Tình cảnh trái chiều giữa thị trường căn hộ Hà Nội và TP. HCM

Theo báo cáo quý III/2022 của JLL, tại TP. HCM nguồn cung căn hộ mở bán chính thức đạt khoảng 6.525 căn, tăng 133,6% so với quý trước. Đóng góp nguồn cung chủ yếu tới từ các giai đoạn tiếp theo của dự án lớn, nhưng đã thực hiện tiền mở bán từ quý trước. Nhìn chung, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế do tâm lý thị trường thấp và áp lực kiểm soát chặt chẽ việc cấp giấy phép xây dựng và cấp tín dụng đối với các dự án có nhiều rủi ro.

Nguồn cung mới tăng vọt khiến doanh số bán hàng tăng cao, đạt 4.793 căn, tăng 36,8% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ bán hàng lũy kế giảm 1% so với quý II, phản ánh lượng giao dịch đang có xu hướng chậm lại do tâm lý thị trường sụt giảm. Bên cạnh đó, thanh khoản còn bị ảnh hưởng từ việc hạn chế giao dịch trong tháng 7 âm lịch và chính sách gia tăng lãi suất. Do vậy, nhiều chủ đầu tư trong nước tiếp tục thúc đẩy các chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán, ân hạn nợ gốc và lãi vay để thu hút sức cầu.

Đáng chú ý, dù thanh khoản bị ảnh hưởng, song mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường đạt gần 3.412 USD/m2, tương đương gần 85 triệu đồng/m2, tăng 7,5% so với quý trước và 27,2% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do sự đóng góp từ dự án mở bán mới ở phân khúc siêu sang. Cùng đó, mức giá tại thị trường thứ cấp cũng ghi nhận 1.883 USD/m2, tương đương gần 47 triệu đồng/m2, tăng 1,1% so với quý trước. JLL nhận định, khoảng cách giữa giá bán thứ cấp và sơ cấp có xu hướng thu hẹp do sự thiếu hụt nguồn cung mới thúc đẩy các nhà đầu tư chuyển dịch sang các giao dịch thứ cấp.

Trước bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đối mặt với nhiều rủi ro vĩ mô và các chính sách pháp lý ngày càng thắt chặt, JLL đưa ra dự báo, nguồn cung mới trong năm 2022 tiếp tục điều chỉnh giảm so với quý trước và đạt mức khoảng 17.700 căn. Lượng mở bán mới trong quý cuối năm chủ yếu đến từ các dự án đã tiến hành mở bán trong nhiều quý trước, ước tính khoảng 6.800 căn.

Đơn vị này cho rằng, lãi suất tăng cũng sẽ gây áp lực khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao rút khỏi thị trường. Trong khi đó, những người mua có tình hình tài chính ổn định và có nhu cầu thực vẫn hoạt động tích cực. Giá bán dự kiến sẽ tăng nhưng với tốc độ chậm hơn do Chính phủ tiếp tục thực hiện nhiều chính sách linh hoạt nhằm tập trung duy trì sự ổn định của thị trường.

Còn tại thị trường căn hộ tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý vừa qua ghi nhận 3.505 căn hộ được mở bán chính thức, giảm 19,3%. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 83,3% tổng nguồn cung mới, phân khúc cao cấp chỉ chiếm 15,7%.

JLL cho biết, lãi suất tăng cao, chi phí xây dựng leo thang, nguồn vốn bị thắt chặt và những rào cản về pháp lý chưa được giải quyết là những trở ngại chính cho việc khởi động các dự án mới. Vì vậy, tương tự quý trước, nguồn cung mới trong quý này chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu thuộc các khu đô thị phức hợp lớn.

Theo JLL, trong quý III, lượng giao dịch căn hộ đạt 3.970 căn, tăng nhẹ 2,6% so với quý trước. Các dự án đến từ các khu đô thị quy mô lớn tiếp tục cho thấy sức hấp thụ tốt và chiếm tỷ trọng lớn trong doanh số bán hàng trong quý vừa qua.

Trong đó, phân khúc trung cấp vẫn dẫn đầu thị trường với tỷ lệ hấp thụ lớn ở mức 78%. Trong bối cảnh, tâm lý đầu tư suy yếu vì lãi suất tăng, bất ổn kinh tế và mức giá chào bán đã ở mức cao, doanh số bán hàng theo quý của thị trường cao cấp vẫn tăng 66,8%, nhờ vào chính sách bán hàng hấp dẫn mà các chủ đầu tư đưa ra nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Trong quý vừa qua, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội đạt 1.902 USD/m2, tương đương 47,3 triệu đồng/m2, tăng 3,93% so với quý trước. Trong tất cả các phân khúc, do thiếu hụt nguồn cung có sẵn căn hộ bình dân có mức tăng cao nhất là 8,39% so với quý trước. Trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 3.6% theo quý. Còn ở phân khúc cao cấp, chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn để duy trì doanh thu theo quy trong giai đoạn thử thách này. Do vậy, giá bán sơ cấp của phân khúc cao cấp giảm 2,9% so với quý trước.

Nhận định về triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội, JLL cho rằng, dự kiến sẽ tiếp tục biến động do vấn đề về lãi suất và thắt chặt tín dụng sẽ không được tháo gỡ nhanh chóng. Những khó khăn đối với thị trường nhà ở nói chung sẽ còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn. Những rào cản về pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và các biến động của nền kinh tế sẽ làm giảm tốc độ tăng trưởng của nguồn cung mới. Trong quý cuối năm, nguồn cung được dự đoán sẽ giảm xuống thấp hơn so với quý III, với khoảng 2.500 căn.

Đồng thời, nguồn cầu có thể suy yếu do người mua đang chờ đợi xem khi nào mức lãi suất sẽ ổn định. Vì vậy, trong ngắn hạn các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn hơn để thúc đẩy nguồn cầu trên toàn thị trường.