TS. Võ Trí Thành: Năm 1990 một chiếc xe máy đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý 3, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm ngoái. Trong đó, có hơn 86.000 sản phẩm mới, phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Xét về phân khúc, trong quý vừa qua, phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm. Trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 do nguồn cung vẫn hạn chế so với nhu cầu và chi phí đầu vào tăng.

Một tín hiệu tích cực đối với nhu cầu nhà ở là nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội đang được cải thiện, với tốc độ tăng ngày càng nhanh nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Nổi bật trong đó là Tập đoàn Vingroup, hiện đang triển khai và mở bán gần 11.000 căn, góp phần quan trọng vào việc mở rộng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Trong quý III, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư , chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Về giá bán trung bình của chung cư , tại Hà Nội đạt mức trung bình 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,% so với quý trước. Tại TPHCM, mức giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2. Tại TP. Đà Nẵng, giá bán bình quân đạt mức 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với quý trước.

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản của VARS cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán. Nguyên nhân đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn.

Ông Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục neo cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai. Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá bất động sản đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

“Giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp”, ông nói.

Lý giải nguyên giá tăng, ông Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của để dành”, nên nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động sản tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.

Ông cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”. Khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: Một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC; hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực.