Vì sao giá chung cư đắt ngang nhà liền thổ?

Theo anh Nguyễn Tuấn Hà - một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay, tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), một dự án vừa được mở bán với giỏ hàng gần nghìn căn. Giá chủ đầu tư đưa ra trung bình 130 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi so với giai đoạn đầu họ mở bán 4 năm trước. Các sản phẩm có diện tích 34-150 m², tương ứng 1-4 phòng ngủ.

Hay tại huyện Đông Anh, dự án chung cư cao cấp trong đại đô thị được chào 90-100 triệu đồng/m², cạnh tranh với quận trung tâm. Căn ba phòng ngủ tại dự án này giá từ 7,5 tỷ đồng với diện tích 75 m².

Một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking) từ cuối năm 2024 với giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức - từ 6.800 USD, tương đương khoảng 170 triệu đồng một m², chưa gồm VAT. Dòng căn sky villa thông tầng tại dự án này được chào giá từ 25 tỷ đồng.

Với ngưỡng 15-22 tỷ đồng, rổ hàng chung cư "rượt đuổi" với phân khúc nhà liền thổ cùng khu vực phía tây. Đơn cử, quỹ căn liền kề diện tích 90-100 m², mặt tiền 5 m giáp đường Lê Quang Đạo kéo dài đang chào 21-23 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại dự án ở ngã tư Mễ Trì.

Tại khu đô thị gần đường Xuân Phương, một số căn liền kề vị trí góc, view công viên có giá 21-22 tỷ đồng. Một số căn nhỏ hơn, diện tích 75 m², giá gần 15 tỷ đồng. Trong khi đó, tại khu đô thị ở khu vực Vân Canh, Hoài Đức, quỹ hàng nhà liền kề 80 m² đang giao dịch chuyển nhượng khoảng 16-17 tỷ đồng. Các căn này cao 4 tầng, diện tích sử dụng 275 m², mặt tiền 5m.

Tại quận Tây Hồ cũ, các căn hộ có giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m². Tại quận Ba Đình cũ, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m², trong khi căn thông thường cũng ở mức 140 - 200 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm cũ, một dự án căn hộ "hàng hiệu" được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m².

Với những mức giá này, căn hộ chung cư đã tiệm cận hoặc thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án ở các khu vực khác của Hà Nội.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, một số chung cư đã có giá ngang ngửa giá nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội.

Đơn cử như: Dự án Noble Crystal đang rao bán ở mức 160 - 270 triệu đồng/m², dự án The Nelson Private Residences dao động trong khoảng 120 - 180 triệu đồng/m², dự án The Matrix One đang rao bán ở mức 120 - 150 triệu đồng/m², dự án Endless Skyline West Lake đang rao bán ở mức 120 - 150 triệu đồng/m²…

Trong khi đó, giá biệt thự, nhà liền kề hiện cũng dao động khoảng 200 triệu đồng/m². Đơn cử: Vinhomes Thăng Long có giá rao bán khoảng 172 - 181 triệu đồng/m², khu đô thị mới Dịch Vọng có giá rao bán khoảng 270-283 triệu đồng/m², Jade Square có giá rao bán khoảng 265 - 271 triệu đồng/m², dự án HDI Homes Vũ Phạm Hàm giá rao bán khoảng 310 - 320 triệu đồng/m², Vinhomes Global Gate (Đông Anh) có giá rao bán khoảng 300 - 350 triệu đồng/m²...

Lý giải diễn biến này, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, chung cư mấy năm vừa qua tăng nóng thì phân khúc đất nền đang bị lãng quên. Nhiều tỉnh, thành phố có giá đất nền chỉ khoảng 20 - 60 triệu đồng/m², trong khi chung cư quanh khu vực đó lên 50 - 60 triệu đồng/m².

Cũng theo ông, đất nền ở Hà Nội, TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm thì đắt, nhưng đất nền ở các tỉnh công nghiệp vẫn còn rẻ, vẫn ở mức vài tỷ, giá rất tốt. Hai năm vừa rồi, dòng tiền gần như tập trung hết vào Hà Nội.

" Có những nơi, giá đất nền ngang bằng giá chung cư , thậm chí có nơi đất nền còn rẻ hơn chung cư . Điều đó khá phi lý. Bởi bản chất, đất nền có giá trị riêng: sở hữu vĩnh viễn, không hư hỏng, không phải lo bảo trì, bảo dưỡng. Một mảnh đất có thể xây nhà ở vĩnh viễn, thậm chí xây 6 - 7 tầng để sử dụng lâu dài" , ông Quyết nhấn mạnh.

Chuyên gia lý giải

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhiều chung cư đắt ngang nhà liền thổ , liền kề, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng chủ đầu tư nào có lợi thế sẵn quỹ đất đều muốn xây dựng, kinh doanh phân khúc cao cấp trở lên để tối ưu lợi nhuận. Trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công ngày càng tăng, việc giảm giá bán sơ cấp hiếm khi xảy ra.

Theo ông, ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa quyết định giá bán, nên mốc trăm triệu đồng một m² chủ yếu gắn với quận nội đô.

Hiện quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven. Ông Đính cho rằng ngoài vị trí, giá bán sản phẩm còn gồm thương hiệu, mức độ đầu tư tiện ích, quản lý vận hành...

Trong khi đó, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, từ năm ngoái đến nay, nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội chủ yếu là các phân khu, giai đoạn tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía tây và phía đông bắc thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn "trên đầu ngón tay".

"Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm", ông Toản nói.

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, thị trường xuất hiện nhiều dự án cao cấp, hàng hiệu với mức giá trên 150 triệu đồng/m², chủ yếu ở những vị trí đắc địa, hướng tới nhóm khách hàng có điều kiện cao. Tuy nhiên, ông Chung lưu ý những sản phẩm này tính thanh khoản không cao do kén khách.

Về triển vọng tăng giá, ông Chung đánh giá phần lớn các sản phẩm này đang ở giai đoạn sơ cấp, chủ đầu tư định giá cao ngay từ đầu nên để tăng thêm sẽ cần thời gian.

" Trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư tại Hà Nội không thay đổi nên giá khó giảm sâu. Chi phí đầu vào cao, tiến độ thực hiện lâu, nhà phát triển kỳ vọng lợi nhuận lớn nên mặt bằng giá vẫn neo cao ", ông Chung nhận định.