Yếu tố nào làm cho đất thuê trả tiền hàng năm có lợi thế?

Chúng tôi xin được chia sẻ quan điểm của bà Phan Vân Hà - Tổng giám đốc Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam:

Theo quy định về xác định đơn giá thuê đất tại điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ,  quy định về thuê mặt đất, thuê mặt nước thì đơn giá tiền thuê đất sẽ được xác định theo các phương pháp So sánh, Thặng dư, Chiết trừ, Thu nhập hoặc theo giá đất trên bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất, thì đơn giá thuê đất hàng năm được xác định bằng mức tỷ lệ % (từ 0,5% đến 2%) nhân (x) với giá đất tính thu tiền thuê đất.

Như vậy, nếu như giá trị thửa đất là 100 tỷ thì bên thuê đất trả tiền hàng năm sẽ phải trả 2 tỷ (giả định tính mức cao nhất và thuê trong thời hạn 50 năm) mỗi năm còn bên thuê đất trả tiền 1 lần sẽ phải trả 100 tỷ. 

Bỏ qua các yếu tố tăng/giảm giá đất sau mỗi kỳ ổn định 5 năm, thì giá trị hiện tại của dòng chi phí tiền thuê đất trong 50 năm sẽ là gần 20 tỷ (giả định hệ số chiết khấu là 10%).

Như vậy, nếu trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê 50 năm thì giá trị hiện tại của chi phí tiền thuê đất là 100 tỷ. Trong khi đó nếu trả tiền thuê đất hàng năm trong 50 năm thì giá trị hiện tại của chi phí thuê đất chỉ là 20 tỷ.

Do đó, chính yếu tố đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm tính bằng 2% giá đất tính thu tiền thuê đất đã làm cho bên thuê đất được hưởng lợi thế quyền đối với đất thuê do tổng dòng tiền chi phí thuê đất phải trả hàng năm tính ở thời điểm hiện tại chỉ bằng 1/5 giá trị đối với giá đất thuê trả tiền 1 lần đối với thửa đất có cùng thời hạn thuê đất.

Chính vì vậy nên trên thự ctế, nếu như chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền thuê đất thì bên chuyên nhượng vẫn luôn bán được giá cao hơn giá trị công trình trên đất vì giá bán còn thêm giá trị tài sản vô hình chính là quyền thuê đất và giá trị này hoàn toàn lượng hóa được thành giá bán.

Vậy yếu tố nào làm cho người thuê đất trả tiền hàng năm có lợi thế hơn so với người thuê đất trả tiền 1 lần? Đó chính là quy định thu 2% trên giá trị thửa đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm. 

Nếu quy định là thu 10% trên giá trị thửa đất thì giá trị hiện tại của chi phí thuê đất trả tiền hàng năm sẽ tương đương với chi phí thuê đất trả tiền 1 lần. Khi đó bên thuê đất trả tiền hàng năm sẽ không còn lợi thế quyền thuê và giá trị quyền sử dụng đất thuê sẽ bằng 0

Để khắc phục tình trạng thất thoát vốn nhà nước khi thoái vốn, Nghị định32/2018/NĐ-CP ngày 8/3/2018 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn Nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp có yêu cầu tính giá trị quyền thuê đất trả tiền hàng năm vào giá trị doanh nghiệp khi nhà nước thực hiện thoái vốn.

Do vậy, khi xác định giá trị doanh nghiệp cho mục đích cổ phần hóa, Nhà nước cũng nên có yêu cầu và đưa ra hướng dẫn về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê để đưa vào giá trị doanh nghiệp, tránh tình trạng làm thất thoát vốn nhà nước khi xác định không đầy đủ giá trị tài sản vào doanh nghiệp cổ phần hóa.