2019 là năm kỷ lục của ngành bất động sản công nghiệp

Theo CBRE, nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các khu công nghiệp thuộc tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.

Khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong hai năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam.

Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam Việt Nam (bao gồm TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên là 321.420m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, trong thời gian gần đây ngành chế tạo ô tô đã có tác động mạnh mẽ đến phân khúc BĐS công nghiệp. Ngành công nghiệp chế tạo để là ngành xương sống của nền kinh tế Việt Nam, với nhiều nhà đầu tư tên tuổi đáng chú ý khác nhau như Samsung, Pou Chen Group, THACO Group và Vinfast đã tạo ra được nhiều dấu ấn khác biệt trong ngành. Ảnh hưởng lớn nhất của các nhà đầu tư này là xây dựng cũng như phát triển các trung tâm công nghiệp phụ trợ và cung ứng.

Kể từ ngày hoạt động đầu tiên của nhà máy Samsung tại tỉnh Bắc Ninh vào năm 2009, gã khổng lồ Hàn Quốc không chỉ thu hút mạnh mẽ các nhà cung cấp nước ngoài vào Việt Nam mà còn nhanh chóng nội địa hóa mạng lưới nhà cung cấp của họ. Hiện tại, có 210 nhà cung cấp Việt Nam cho Samsung trong đó có 42 công ty là nhà cung cấp cấp 1 và hầu hết các nhà máy của họ nằm cách nhà máy chính của Samsung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên và TPHCM trong vòng 45km.

Trong ngành công nghiệp ô tô, các tập đoàn tư nhân Việt Nam, bao gồm Thaco Group và Vingroup đang cho thấy những kế hoạch đầy tham vọng trong việc tạo ra các nhà máy sản xuất ô tô. Đối với Tập đoàn Thaco, khu phức hợp Thaco Trường hải có diện tích 325 ha tại Quảng Nam, bao gồm khu công nghiệp phụ tùng ô tô 100ha, là một trường hơp phát triển thành công của doanh nghiệp trong nước trên thị trường này. Với mục tiêu đạt 40% tỷ lệ nội địa hóa. Thaco hợp tác với các nhà cung cấp nước ngoài có kinh nghiệm để phát triển hơn 11 nhà máy sản xuất phụ tùng cho các nhà máy lắp ráp và còn để xuất khẩu.

Mặc dù là một công ty mới trong ngành, Vinfast lại không ngại cạnh tranh với các doanh nghiệp khác. Để phát triển nhanh chóng thương hiệu ô tô nội địa, Vingroup ra mắt tổ hợp ô tô Vinfast 335 ha tại Hải Phòng nơi có các nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô và ô tô hiện đại nhất Việt Nam. Trong đó, 20.000-200.000m2 nhà máy xây sẵn tạo thành một trung tâm sản xuất phụ tùng ô tô.

Theo đánh giá của CBRE, nhìn chung, sự xuất hiện của các trung tâm công nghiệp phụ trợ đã nhận được nhiều sự quan tâm rộng rãi ở Việt Nam. Các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thường tập trung vào một khu công nghiệp riêng biệt hoặc nằm trong bán kính 40km từ các nhà máy lắp ráp chính. Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng chính, mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản.

Các chủ đầu tư dẫn đầu trong lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn như BW Industria, KTG Industrial, hay tập đoàn An Phát đã nắm bắt cơ hội để chào đón làn song mới của các nhà sản xuất và cung cấp linh kiện. Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp nàu là rất tích cực.

Phần lớn tỷ lệ nguồn cung bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, nằm ở các tỉnh/thành phố trọng điểm khu vực phía Bắc và Phía Nam (được phân loại là nhóm 1). Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng. Chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỷ lệ lấp đầy hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lân cận nhóm 1 (được phân loại là khu vực nhóm 2) trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư phát triển.