận đa chiều với việc phân lô bán nền.

Thực trạng phân lô bán nền vừa qua có dấu hiệu “lợi ích nhóm” và những sai phạm đã bị xử lý. Do vậy, chính sách về phát triển thị trường bất động sản cần rất thận trọng, có quy hoạch, kế hoạch khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, chứ không vì một vài trường hợp vi phạm pháp luật hình sự, mà vội vàng sửa đổi các quy định, có thể gây “tác dụng ngược”.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, phân tích từ thực tế: “Chính quyền có nhu cầu cấp dự án thật nhiều, vì có lợi ích nhóm trong đó. Đồng thời, quy định bắt xây hết thì nguồn lực tài chính không có và quỹ đất để dành lâu dài không còn”.

“Tôi cho rằng, quỹ đất phải nên quy hoạch rõ ràng, vùng này xây ngay, phần nào phân lô bán nền. Còn về mặt pháp lý, thì những doanh nghiệp vừa rồi đã bị hình sự rồi. Do vậy, vấn đề quy định về đất đai phải tính toán kỹ, tính sâu, tính xa. Vì đất đai là tài nguyên quý giá nhất”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Sự hồi phục của thị trường BĐS sau dịch bệnh cần một thời gian dài. Vì mặc dù BĐS không bị ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh do Covid-19, nhưng đây lại là thị trường chịu tác động kép khi ảnh hưởng từ tốc độ phát triển kinh tế nói chung, kinh tế du lịch nói riêng.

Chính vì vậy, khuyến nghị chung của các chuyên gia kinh tế trong các diễn đàn về sự phát triển của thị trường và phục hồi nền kinh tế, thì chính sách điều hành, hoạt động quản lý cần dựa trên quy luật phát triển của từng thị trường.

Việc sửa đổi, ban hành các chính sách cần có nghiên cứu từ thực tiễn, trên cơ sở lắng nghe ý kiến đóng góp, phản biện của đại diện các hiệp hội doanh nghiệp, phản biện của các chuyên gia hoàn thiện và có tính khả thi cao, đóng góp vào sự phát triển của thị trường BĐS.

Những sai phạm cần được phát hiện và xử lý sớm, tránh tác động tiêu cực tới thị trường BĐS và nhất là phân khúc nhà ở các dự án hình thành từ “phân lô bán nền” được đầu tư xây dựng và sử dụng hiệu quả, phát huy nguồn lực của các doanh nghiệp và tính hiệu quả bền vững của tài nguyên đất đai./.