Vay mua nhà ở: Phải cân đối được dòng tiền trả nợ

Lãi vay mua nhà “mềm” hơn

Chị Lương Thị Thu Trang, cán bộ một sở ngành ở TP HCM cho biết ngân hàng A. vừa duyệt khoản vay 2 tỷ đồng cho chị mua căn nhà phố trị giá 4 tỷ đồng với lãi suất 8,9%/năm trong thời gian 24 tháng đầu. Do nhận lương qua tài khoản của ngân hàng này, chị Trang còn được giảm 0,2% nên lãi suất thực trả chỉ còn 8,7%/năm trong 24 tháng đầu. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất ngân hàng sẽ lấy lãi suất huy động 24 tháng cộng với 3,5%/năm ra lãi suất cho vay trong thời kỳ tiếp theo, nhưng không thấp hơn mức lãi suất sàn cho vay do ngân hàng này công bố trong mỗi giai đoạn.

Lãi suất sàn cho vay của ngân hàng này hiện đang ở mức 10,05%/năm, dành cho các khoản vay mua nhà trả góp trên 10 năm có tài sản đảm bảo bằng chính ngôi nhà có giấy tờ hợp lệ của cơ quan có thẩm quyền để vay vốn và người vay chứng minh thu nhập bằng tiền lương, tiền công, thu nhập có chạy qua tài khoản ngân hàng. Đặc biệt với những người vay vốn mua nhà để ở có sổ hồng, sổ đỏ, hợp đồng của chủ đầu tư uy tín hoặc căn nhà nằm ở khu vực có tính thanh khoản cao, lãi suất thấp nhất từ 6,79%/năm. Thời gian vay tối đa 15 năm, số tiền vay bằng 70% giá trị căn nhà do công ty định giá của ngân hàng thẩm định, khách hàng chỉ cần chứng minh có thu nhập từ 5 triệu đồng trở lên và nằm trong độ từ 18-65 tuổi sẽ được ký hợp đồng cấp tín dụng mua nhà để ở.

Hiện hầu hết các ngân hàng đều đang triển khai các gói tín dụng cho vay mua nhà để ở với lãi suất khá hấp dẫn. Đơn cử BIDV đang cho vay mua nhà để ở lãi suất từ 7%/năm đối với các tài sản thế chấp có đầy đủ giấy tờ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. VPBank thì áp dụng ba mức lãi suất cố định cho vay mua nhà trong giai đoạn đầu, lãi suất từ 5,9%/năm trong 3 tháng đầu sau khi giải ngân, 8,1%/năm trong 6 tháng đầu và 8,9% trong 24 tháng đầu. ACB cho vay mua nhà ở lãi suất 8%/năm cố định trong 12 tháng đầu và 8,9%/năm cố định trong 24 tháng đầu…

Vay mua nhà ở cần cân đôi được dòng tiền. Ảnh minh họa

Một số ngân hàng khác cũng áp dụng các mức lãi suất tương tự. Tuy nhiên có một điểm chung là các khoản vay vốn mua nhà trả góp theo tháng hoặc theo quý trên dự nợ giảm dần, các ngân hàng đều cần người vay vốn phải chứng minh ngôi nhà có giấy tờ hợp pháp mới đủ điều kiện thế chấp.

Theo các nhà môi giới bất động sản, lãi suất cho vay mua nhà ở có tài sản thế chấp và chứng minh thu nhập bằng tiền công, tiền lương để trả nợ hiện nay của các ngân hàng thương mại cổ phần đã giảm 0,5-1% so với trước khi đại dịch Covid-19 bùng nổ, đối với nhóm NHTM Nhà nước lãi suất các khoản vay vẫn giữ ổn định trong 2 năm gần đây.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia điều quan trọng nhất đối với người mua nhà là phải cân đối được khả năng tài chính của mình, cân đối được dòng tiền trả nợ để lựa chọn sản phẩm vay phù hợp nhằm giảm thiểu áp lực trả nợ, lãi. Có như vậy mới có thể hiện thực hóa giấc mơ “an cư”.

Hỗ trợ quan trọng cho thị trường nhà ở

Trong xu hướng thị trường bất động sản phát triển nói chung, thì tín dụng ngân hàng góp phần quan trọng vào việc tạo lập nhà ở cho người lao động. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ cho vay bất động sản hiện khoảng 1,8 triệu đồng. Thế nhưng phần nhiều trong số đó là cho vay mua nhà để ở đối với người dân.

Cũng bởi tín dụng đối với bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nên thời gian qua, bên cạnh việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán…, NHNN cũng có nhiều giải pháp để hạn chế dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực đầu cơ kinh doanh bất động sản.

Theo đó không chỉ khống chế tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, NHNN còn nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay tiêu dùng có giá trị trên 4 tỷ đồng lên 150% để ngăn ngừa hiện tượng núp bóng cho vay tiêu dùng đầu cơ kinh doanh bất động sản; trong khi hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản là 200%.

Còn những lĩnh vực tín dụng đầu tư vào để giúp cho việc thanh khoản của các loại sản phẩm hàng hóa là tiêu dùng bất động sản, ví dụ như nhà cho người thu nhập thấp hay là phân khúc thị trường nhà giá rẻ, mang tính chất thương mại phục vụ cho tiêu dùng, nhu cầu sử dụng của người dân, Phát biểu tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3 vừa diễn ra mới đây, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú khẳng định, phần này vẫn được giao cho các ngân hàng thương mại quan tâm, triển khai.

Có thể nói, trong suốt thời gian qua, vốn tín dụng ngân hàng luôn giữ vai trò quan trọng, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đặc biệt vốn tín dụng tạo lập nhà ở cho hàng triệu hộ gia đình. Theo thống kê của NHNN, vốn ngân hàng đang chiếm khoảng 70% tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà ở trên thị trường này. Trong xu thế đó, thời gian qua nhiều ngân hàng tập trung vào cho vay những nhu cầu thiết yếu như vay vốn mua và sửa chữa nhà ở.

Cũng bởi vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản được kiểm soát chặt chẽ nên nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và kêu gọi vốn từ các kênh đầu tư M&A, thu hút vốn nước ngoài phát triển các sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, để thanh khoản thị trường nhà ở phát triển, các doanh nghiệp bất động sản phải tạo ra nhiều sản phẩm vừa túi tiền với thu nhập người lao động mới tạo điều kiện cho người mua tiếp cận vốn tín dụng bền vững và an toàn.