Tranh chấp chung cư đang tác động xấu đến thị trường căn hộ

Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, 2 thành phố lớn nhất TPHCM có khoảng 1.440 chung cư; TP Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3-2019, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TPHCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Những tranh chấp ở chung cư thường gói gọn trong 2 vấn đề. Thứ nhất, tranh chấp trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của nhà chung cư. Thứ hai, tranh chấp trong việc thành lập ban quản trị, phí dịch vụ chung cư và quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư".

"Bên cạnh những tranh chấp chung cư chính đáng cần được chủ đầu tư giải quyết thì hiện nay xuất hiện tình trạng một nhóm người lợi dụng đưa những thông tin sai lệch về dự án, kích động người dân nhằm điều hướng dư luận theo mục đích và lợi ích riêng của cá nhân mình. Đây là việc làm lợi dụng người khác, cần phải lên án và bài trừ", ông Hà nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hà, một khi câu chuyện tranh chấp bị đẩy đi quá xa tất yếu sẽ dẫn đến những hệ quả cho cả hai bên. Người mua nhà mất thời gian, chi phí và công sức những lần hô hào biểu tình nhưng vẫn không đạt được mục đích. Với cách thức giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư như vậy thì những người mua nhà vừa không thể hiện được sự văn minh, vừa không đem lại hiệu quả. Thậm chí những người mua nhà còn rất dễ "sa" vào các hành vi vi phạm pháp luật hình sự như: gây rối trật tự công cộng; hủy hoại tài sản hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản. Đối với chủ đầu tư, uy tín bị ảnh hưởng nặng nề, dự án rớt giá, thanh khoản kém.

"Thực tế cho thấy, khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 5 - 10%, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp là nghiêm trọng. Một số dự án, nhà đầu tư chấp nhận lỗ để bán được nhà và thu hút sức mua. Vì vậy, các doanh nghiệp và cư dân nên chủ động điều chỉnh, tháo gỡ, tránh để tranh chấp kéo dài và nặng nề hơn", ông Hà khẳng định.

Cùng quan điểm với ông Hà, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty tư vấn, quản lý bất động sản CBRE Hà Nội cho biết tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến diện tích chung, quỹ bảo trì, phí quản lý. Vì vậy, cần phải có chế tài xử phạt nếu sản phẩm bất động sản chủ đầu tư bàn giao không đúng với hợp đồng trước đó.

"Tranh chấp chung cư gây ảnh hưởng đến đời sống cư dân, cũng như đến giá trị sản phẩm và gây mất niềm tin của người mua nhà. Chắc chắn tranh chấp, mâu thuẫn ở các chung cư sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của sản phẩm bất động sản. Giá thứ cấp, đặc biệt ở những dự án có tranh chấp xu hướng chững lại, thậm chí giảm giá", bà An nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Đức Minh – Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Thanh Xuân cho hay, 1-2 năm trở lại đây, tình trạng khách hàng đã mua các sản phẩm chung cư giờ quay lại ký gửi căn hộ tăng lên đáng kế. "Đa phần tại các dự án này đều đang dính đến các vụ tranh chấp, có thể kể đến như, Goldsilk, Golden Field Mỹ Đình, Golden West, Homcity Trung Kính, HDmon City…Giá bán thường được chủ nhà rao cắt lỗ từ vài chục đến cả trăm triệu đồng/căn".

"Trong nghề môi giới, các nhân viên sàn giao dịch ngại nhất khi những sản phẩm của họ vướng vào dự án có tranh chấp. Không chỉ phải ra sức giải thích, thuyết phục khách hàng để họ hiểu được bản chất của vấn đề mà nhiều lúc, dù đã được nhân viên môi giới cung cấp đầy đủ các thông tin, ngay trước ngày đặt cọc, khách hàng vẫn hủy hợp đồng đặt cọc vì lo ngại tính pháp lý của dự án cũng như ngại những phiền phức đi kèm", ông Minh cho biết.

Trao đổi về vấn đề này, chị Lan- Cư dân chung cư Golden Field Mỹ Đình của MBLand Holdings cho biết tôi nhận bàn giao nhà từ cuối năm 2018, vì một số lý do nên tôi phải bán lại căn hộ tại đây. Tuy nhiên, ngay sau khi thỏa thuận xong giá bán thì xảy ra tranh chấp, đáng tiếc là tôi chưa nhận đặt cọc nên khi có sự việc xảy ra, bên mua đã xin tạm dừng việc mua bán và hiện nay

Tương tự, tại nhiều chung cư đang có tranh chấp các cư dân đều cho biết họ mong muốn chủ đầu tư cùng với cư dân tòa nhà nhanh chóng giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp này, bởi nếu để kéo dài sẽ tiếp tục tác động xấu tới giá trị giao dịch của dự án này trên thị trường và cả hai bên đều chịu thiệt thòi...

Theo đánh giá của các chuyên gia, tại các khu chung cư mới đưa vào sử dụng để xảy ra tranh chấp là điều đáng tiếc, vì ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư và tác động xấu lên giá nhà của dự án. Kinh nghiệm cho thấy, khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 1-2 triệu đồng/m2, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp là nghiêm trọng. Vì vậy, các doanh nghiệp và cư dân nên chủ động điều chỉnh, tháo gỡ, tránh để tranh chấp kéo dài và nặng nề hơn.