TS. Đinh Thế Hiển: Nhà đầu tư BĐS sẽ rút tiền về những nơi vũng chắc hơn, nơi tăng ảo phải giảm mới bán được

Tại buổi talkshow mới diễn ra ngày 12/3 do Cafeland tổ chức, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho hay, sau loạt sự kiện liên quan đến chứng khoán, phát hành trái phiếu, có thể khẳng định có một nguồn vốn lớn không từ các nhà đầu tư mà dựa trên sự kết hợp của ngân hàng, công ty chứng khoán và công ty bất động sản thực hiện phát hành trái phiếu dưới chuẩn.

Sau "cơn bão" tài chính thế giới vào năm 2008, toàn bộ hệ thống tài chính quốc gia đã từng tập trung xử lý các trái phiếu dưới chuẩn và đến nay không ngờ việc này lại xảy ra ở Việt Nam trong giai đoạn 2020-2021.

Theo thống kê của Bộ Tài chính, đến đầu tháng 3, tổng giá trị trái phiếu dưới chuẩn đã phát hành trong hai năm qua trên 700.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 60% và có sự tham gia của ngân hàng và công ty chứng khoán ở nhiều góc độ.

"Như vậy, nguồn vốn này đã "quăng" vào thị trường trong 2 năm qua, đó có thể là động lực chính để thị trường bất động sản năm 2021 tăng giá rất mạnh ở diện rộng chứ không phải do nhà đầu tư cá nhân tự lựa chọn, tự quyết định cư trú vào bất động sản để tránh lạm phát hay do Covid-19 không làm ăn được nên người dân bỏ tiền vào bất động sản. Thực tế, có những trường hợp đổ tiền vào bất động sản nhưng không đủ lớn để bất động sản tăng giá trên quy mô lớn trong giai đoạn kinh tế suy thoái", ông Hiển nhận định.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển.

Vị chuyên gia này cho hay, những người có tiền thực sự để mua bất động sản bền vững là những doanh nghiệp nhỏ và vừa, chủ nhà hàng, quán ăn,… họ mới thực sự là người kinh doanh có lời, có kinh tế để họ mua bất động sản thực sự. Nhưng những người này đang phải chống đỡ khó khăn trong giai đoạn dịch, phải trả lương công nhân, khất nợ ngân hàng,…

Hay nhân sự cấp cao tại những công ty, người thuộc tầng lớp trung lưu,... là những người có tiền mua bất động sản thì cũng là nhóm suy giảm thu nhập nhiều nhất trong giai đoạn dịch, thậm chí mất việc làm trong năm 2021. Vậy thì dòng tiền nào vào khiến bất động sản tăng giá chóng mặt trong năm 2021?

"Cuối cùng, đó chính là trái phiếu dưới chuẩn xoay vòng, đẩy giá lên và trục lợi. Nếu thực tế đúng như quan sát, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn. Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản trong năm 2021 chỉ ở mức 12%, giảm nhiều so với mức 18% ở năm 2020, tức là thực hiện đúng theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhưng dòng tiền khác lại vào - không phải dòng tiền của các cá nhân bình thường", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Theo nhận định của ông, trong năm 2022, 3/4 yếu tố vốn lành mạnh cho thị trường bất động sản (tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản) đã quay đầu, chỉ còn lại dòng vốn từ các công ty nước ngoài. Họ tìm vào M&A những dự án tốt trong trung hạn hoặc tìm thuê đất ở các khu công nghiệp, qua đó giúp phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng. Dòng vốn này vẫn đang tiếp tục thực hiện và đây là nguồn vốn tốt.

Còn đối với ba nguồn vốn còn lại, ông Hiển cho rằng, thứ nhất với nguồn vốn ngân hàng, chắc chắn ngân hàng siết, kể cả ngân hàng không muốn siết tín dụng thì Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ giám sát chặt chẽ; nguồn vốn thứ hai từ nhà đầu tư cá nhân chắc chắn sẽ giảm bởi nhà đầu tư cá nhân theo nguyên tắc khi thấy cơ hội mạnh dạn đầu tư nhưng khi thấy mất cơ hội họ sẽ chờ, không chốt cọc và yếu tố thứ ba là từ công ty bất động sản, bị “chặt” hai nguồn trái phiếu và vốn vay ngân hàng.

"Như vậy, vốn lướt sóng bất động sản trong năm 2022 sẽ không có. Tôi nhận định năm 2022 không phải là năm bất động sản có thể tăng giá. Tôi dự đoán sẽ có nhiều vùng phải giảm giá thì mới bán được nếu người đó muốn thanh khoản. Trong năm 2021, những vùng xa, những khu vực nhà đầu tư đón đầu với hy vọng tăng bằng lần thì bây giờ họ đã chững lại. Nhà đầu tư sẽ rút tiền về những nơi vững chắc hơn.

Hiện giờ, nhà đầu tư không nên nói về câu chuyện bất động sản tăng giá hay không mà chú ý đến thanh khoản, tức chỗ đó còn có người muốn mua hay không", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ông Hiển cho hay với những nhân viên văn phòng, tầng lớp trung lưu… thường vẫn có thói quen gửi ngân hàng, mua vàng, tuy nhiên hiện nay có xu thế sở hữu một miếng đất để yên tâm hơn. Với những người này thường trong tay có tầm vài trăm đến một tỷ đồng thì nên chấp nhận mua bất động sản ở khu vực xa, ở địa phương quen thuộc. 

Còn nếu nói về nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc đi săn lùng nơi xa mua giá cao 7-8 triệu/m2, cuốn theo những công ty sale vẽ ra kỳ vọng tăng bằng lần nhưng lại ở các nơi thực sự không có động lực biến thành đô thị trong ít nhất 3 năm tới thì những vùng như vậy hạn chế không nên mua. Bởi, khi chúng ta "ôm" vào thời điểm này sẽ mua với giá cao và xác định "ôm" rất lâu vì thanh khoản không có.