“Vết xe đổ” có lặp lại với thị trường bất động sản?

Trong mấy năm vừa qua, liên tục các cơn sốt đất từ thành thị tới nông thôn. Thậm chí, chỉ cần nghe phong phanh khu vực nào có quy hoạch, chuẩn bị triển khai hạ tầng, giới “cò” đất, đầu cơ lại túm năm tụm ba thổi giá. Các cơn sốt thường qua rất nhanh chóng, người ôm đất cuối cùng lâm cảnh thua lỗ. Việc giá đất tăng nhanh chóng còn kéo theo loạt hệ lụy.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thời gian qua nhiều tỉnh thành cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao. Cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn,... là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do phù hợp hơn với nhu cầu giữ tài sản, do đó giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn để duy trì lượng hấp thụ.

Theo vị chuyên gia, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh doanh cho rằng, nếu dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản quá nhiều, dẫn đến cung tăng quá nhanh mà cầu không có, thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng giống như trong quá khứ. Nhưng bây giờ thì ngược lại, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi cầu tăng vùn vụt.

Theo ông Nghĩa, tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua nổi một căn nhà là báo động của bong bóng. Trước đây, ở Việt Nam mới tính có 35 năm, nhưng đến bây giờ cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đó, đất đai ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự, nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì tiếp tục tăng.

Nỗi ám ảnh của thị trường là bong bóng bất động sản năm 2008 đang lởn vởn khi những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương đang diễn ra, nhưng ít giao dịch. GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, hiện nguồn cung các dự án khá thấp. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng đã đành, thêm vào đó, các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra sốt giá.

“Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn”, ông Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Đánh giá về thị trường hiện tại, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho biết, diễn biến của thị trường bất động sản đang hoàn toàn khác với thời điểm bong bóng của thị trường một thập kỷ trước.

10 năm trước, lạm phát và lãi suất đã tăng khá cao, song song đó, giá nhà tăng cao và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến phức tạp. Ngoài ra, các sản phẩm bất động sản ở thời điểm đó cũng tương đối sơ khai, đang xây dựng dở dang ở những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí có những sản phẩm mới chỉ ở trên giấy. Dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, có đổ vỡ, những sản phẩm đó bị kẹt lại.

Còn ở thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có gia tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như đã nhìn thấy cách đây 10 năm. Do đó, chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.