Có thể xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất

Chiều 18/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Theo ông Thắng, việc ban hành nghị quyết (gồm 3 chương, 13 điều) giúp thể chế hoá đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

Dự thảo nghị quyết đã bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma tuý do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

Dự thảo nghị quyết cũng bổ sung 3 trường hợp N hà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cụ thể, tại khoản 2, điều 3 quy định 3 trường hợp cụ thể này, gồm:

Thực hiện dự án khu thương mại tự do, dự án trung tâm tài chính quốc tế.

Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thoả thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thoả thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư

Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, 79 Luật Đất đai.

Báo cáo thẩm tra, về vấn đề này, ông Phan Văn Mãi - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cho biết, đa số ý kiến ủy ban cho rằng, đây là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án đúng tiến độ.

Ủy ban đề nghị làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận; cơ chế xử lý đối với diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án. Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện.

Ủy ban cũng đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.

Ông Mãi cũng nêu, một số ý kiến cho rằng, việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm quy định của Hiến pháp, tránh ảnh hưởng đến quyền của người dân, không nên áp dụng đại trà trước khi có đánh giá tác động cụ thể, có thể báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép áp dụng cơ chế thí điểm đối với một số trường hợp Chính phủ đề xuất bổ sung tại các địa phương có Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù, để có căn cứ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trong thời gian tới.

Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất

Dự thảo nghị quyết cũng nêu về nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.

Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất , thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Bảo đảm hài hoà lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo nghị quyết cũng nêu, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

Dự thảo nghị quyết quy định chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định thành lập hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó, chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc 1 phó chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch hội đồng.

Báo cáo thẩm tra, về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết, Ủy ban thống nhất với quan điểm Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Ủy ban đề nghị rà soát quy định xử lý chuyển tiếp để bảo đảm không vướng mắc khi thực hiện, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập trong áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo Luật Đất đai hiện hành; nghiên cứu, bổ sung nội dung có tính nguyên tắc, định hướng cụ thể hơn trong ban hành hệ số điều chỉnh giá đất...