'Tuyệt chủng' căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m² ở Hà Nội

Căn hộ thương mại giá rẻ vắng bóng

Theo thống kê mới nhất từ Biggee, trên thị trường Hà Nội hiện nay, các dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng/m² đều thuộc nhóm nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tổng nguồn cung của nhóm dự án này chỉ chiếm chưa tới 1% tổng nguồn cung căn hộ toàn thị trường. Điều đó đồng nghĩa, phân khúc giá thấp gần như đã “tuyệt chủng” khỏi thị trường căn hộ thương mại , đúng với nhận định của nhiều chuyên gia thời gian qua.

Đáng chú ý, mặt bằng giá cao không chỉ tập trung ở khu vực nội đô hay các vị trí trung tâm. Ngay cả những dự án từng được xem là “xa bờ”, nằm tại khu vực ngoại thành như Thạch Thất, cũng đã ghi nhận mức giá vượt 50 triệu đồng/m². Điển hình là các dự án Phenikaa Hòa Lạc hay Legacy Hinoiri.

Thậm chí, những khu vực nằm sát Vành đai 4 – vốn trước đây được kỳ vọng là vùng đệm với giá bán dễ tiếp cận – nay cũng đã thiết lập mặt bằng giá rất cao. Dự án Park Kiara được ghi nhận mức giá dao động 100 – 120 triệu đồng/m², khiến không ít người mua nhà “ngỡ ngàng”.

Theo dữ liệu Biggee, hiện 64% nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội tập trung trong khoảng giá 60 – 100 triệu đồng/m², phản ánh rõ sự lệch pha trong cơ cấu giá và sự áp đảo của phân khúc trung – cao cấp.

Báo cáo của CBRE Hà Nội cho thấy, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Mức giá này thấp hơn 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven – với mức giá phổ biến 50 – 60 triệu đồng/m² – chiếm tỷ trọng lớn hơn. Trong khi đó, các dự án tại khu vực nội thành vẫn neo ở mức cao, phổ biến 90 – 100 triệu đồng/m².

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình quý IV/2025 đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không đổi so với quý III. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý trước đó, cho thấy đà tăng đã có dấu hiệu chậm lại nhưng chưa hạ nhiệt.

Theo báo cáo của VARS IRE, năm 2025, cơ cấu nguồn cung căn hộ đang dịch chuyển mạnh về phân khúc cao cấp. Khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, có mức giá trên 100 triệu đồng/m², gần gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng, khiến thị trường ngày càng xa rời khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.

Đáng chú ý, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn 200% so với năm 2019 – mức tăng được đánh giá là rất mạnh so với thu nhập bình quân của người dân.

Người mua nhà ở thực “đuối sức”

Không chỉ giới chuyên gia, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực tại Hà Nội thừa nhận đang ngày càng khó tiếp cận căn hộ thương mại , khi mặt bằng giá liên tục leo thang và vượt xa khả năng tích lũy.

Anh Nguyễn Văn H. (30 tuổi, nhân viên công nghệ thông tin, đang thuê nhà tại quận Hoàng Mai) cho biết, sau gần 5 năm đi làm, vợ chồng anh tích lũy được khoảng 1,5 tỷ đồng, từng kỳ vọng có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực vành đai. Tuy nhiên, thực tế thị trường đã “đóng sập” cánh cửa này.

“Cách đây 3–4 năm, với tầm tiền hơn 2 tỷ đồng còn có thể tìm được căn hộ thương mại ở khu vực ven trung tâm. Nhưng hiện nay, căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến đều từ 3,5–4 tỷ đồng trở lên. Nếu vay ngân hàng thêm thì áp lực trả nợ quá lớn, vượt khả năng chi trả của gia đình”, anh H. chia sẻ.

Tương tự, chị Trần Thị M. (giáo viên một trường THCS tại huyện Thanh Trì cũ) cho biết, dù làm việc ngay tại địa phương nhưng giá chung cư quanh khu vực đã tăng nhanh chỉ trong vài năm, khiến kế hoạch mua nhà liên tục phải lùi lại.

“Trước đây, Thanh Trì được xem là vùng ven, giá còn mềm. Nhưng giờ nhiều dự án chào bán 70–80 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. Với thu nhập của giáo viên, nếu không có hỗ trợ từ gia đình thì gần như không thể mua được nhà ở thương mại”, chị M. nói.

Theo ghi nhận của PV, trước mặt bằng giá mới, không ít người dân buộc phải chuyển hướng sang nhà ở xã hội hoặc tiếp tục thuê nhà dài hạn, chấp nhận đánh đổi sự ổn định để phù hợp với khả năng tài chính. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu phân khúc căn hộ thương mại giá vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng, giấc mơ an cư của bộ phận lớn người lao động tại Hà Nội sẽ ngày càng xa vời.

Dự báo trái chiều về xu hướng giá chung cư

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng diễn biến giá chung cư thời gian tới sẽ theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư có thể đi ngang từ nay đến giữa năm 2026; tuy nhiên, từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể khiến mặt bằng giá xuất hiện xu hướng giảm.

Ngược lại, tại các địa phương khác, giá căn hộ vẫn có khả năng tăng nhẹ do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động từ bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026.

Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng bước sang năm 2026, giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng sẽ thấp hơn so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, việc Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ 1/1/2026 với mức giá sát thị trường hơn sẽ khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng mạnh. Cùng với đó là áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc giá bán khó có thể giảm trong ngắn hạn. Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để, khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.