Triệt đường đầu cơ “thổi giá” bất động sản

Đầu cơ “thổi giá” bất động sản

Thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục chứng kiến những đợt sốt đất vượt qua mọi giới hạn của quy luật thực tế. Nếu như trước đây, sốt đất thường chỉ xảy ra ở khu vực có thông tin quy hoạch, xây dựng hạ tầng, thì đến nay, sốt đất đã xảy ra trên diện rộng ở hầu hết các tỉnh thành từ Bắc vào Nam.

Điều đáng nói, dù khu vực xảy ra sốt đất mới chỉ có thông tin quy hoạch hạ tầng thì giá đất đã tăng vọt, thậm chí vượt giá trị thực trong khu vực nhiều lần. Nhưng trên thực tế, tỷ lệ giao dịch, hấp thụ sản phẩm ở những vùng “nóng” không cao.

Đơn cử, tại Bắc Giang, qua khảo sát nhiều mảnh đất gần khu công nghiệp như: khu vực Yên Dũng, Việt Yên, Lục Nam,... giá đất được đồn thổi tăng từ 10 - 35% so với thời điểm cuối năm 2021, bình quân giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2, những mảnh có vị trí đẹp có thể cao hơn.

Anh Nguyễn Khải - môi giới bất động sản tại Bắc Giang cũng phải thừa nhận, từ sau Tết Nguyên đán lượng giao dịch đã ít hẳn đi. Cũng có nhiều tin đồn thổi quy hoạch các dự án lớn nhưng mức giá không thể tăng nhanh như vậy.

Thực tế, trong suốt thời gian phải giãn cách xã hội vì dịch Covid-19, nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh bị đình trệ, không đem lại lợi nhuận như kỳ vọng hoặc cũng có thể là dòng tiền từ hoạt động sản xuất, kinh doanh đem chốt lời vào bất động sản nên thị trường bất động sản đã đón nhận thêm lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng, kéo theo đó là dòng tiền đổ vào thị trường cũng tăng mạnh. 

Nhưng thực tế, nhà đầu tư rút khỏi thị trường của họ, đổ tiền vào bất động sản để tìm kiếm cơ hội mang đến lợi nhuận cao hơn nên phát sinh nguồn cầu ảo. Dòng tiền đổ vào thị trường không nhằm mục đích đầu tư bất động sản bền vững mà chỉ là phương thức đầu tư tài chính thông qua hàng hóa bất động sản, dẫu rằng nó chỉ mang tính thời điểm nhưng đã để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường và quá trình phát triển kinh tế.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, điều này gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường vì giá đất bị đẩy lên cao sẽ khiến cơ quan quản lý, cơ quan tổ chức đấu giá sẽ phải lấy giá trên thị trường để làm tham chiếu đưa vào trong phiên đấu giá. Nếu để bước bước giá cao quá, khả năng thành công của kêu gọi đầu tư bị giảm xuống. Giá đất cao dẫn đến những chi phí bồi thường, đầu tư tăng vọt tạo ra rào cản đối với nhà đầu tư tham gia vào chủ trương phát triển kinh tế của các địa phương.

Triệt đường đầu cơ

Giữa tháng 1/2022, Quốc hội chính thức thông qua gói tài khóa, tiền tệ gần 350.000 tỷ đồng hỗ trợ Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, hỗ trợ cấp bù lãi suất 2%/năm với tổng quy mô ước tính khoảng 40.000 tỷ đồng thông qua các ngân hàng thương mại cho DN, hợp tác xã được vay vốn ưu đãi trong giai đoạn 2022 - 2023. Tiếp đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 01/NQ-CP yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Trên cơ sở đó, NHNN đã ban hành Công văn số 1976/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm việc kiểm soát những khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản. Việc NHNN có động thái chặn tín dụng đầu cơ bất động sản ngay trước khi gói hỗ trợ lãi suất này được triển khai như một lời thông điệp cảnh báo cho tất cả các bên.

Theo đánh giá, dự nợ tín dụng bất động sản hiện nay vẫn đang ở ngưỡng an toàn, tính đến hết năm 2021 dư nợ toàn thị trường khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng 10,46% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế), chiếm gần 20% tổng dư nợ. Cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch tích cực: 65% phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng; chỉ 35% là cho vay kinh doanh bất động sản (gần 700 tỷ đồng).

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế phân tích, gói hỗ trợ kinh tế hơn 300.000 tỷ đồng có tác động rất lớn đến nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng nhưng nếu không cẩn thận, một phần của gói hỗ trợ sẽ lại chảy sang bất động sản, chứng khoán, giống như nhiều nước trên thế giới. Thực tế, năm 2021 trong khi nền kinh tế rất khó khăn, thị trường chứng khoán, bất động sản lại sốt nóng một cách bất thường. Chính vì vậy, kiểm soát tín dụng, nắn dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh, thay vì các kênh đầu cơ là rất cấp thiết.

Các chuyên gia đều cho rằng, giá bất động sản tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ. 

Theo T.S Kinh tế Vũ Đình Ánh, để có giải pháp căn cơ cần ban hành các luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất. Từ đó siết đầu cơ vào bất động sản, uống nắn dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh.

“Đầu tư vào bất động sản cần vốn và nguồn vốn này có thể tìm được từ các ngân hàng. Tuy nhiên, với những yêu cầu về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, các Ngân hàng cũng đã có động thái siết chặt mảng cho vay bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này”, ông Ánh nói.

Với các giải pháp trên, dù là trước mắt, từ phía chính quyền, cũng như của các ngân hàng, hy vọng rằng, tình trạng bát nháo, sốt nóng trong lĩnh vực đất đai hiện nay sẽ được khắc phục. Những người dân, có nhu cầu thực sự về đất ở, có thể tìm được một mảnh đất phù hợp với khả năng tài chính của mình, thay vì cứ phải chạy theo mức giá trên trời từ phía các “cò” đất.