"Bảng giá đất của các tỉnh, thành trực thuộc T.Ư hiện chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường"

Nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai, thất thoát ngân sách nhà nước, mới đây Bộ Tài chính đã có công văn gửi các Bộ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hướng dẫn thực hiện tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1.1.2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) có hiệu lực thi hành.

Tuy nhiên, dự thảo Nghị định theo đánh giá của các chuyên gia vẫn còn có nhiều điểm chưa hợp lý, đặc biệt là cách tính giá trị quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Theo Hiệp hội bất động sản HCM (HoREA), cách tính giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT theo nội dung dự thảo Nghị định có điểm chưa phù hợp. Cụ thể, phương thức tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT được duyệt. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, căn cứ Luật Đất đai 2013, phương pháp tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho dự án BT theo điều khoản trên chỉ đúng trong trường hợp thửa đất thanh toán có giá trị nhỏ (chiếm số ít), trong khi đó đa phần các thửa đất, khu đất thanh toán cho dự án BT có giá trị rất cao.

Theo ông Châu, trên thực tế "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Do vậy, nội dung này của dự thảo nếu được thông qua và áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm hiện nay để thanh toán cho dự án BT thì có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đó là chưa nói công tác thực thi pháp luật về quy trình, thủ tục định "Giá đất cụ thể" của các dự án hiện nay còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ "xin - cho", nhũng nhiễu, tiêu cực, "cưa đôi, cưa ba", làm thất thoát ngân sách.

Do đó, HoREA cho rằng cần sửa nội dung này của dự thảo nghị định theo hướng, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT hoặc giá trị dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai.

Về lâu dài, để đơn giản hóa thủ tục hành chính, đảm bảo tính minh bạch và nguyên tắc xác định giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường thì theo HoREA cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất.

Bảng giá đất này được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k). Và để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, thì có thể áp dụng nội dung tính giá quỹ đất thanh toán cho dự án BT theo phương thức giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT được duyệt.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ có cơ chế để phát huy vai trò của "Tổ chức phát triển quỹ đất" thực hiện "chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác" để phát triển quỹ đất theo quy hoạch, đấu giá công khai quỹ đất tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước để thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng, trong đó có dự án BT, để việc thanh toán theo hình thức hợp đồng BT trở về đúng bản chất thanh toán "hàng - tiền", chứ không phải thanh toán kiểu "hàng - hàng" như hiện nay.

Về phương án xử lý chuyển tiếp trong giai đoạn từ ngày 1.1.2018 đến nay, HoREA cũng đề nghị Chính phủ có Văn bản chỉ đạo hoặc giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các nhà đầu tư Dự án BT thực hiện các giải pháp cần thiết để xử lý tình huống đối với các Dự án BT bị tạm dừng triển khai thực hiện việc thanh toán bằng quỹ đất kể từ ngày 1.1.2018 đến nay để tháo gỡ khó khăn cho các bên có liên quan.

Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ xem xét, hoàn thiện để sớm ban hành "Nghị định Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao", đáp ứng được kỳ vọng của các nhà đầu tư và người dân.