TP.HCM: Đất nền sốt nóng, căn hộ chung cư "đủng đỉnh" tăng giá

Báo cáo nghiên cứu toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017 của DKRA Việt Nam đã ghi nhận TP.HCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước. Thị trường này có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Tuy nhiên, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại thành phố không đều. Nếu mức giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng càng cao và ngược lại.

Chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng có nhiều yếu tố tác động vào việc hình thành mức giá của thị trường nhà đất. Thứ nhất, TP.HCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế - xã hội.

Chính sự đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích và sự tăng trưởng của các ngành tài chính, ngân hàng, chứng khoán đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường nhà đất. Sự gia tăng luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thu hút thêm lượng người lao động từ nước ngoài đến sống và làm việc tại TP.HCM, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về thuê mua nhà ở.

Bên cạnh đó, trong những năm 2016 và đầu năm 2017, cơn sốt đất nền vùng ven cũng như việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng đã liêc tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010-2013, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi. Từ năm 2014, thị trường đã bắt đầu khởi sắc và phát triển sôi động. Đến nay, với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2012, thị trường TPHCM đã thiết lập nên mặt bằng giá mới.

Đối với loại hình biệt thự, nhà phố, do đặc thù loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào sự tăng giá của đất nền, nên biên độ tăng giá của phân khúc này khá cao cao, dao động từ 20-56% trong 5 năm từ 2012 đến 2017. Trong đó, khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất nhưng chỉ dao động trung bình khoảng 42%. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu/m² . Có thể thấy, giá bán của biệt thự có sự phân hóa rõ ràng và phụ thuộc vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ theo từng khu vực.

Theo DKRA, có tính ổn định và bền vững, loại hình đất nền được xem là phân khúc người Việt khá ưu chuộng. Trong tình trạng quỹ đất khan hiếm thị trường này càng được nhiều khách hàng tìm mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm.

Các khu vực tại TP.HCM có biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông ghi nhận tăng giá từ 130-170% do nơi đây có sự phát triển hạ tầng giao thông mạnh nhất trong 3 năm qua.

Hiện nay, giá đất nền tại khu vực Phước Long, quận 9 dao động phổ biến khoảng 27-35 triệu đồng/m². Khu Nam mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, quận 7 tăng giá khoảng 50% do động trung bình khoảng 42-55 triệu/m².

Trong khi đó, báo cáo quý 4/2017 của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, trái ngược với diễn biến trên thị trường đất nền, phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM tương đối ổn định và có xu hướng đi vào chất lượng thay vì số lượng. Trong năm vừa qua, dù đã có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa tuy nhiên thị trường này vẫn luôn ổn định, giá bán theo từng phân khúc căn hộ tăng nhẹ.

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 13 triệu/m² thì đến năm 2017 có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu/m². Phân khúc này đã tăng khoảng 54% sau 5 năm. Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 18-20 triệu/m² thì đến nay, giá mới của phân khúc này khoảng trung bình 27-30 triệu/m², tăng 67%. Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức tăng giá trung bình khoảng 33 triệu/m² thì đến nay khoảng 55 triệu/m², sau 5 năm tăng 47%.

Cụ thể, trong quý 4/2017 thị trường đón nhận thêm hơn 8.500 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là hơn 31.000 căn và gần 229.000 căn. Tổng nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016.

CBRE cho biết, đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn. Phân khúc trung cấp (giá sơ cấp trung bình từ 800 đến 1.500 USD/m2) chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% trong năm 2015). Điều này cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 4/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong quý 4/2017. Xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m2, tăng 4% so với năm 2016.

Tình hình tiêu thụ trong quý 4 và cả năm 2017 khá khả quan tại các phân khúc. Trong quý 4/2017 có gần 9.000 căn hộ được tiêu thụ, tăng 23% so với quý trước và giảm 29% so với năm trước. Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt gần 33.000 căn, giảm 5% so với năm trước, nhưng là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn chào bán mới trong năm.

Dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.