Nhà riêng lẻ thấp tầng không quá 20%
Nghị quyết có một số điểm đáng chú ý là tại các khu vực TOD, tỷ lệ phát triển công trình cao tầng và hỗn hợp được nâng lên đáng kể, chiếm khoảng 80% quỹ đất ở và đất ở hỗn hợp, nhà ở riêng lẻ thấp tầng không được quá 20%. Hệ số sử dụng đất có thể tăng tới 1,5 lần so với hiện nay. Bên cạnh đó, nhiều chỉ tiêu quy hoạch cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn như giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe, giảm một phần chỉ tiêu hạ tầng xã hội, cho phép tính diện tích cây xanh trên mái hoặc tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.
Quy định mới của TP.HCM nhằm tối ưu hóa quỹ đất tại các khu TOD
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
Bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn & Phát triển dự án BrandLift Asia, nhận xét: Nhìn bề ngoài, đây là những điều chỉnh mang tính kỹ thuật trong quy hoạch. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ phát triển đô thị, đây là một thay đổi rất đáng chú ý. Bởi điều TP.HCM đang hướng tới không chỉ là xây thêm các tòa nhà cao tầng quanh nhà ga metro, mà là tổ chức lại không gian đô thị theo hướng lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Nói cách khác, metro không còn chỉ là một dự án giao thông mà đang dần trở thành hạt nhân để hình thành các trung tâm dân cư, thương mại, dịch vụ và việc làm mới của TP. Đây cũng là mô hình đã được áp dụng thành công tại nhiều đô thị lớn ở châu Á như Singapore, Kuala Lumpur (Malaysia) hay Thượng Hải (Trung Quốc), nơi các khu vực quanh nhà ga luôn là những trung tâm kinh tế sôi động nhất.
TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM , cũng đồng quan điểm rằng các quy định này cho thấy một chủ trương đúng và cần thiết. TOD không nhằm phát triển nhà phố mà nhằm hình thành các khu đô thị mật độ cao, đa chức năng, gắn với hệ thống metro. Trước hết, cần hiểu rằng TOD không đơn thuần là một mô hình phát triển bất động sản quanh nhà ga metro, mà là một chiến lược tổ chức lại không gian đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn. Mục tiêu cốt lõi của TOD là tập trung dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và các hoạt động đô thị trong phạm vi có thể tiếp cận thuận tiện bằng metro, từ đó giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, giảm ùn tắc giao thông và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Trong bối cảnh TP.HCM đang đầu tư rất lớn cho hệ thống metro và đường sắt đô thị, quỹ đất quanh các nhà ga cần được xem là nguồn lực chiến lược có giá trị đặc biệt. Nếu phần lớn diện tích vẫn được sử dụng cho nhà ở thấp tầng, mật độ dân cư và hoạt động kinh tế sẽ không đủ lớn để khai thác hiệu quả hệ thống giao thông công cộng. Vì vậy, việc khống chế tỷ lệ nhà ở thấp tầng ở mức tối đa 20% là hợp lý để phát huy tối đa hiệu quả đầu tư hạ tầng.
Hướng đến người dân
Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chủ trương của chính quyền TP.HCM là phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại, nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn, đặc biệt là metro. Việc ưu tiên các công trình cao tầng, đa chức năng sẽ góp phần gia tăng mật độ dân cư, nâng cao hiệu quả đầu tư hạ tầng giao thông, giảm áp lực giao thông cá nhân và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Đồng thời, quy định này cũng tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở, dịch vụ và thương mại tại các khu vực có khả năng kết nối thuận lợi. Tạo dư địa khai thác hiệu quả giá trị đất đai, tăng lượng hành khách sử dụng đường sắt đô thị và thu hút đầu tư vào các khu vực quanh nhà ga.
Nghị quyết lần này không chỉ là một quy định về tỷ lệ nhà ở thấp tầng mà còn thể hiện sự chuyển đổi tư duy phát triển đô thị của TP.HCM . Từ mô hình phát triển trải rộng, phụ thuộc vào giao thông đường bộ, TP đang từng bước chuyển sang mô hình đô thị nén, đa trung tâm, phát triển dựa trên giao thông công cộng và sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Đây là một hướng đi cần thiết để xây dựng TP.HCM trở thành siêu đô thị hiện đại, có năng lực cạnh tranh quốc tế và phát triển bền vững trong giai đoạn đến năm 2050 và các thập niên tiếp theo.
TS Đỗ Thị Loan (nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM )
"Nghị quyết cho phép giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe so với quy chuẩn hiện hành; khoảng lùi công trình được phép áp dụng linh hoạt theo đồ án quy hoạch, trong khi diện tích cây xanh thuộc hành lang bảo vệ đường sắt và dọc sông, rạch được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng... Các điều chỉnh này nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích người dân chuyển từ phương tiện cá nhân sang giao thông công cộng", ông Dũng nhận xét.
Tuy nhiên, theo ông Trần Quốc Dũng, trong quá trình triển khai cần có sự linh hoạt theo vị trí, bán kính ảnh hưởng của nhà ga và điều kiện thực tế của từng khu vực để vừa đảm bảo mục tiêu phát triển TOD, vừa đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường và người dân. Đồng thời, cần ưu tiên dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại đa số bộ phận cư dân đô thị.
Bên cạnh đó, TS Đỗ Thị Loan lưu ý, vấn đề quan trọng hơn con số 20% là chất lượng quy hoạch và cơ cấu sử dụng đất của 80% diện tích còn lại. Thành công của TOD không nên chỉ được đo bằng số lượng các công trình cao tầng hay mật độ xây dựng, mà phải được đánh giá bằng khả năng tạo ra một môi trường đô thị cân bằng, thuận tiện và có sức sống lâu dài. Do đó, trong quá trình triển khai, TP cần đặc biệt quan tâm đến việc phát triển đồng bộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, ký túc xá sinh viên, nhà lưu trú công nhân, không gian thương mại, văn phòng, giáo dục, y tế, văn hóa và các tiện ích công cộng. Một khu TOD thành công phải là nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu mà không phụ thuộc quá nhiều vào xe cá nhân.
"Nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần quan trọng trong các khu TOD. Trên thực tế, nhóm sử dụng giao thông công cộng thường xuyên nhất là sinh viên, người lao động, kỹ sư, chuyên gia trẻ và lực lượng làm việc trong các trung tâm tài chính, công nghệ, logistics. Đây là nhóm có nhu cầu thuê nhà rất lớn và có xu hướng lựa chọn nơi ở gần các nhà ga metro. Việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê phù hợp sẽ góp phần nâng cao hiệu quả khai thác hệ thống giao thông công cộng và tăng tính bao phủ của chính sách nhà ở đô thị", TS Đỗ Thị Loan kiến nghị.