Ăn theo thông tin xây dựng Vành đai 4, giá đất vùng ven Hà Nội đang “dậy sóng”

Theo phương án thiết kế, dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội đi qua địa phận 3 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, trong đó đoạn qua Hà Nội dài 58,2km, đi qua 7 quận, huyện: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín và Hà Đông.

PV đã có cuộc khảo sát thị trường bất động sản tại các quận, huyện mà đường Vành đai 4 đi qua. Cụ thể, nhà đất khu vực Hoài Đức đã tăng 25-40% trong giai đoạn 2020-2021. Thông tin triển khai tuyến đường Vành đai 4 đã khiến giá đất nhiều nơi của huyện Hoài Đức rao bán tăng 10-20 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm 2021.

Tại huyện này, giá khu vực nơi điểm xuống của đường Vành đai 4 ở mức 40-80 triệu đồng/m2. Còn khu vực đắt nhất trong huyện có giá 130-150 triệu đồng/m2.

Thị trường nhà đất tại huyện Đan Phượng cũng trở nên sôi động với nhiều thông tin mua bán. Lượng rao bán nhà ở huyện này có sự gia tăng mạnh trong thời gian gần đây. Giá đất khu vực này cũng đã tăng 15-20%/năm. Tại khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện Đan Phượng có giá 60 triệu đồng/m2. Còn giá đắt nhất tại huyện Đan Phượng nằm tại thị trấn Phùng với giá 130-150 triệu đồng/m2. Khu vực đắt thứ hai có giá 130-140 triệu đồng/m2 nằm gần với dự án Vinhomes Wonder Park. 

Tiếp theo, với huyện Thanh Oai, giao dịch bất động sản sôi động nằm tại KĐT Mỹ Hưng. Giá đất trung tâm từ 80-100 triệu đồng/m2. Khu vực Vành đai 4 đi xuống có giá 45 triệu đồng/m2.

Huyện Thường Tín, giá đất đắt nhất lên tới 290-300 triệu đồng/m2 quanh khu vực làng nghề Đệm. Điểm xuống của Vành đai 4 ở huyện này đang là điểm trũng về giá với mức 17-30 triệu đồng/m2.

Quận Hà Đông giá đất không còn rẻ, giao dịch cũng khá sôi động. Giá đất tại quận này dao động từ 160-250 triệu đồng/m2. 

Thị trường bất động sản huyện Mê Linh thời gian qua cũng khá sôi động. Các nhà đầu tư đổ về đây “săn” đất, nhất là khu vực Ấp Tre. Giá đắt nhất tại khu vực này dao động 60-70 triệu đồng/m2 gần khu hành chính của huyện. 

Huyện này nắm giữ nhiều tiềm năng như đường Vành đai 4 đi qua, mở rộng đường Mê Linh, chủ đầu tư CEO, HUD chuẩn bị ra hàng. 

Còn huyện Sóc Sơn giá đất còn thấp, khu vực xã Minh Trí giá dao động 6-14 triệu đồng/m2. Còn giá điểm xuống khu vực Vành đai 4 có giá 30-33 triệu đồng/m2.

Anh Tạ Minh - một nhà đầu tư khu vực vùng ven Hà Nội cho biết: “Với những quận/huyện đường Vành đai 4 đi qua có Thường Tín, Quốc Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn là những điểm trũng về giá mà nhà đầu tư nào muốn “ăn” theo quy hoạch nên chú ý. 

Đặc biệt, tại hai khu vực Thường Tín, Sóc Sơn; nhà đầu tư dễ dàng “ăn” gấp đôi, ba lần. Tuy nhiên, ở những khu vực này cần phải  xác định đầu tư trung hạn (từ 2-3 năm) và dài hạn thì mới đạt được kỳ vọng”. 

Cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý

Hạ tầng giao thông luôn là đòn bẩy cho bất động sản, hạ tầng giao thông hoàn thiện sẽ giúp giá trị của đất đai tăng lên. Với hạ tầng giao thông kết nối khu vực thì càng tạo đà bật cho thị trường bất động sản khu vực được kết nối.

Dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4-vùng Thủ đô Hà Nội là dự án quan trọng nhằm phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, tăng cường khả năng kết nối, tạo động lực, tác động lan tỏa liên vùng, tạo không gian phát triển mới cho Hà Nội và thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội các tỉnh, thành phố trong vùng Thủ đô, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đầu tư giao thông kết nối sẽ làm bất động sản tăng giá mạnh nhất. 

Tuy nhiên, tăng giá bất động sản phải tỷ lệ thuận với tăng đầu tư thực sự để tạo ra những giá trị về hạ tầng, về đời sống và về dịch vụ cho những vùng được kết nối và đầu tư đến đâu thì giá trị tăng đến đó. Tăng giá bất động sản giai đoạn bắt đầu mới công bố kế hoạch, quy hoạch là đúng quy luật nhưng tăng quá nhiều thì là bất bình thường.

Ts Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Ts Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư đầu tư “ăn” theo quy hoạch cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất là đau đầu. 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vi mô. Các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng sẽ phụ thuộc vào những điều chỉnh này. Sau 5 - 10 năm, có thể quy hoạch lại được thay đổi, cập nhật, làm lại. Do vậy các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc cân nhắc đầu tư theo cơ sở hạ tầng.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, khi xác định "đón sóng" hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, xác định là đầu tư dài hạn và không phải dự án nào cũng đúng tiến độ. Nếu không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.