Từng mua 1 triệu đồng mỗi m2 đất vườn, tưởng hốt bạc hoá ra nhà đầu tư “cầm hơi” qua ngày

Đất vườn tại các tỉnh lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Thuận, Bình Phước, Đắc Lắc… ghi nhận giảm tốc từ thời điểm giữa năm 2022 đến nay. Thay vì các đợt tăng giá liên tục, hiện phân khúc này đã hạ nhiệt rõ nét. Mức giảm giá trên dưới 20% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây cũng là loại hình bất động sản mà nhiều nhà đầu tư (bao gồm nhà đầu tư tay ngang và lâu năm) đang mắc kẹt dòng tiền.

Tham gia phân khúc đất vườn với mục đích đầu tư là chính, không ít nhà đầu tư lo lắng vì loại hình này đang “tụt dốc không phanh”.

Sở hữu 4 lô đất vườn tại Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận) với mức giá 1-2 triệu đồng mỗi m2, anh Q xác định sẽ thu lời gấp đôi, gấp ba sau một năm. Thế nhưng, con số kì vọng này không thành hiện thực khi suốt thời gian qua thị trường bất động sản gặp khó. Hiện các mảnh đất vườn diện tích lớn của anh Q đang giảm giá từ 2 tỉ đồng (giá mua vào) xuống còn 1.6-1.7 tỉ đồng. Như vậy, tính cả 4 mảnh đất mức giảm lên đến con số hàng tỉ. Không muốn bán với giá này, nhưng nếu càng để thì bản thân anh Q cũng không rõ thời điểm này giá quay trở lại. Trong khi, bản thân anh đang phải gồng gánh tài chính đầu tư.

Sở hữu mảnh đất 2.900m2 giá 2.3 tỉ đồng tại Định Quán (Đồng Nai), nhóm đầu tư anh Ch (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) đang nhìn giá đất giảm hơn 400 triệu đồng so với giá mua vào. Đây là mức giảm chung của khu vực khi mà hoạt động đầu tư – mua bán gần như tắt hẳn hơn nửa năm nay. Dù khá sốt ruột nhưng theo nhà đầu tư này, hiện tại có rao bán cũng không ai mua.

Từng góp tiền với bạn đầu tư lô đất vườn tại Phú Mỹ, Bà Rịa-Vũng Tàu với giá gần 2 tỉ đồng từ đầu năm 2022, anh Hùng (ngụ Q.7, Tp.HCM) kỳ vọng sang tay lời ngay, không ngờ đến nay giá lô đất không tăng lên mà còn giảm khoảng 200 triệu đồng so với giá mua vào.

Những mảnh đất vườn tại Lâm Đồng cũng chung tình trạng. Giá ghi nhận giảm từ 10-25%, tuỳ khu vực. Các mảnh đất được nhà đầu tư mua vào thời điểm 2020-2021, hiện đang “mắc kẹt” giao dịch. Thị trường khu vực này đã xuất hiện các thông tin rao bán nhà vườn, đất vườn hàng ngộp, giá rẻ.

Ghi nhận cho thấy, ngoài áp lực lãi vay thì nhiều nhà đầu tư muốn thu hồi dòng tiền để tái đầu tư những sản phẩm có nhu cầu thực hơn.

Đất vườn vốn là dòng sản phẩm “lướt sóng” kiếm bạc tỉ của nhà đầu tư. Đến nay, khi các phân khúc chậm giao dịch, loại hình này gần như “bất động”. Khá nhiều nhà đầu tư ôm đất vườn cách đây 1-2 năm chấp nhận câu chuyện bán lỗ hoặc may mắn là bán được ngang giá.

Theo một nhà đầu tư kì cựu trong lĩnh vực bất động sản, đất vườn sẽ là phân khúc hồi phục chậm nhất. Lý do, đây là loại hình chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ, ở thực rất ít. Mặt bằng giá có thể sẽ trên đà suy giảm hoặc đi ngang cho đến hết năm 2024.

Chưa kể, tâm lý nhà đầu tư hiện nay, bao gồm cả nhà đầu tư “mạnh vốn” là chờ. Họ đang chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,… rồi mới đưa ra quyết định đầu tư. Vì thế, thị trường bất động sản nói chung, đất vườn nó riêng dự báo tiếp tục khó khăn về thanh khoản.

Thực ra, nguyên nhân của sự trầm lắng của thị tường đất nền hiện nay đến từ sự phát triển nóng và bất cấn đối trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và nhất là mặt bằng giá. So với 2015 giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (những dự án đất nền nang tính đầu cơ ở vùng xa). Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn 70% - 80%. Trog đó, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trên 70% giá trị bất động sản. Điều này dẫn đến rủi ro khi thị trường bất ổn, nhà đầu tư sẽ bán tháo bất động sản để thu hồi vốn.