Vốn ngân hàng đổ vào bất động sản có đáng lo?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến giữa tháng 3-2021, dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) của ngành NH tăng 2,13%, cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế là 1,47%.

Cá nhân được vay tới 70% giá trị bất động sản

Đang có nhu cầu mua căn hộ khoảng 5 tỉ đồng để đầu tư, chị Hoàng Lan (ngụ quận 3, TP HCM) liên hệ một số NH thương mại nhằm tìm hiểu các gói tín dụng cho vay mua nhà vì thấy lãi suất đang còn thấp. Với mức lãi suất cho vay bình quân khoảng 10%/năm sau giai đoạn đầu ưu đãi, chị Lan nhận thấy khá hợp lý để vay mua nhà trong thời gian dài.

Nhà đất là một trong những kênh đầu tư đang nóng hiện nay. Ảnh: TẤN THẠNH

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay, hầu hết các NH thương mại đều có chương trình cho vay mua BĐS với mức lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu khoảng 7%-8%/năm, sau đó thả nổi vào khoảng 9%-11%/năm. Mức lãi suất này được những người có nhu cầu mua nhà đất để ở hoặc đầu tư nhận định là khá lý tưởng. Nhiều người gửi tiền thấy lãi suất tiết kiệm kém hấp dẫn cũng rút ra để đầu tư nhà đất với kỳ vọng mức sinh lời cao.

Tuy vậy, nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại trong bối cảnh sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước đã đẩy mặt bằng giá nhà đất lên cao mà dòng vốn NH lại chảy mạnh vào BĐS, liệu có gây ra nguy cơ bong bóng hay nợ xấu như từng xảy ra khoảng 10 năm trước?

Tại tọa đàm "Tỉnh táo trong cơn sốt đất" do Báo Người Lao Động tổ chức vừa qua, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, đặt câu hỏi: Liệu các NH thương mại có thống kê được chính xác vốn vay từ NH chảy vào BĐS ở từng phân khúc, nhóm đối tượng nào để kiểm soát? "Nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS rất muốn tiếp cận vốn NH để đầu tư dự án nhưng không dễ, trong khi dòng vốn tín dụng tiếp tục đổ vào thị trường ở mức cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế" - ông Khang nêu thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), thừa nhận có thực tế là dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn, phải đóng cửa. Dòng tiền thay vì chảy vào sản xuất - kinh doanh đã chuyển hướng sang BĐS, bởi đây không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi cất trữ tài sản an toàn theo quan niệm lâu nay của người dân.

"Lãi suất gửi tiết kiệm chưa bao giờ thấp như thời gian qua, khiến dòng tiền nhàn rỗi chảy vào BĐS. Chính sách cho vay của các NH thương mại cũng "góp phần" khiến vốn tín dụng đổ nhiều hơn vào BĐS, khi khách hàng có thể vay tới 70% giá trị tài sản bảo đảm. Ba tháng đầu năm 2021, tín dụng BĐS tăng 2,31%, cao hơn mặt bằng chung của nền kinh tế đã cho thấy thực tế này" - ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Kiểm soát chặt vay vốn để đầu cơ đất

Tổng giám đốc một NH cổ phần lớn ở TP HCM cho biết nhu cầu vay vốn của DN đang hồi phục. Tuy nhiên, do hạn mức tín dụng của NHNN cấp chỉ khoảng 9,5% nên từng chi nhánh, phòng giao dịch được phân bổ chỉ tiêu cụ thể nhằm kiểm soát dòng vốn hợp lý, hiệu quả nhất. "Nhu cầu vay vốn rất nhiều, trong đó có BĐS nhưng quan điểm của NH chúng tôi là kiểm soát chặt việc giải ngân đối với các dự án của DN BĐS, chỉ cho vay đối với cá nhân mua nhà, căn hộ để ở" - ông khẳng định.

Giám đốc chi nhánh một NH thương mại phụ trách khu vực tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi xảy ra sốt đất thời gian qua, cho biết không phải dự án nào NH cũng thẩm định rồi cho vay tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm. Với các BĐS là nhà ở, nhà đất riêng lẻ, NH sẽ thẩm định theo giá trị thực tế bình quân trong thời gian cả năm, chứ không theo mức giá lúc sốt đất. Thậm chí, ở khu vực có sốt đất, khách hàng chỉ được vay tối đa 40%-50% giá trị tài sản bảo đảm sau khi thẩm định.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc phụ trách NHNN Chi nhánh TP HCM, nhìn nhận tín dụng BĐS thời gian qua khởi sắc cả về giá cả và số lượng giao dịch thành công. Chỉ tính riêng tại TP HCM, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn đến hết quý I khoảng 2,6 triệu tỉ đồng, trong đó tỉ trọng cho vay BĐS khoảng 13,5% và tăng khoảng 2% từ đầu năm đến nay. Tính theo con số tuyệt đối, dư nợ BĐS trên địa bàn TP HCM xấp xỉ 350.000 tỉ đồng.

"Giai đoạn trước, tín dụng BĐS phát triển quá nóng, có khi chiếm 35%-40% tổng dư nợ, đến nay ngành NH vẫn đang vất vả xử lý nợ xấu. Còn hiện nay, có thể khẳng định tín dụng BĐS vẫn được giữ ở mức hợp lý, trong tầm kiểm soát dù nhu cầu của thị trường là rất lớn" - ông Nguyễn Hoàng Minh nhấn mạnh.

Trước đó, trả lời về chuyện sốt đất ở các địa phương và dòng vốn NH đổ vào BĐS, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú khẳng định tín dụng BĐS là một trong các lĩnh vực được quản lý rất sát sao, chặt chẽ. Chuyện dịch chuyển dòng vốn, tiền tệ sang thị trường BĐS hay thị trường khác là vấn đề trọng tâm trong điều hành hoạt động của NHNN và NNHN thường xuyên cảnh báo các tổ chức tín dụng khi có những dấu hiệu của sự không bảo đảm ổn định…

Cụ thể, nếu nhu cầu vốn cho các đối tượng kinh doanh, đầu cơ BĐS hay phân khúc thị trường cao cấp, các dự án mà khả năng thanh khoản, hiệu quả đầu tư trong tương lai không cao…, NHNN sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ và hạn chế, bao gồm cả những chế tài trực tiếp, gián tiếp. "Riêng tín dụng đầu tư để giúp cho thanh khoản của các loại hàng hóa BĐS, như nhà ở cho người thu nhập thấp hay phân khúc thị trường nhà giá rẻ, phục vụ cho tiêu dùng…, vẫn được các NH quan tâm, triển khai. Trước tình hình BĐS có dấu hiệu nóng, NHNN đã giám sát và cũng có cảnh báo tới các tổ chức tín dụng" - ông Đào Minh Tú cho biết.