Thị trường căn hộ thứ cấp gặp khó, có xuất hiện làn sóng xả hàng?

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, quý II nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đạt 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 70% rổ hàng.

Báo cáo thị trường nhà chung cư của DKRA Việt Nam cũng cho biết trong 6 tháng qua, TP.HCM ghi nhận bán được 11.212 căn, lượng tiêu thụ gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy mãi lực thị trường căn hộ sơ cấp có sự phục hồi mạnh so với đợt dịch Covid-19 lần thứ tư năm ngoái (6 tháng đầu năm 2021 toàn thành phố chỉ bán được 4.414 căn). Ở chiều ngược lại, sức mua căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm mạnh.

Cũng theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, trong quý II, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt 2.455 USD một m2, tăng 8,6% theo năm, riêng phân khúc trung cấp tăng 7%, theo CBRE.

Còn theo DKRA, mặt bằng giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 8-15% so với giai đoạn trước đó (cách nhau 3-5 tháng). Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí nguyên vật liệu leo thang, siết trái phiếu, tín dụng bất động sản cũng như các chính sách bán hàng, hỗ trợ an hạn nợ gốc, lãi vay của chủ đầu tư được cộng dồn vào giá bán.

Giá bán thứ cấp phổ biến tăng từ 3-5% so với cùng kỳ năm trước, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện về trung tâm thành phố.

Về hiện tượng “lạ” cả thanh khoản và giá căn hộ sơ cấp tăng, thứ cấp giảm như các đơn vị nghiên cứu đưa ra. Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội đã có những trao đổi về vấn đề này.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội.

Thưa ông, nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng như hiện nay?

Thực tế, nhu cầu về nguồn cầu luôn luôn có và tăng dần theo từng năm theo đà dịch chuyển dân số về các thành phố lớn và tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhu cầu người mua ở thực ngày càng nhiều, dẫn đến cả 2 phân khúc nhà sơ cấp hay thứ cấp luôn có những đối tượng khách hàng của mình.

Tuy nhiên, người mua lựa chọn căn hộ sơ cấp nhiều hơn bởi một số lý do chính như sau: Căn hộ là mới 100%, chưa bị khấu hao; chính sách bán hàng từ chủ đầu tư các dự án hấp dẫn hơn là sản phẩm thứ cấp (ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng,…); sản phẩm lựa chọn trong dự án đó đa dạng hơn thay vì ở mỗi dự án khi có sản phẩm thứ cấp bán lại cũng không đa dạng bằng; các dịch vụ tiện ích nội khu hay ngoại khu cũng mới 100%.

Ngoài ra, người mua được tự tay thiết kế nội thất căn hộ của mình theo ý thích với chi phí hợp lý thay vì chọn sản phẩm thứ cấp mà mọi thứ đã định sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo lại.

Về giá cả, sản phẩm sơ cấp mới 100% được đầu tư ở thời điểm hiện tại và theo thời giá hiện tại. Còn sản phẩm thứ cấp, trước đó người mua sẽ mua ở giá thấp hơn nhưng khi bán lại luôn cố gắng bán theo giá thị trường hiện tại. Vì thế sẽ có độ chênh nhất định trong khi sản phẩm đã bị khấu hao tùy mức độ. Tâm lý thông thường thì người mua không sẵn lòng với việc mua chênh.

Bên cạnh đó, đối với người mua lựa chọn sản phẩm sơ cấp họ sẽ không bị quá áp lực về dòng tiền vì đóng theo tiến độ dự án và được hỗ trợ chính sách vay ngân hàng ưu đãi. Trong khi đó, đối với sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua mới sẽ phải thanh toán 100% trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà.

Trước tình hình thị trường thứ cấp gặp khó có xuất hiện làn sóng xả hàng ở thị trường này hay không?

Thời điểm hiện tại, do tác động của dịch Covid-19 trong hơn 2 năm qua và chính sách thắt chặt giải ngân tín dụng với ngành bất động sản, có thể đâu đó sẽ có những nhà đầu cơ cần xả hàng số lượng lớn nhằm thu hồi tài chính phục vụ cho các dự án đầu tư tiếp theo hoặc để tiếp tục triển khai các dự án hiện tại. Tuy nhiên, hiện tượng này không thực sự rõ ràng. 

Nguồn cung căn hộ đang thiếu chủ yếu là phân khúc giá rẻ, thấp cấp thì rất khó để các nhà đầu tư mua sỉ trước đây có thể xả hàng bởi mức giá sẽ khó phù hợp với túi tiền của đại đa số người mua với nhu cầu ở thực.

Tâm lý đại đa số người mua trong thị trường ở thời điểm này là “nín thở”, chờ đợi các chính sách hỗ trợ tài chính phục hồi, thị trường trở lại tốt hơn, minh bạch hơn,… khi đó có thể là thời điểm xả hàng mạnh mẽ của các sản phẩm thứ cấp.

Với người mua nhà ở thực hiện nay, theo ông, họ nên lựa chọn mua nhà chào bán lần đầu hay mua căn hộ được mua đi bán lại?

Đối với người mua nhà ở thực, sản phẩm sơ cấp (được chào bán lần đầu) luôn là sự lựa chọn thông minh. Bởi như đã phân tích một số yếu tố ở trên thì lựa chọn sản phẩm sơ cấp có nhiều điểm ưu hơn. Chỉ có điều cần lưu ý khi lựa chọn sản phẩm sơ cấp đó là nên cẩn trọng với pháp lý dự án, cũng như năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư tránh mọi rủi ro, vướng mắc sau này.