Bất động sản hồi sinh mạnh mẽ

Phục hồi nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025 có khoảng 1.071 dự án nhà ở thương mại đang trong quá trình triển khai. Trong đó, 960 dự án đang triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng 148.811 căn hộ chung cư và 249.312 căn nhà ở riêng lẻ. 73 dự án được khởi công mới, quy mô khoảng 31.967 căn, bao gồm 24.735 căn hộ chung cư và 7.232 căn nhà ở riêng lẻ, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2024 (năm 2024 có 61 dự án). 38 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành mới xây dựng, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm 2024 (năm 2024 có 35 dự án). Ở phân khúc nhà ở xã hội, trong 9 tháng đầu năm 2025 cả nước đã hoàn thành 43.681/100.275 căn (đạt 43,6%), dự kiến đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 39.245 căn. Như vậy, chỉ tính riêng trong năm 2025, số lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành gần bằng con số cộng lại trong 5 năm trước.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn cục bộ, giao dịch tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch. Nhà ở chung cư giao dịch tăng nhẹ tại các đô thị lớn, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Trong khi nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại khu vực đã phát triển, các khu vực mới thiếu hạ tầng ghi nhận mức độ hấp thụ thấp. Đất nền giao dịch chững lại, chỉ phục hồi tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu phục hồi, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách. Giao dịch tăng trong 6 tháng đầu năm, tuy nhiên sau đó chững lại tại một số khu vực do tâm lý quan sát và điều chỉnh kỳ vọng từ thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội có chuyển biến tích cực về chính sách, song quy mô triển khai còn hạn chế. Một số địa phương đã tích cực phát triển, hình thành các khu đô thị kiểu mẫu, đồng bộ về hạ tầng và chức năng, góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị. Tiêu biểu như Hà Nội có Vinhomes Global Gate (Cổ Loa), Đà Nẵng có dự án Thuận Phước, TP.HCM có dự án khu Thủ Thiêm, Bình Quới - Thanh Đa, Hưng Yên có dự án Mỹ Hào Garden City, khu đô thị phía Bắc Quốc lộ 5...

Ngoài ra dòng tiền đổ vào lĩnh vực này cũng tăng mạnh. Tính đến ngày 31.7, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỉ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Mức tăng này cho thấy một lượng vốn khổng lồ đã được bơm vào thị trường địa ốc trong thời gian rất ngắn.

Đa số là khách hàng có nhu cầu thật

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, thừa nhận thị trường bất động sản năm 2025 đã hồi sinh mạnh mẽ khi phần lớn các dự án mới mở bán luôn trong tình trạng cháy hàng, tăng giá. Tính đến hết tháng 9, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, trong đó phần lớn là căn hộ. Giá bán cũng vì thế tăng mạnh. Như tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm quý I/2025 và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. "Sau giai đoạn dài rơi vào trầm lắng, năm 2025 đang đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Khác với các chu kỳ phục hồi trước đây, vốn chủ yếu dựa vào dòng tiền đầu cơ và cơn sốt giá, sự hồi sinh lần này được nhận định mang tính nền tảng, đến từ ba yếu tố cốt lõi: dòng vốn lành mạnh, khung pháp lý rõ ràng và cơ cấu sản phẩm dần cân bằng. Nếu như vốn là "dòng máu" thì pháp lý chính là "xương sống" của thị trường", ông Thắng phân tích. Thực tế, nhiều năm qua, hàng trăm dự án bị ách tắc bởi sự chồng chéo của luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Tới năm 2025, với việc các luật sửa đổi đồng loạt có hiệu lực và cơ chế đặc thù cho một số địa phương, hàng loạt dự án đã được "giải cứu" khỏi tình trạng đình trệ. Sự thay đổi này không chỉ tăng cung ra thị trường mà còn củng cố niềm tin cho nhà đầu tư lẫn người dân, điều vốn bị xói mòn trong giai đoạn khủng hoảng.

Thay vì mua bán theo tâm lý "lướt sóng" như trước, sức cầu năm 2025 thể hiện rõ rệt ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp trở thành phân khúc sôi động nhất. Đặc biệt, gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập trung bình, thấp đã góp phần tạo lực đẩy đáng kể. Ngược lại, phân khúc hạng sang tuy có sự hồi phục nhưng chậm rãi, phản ánh đúng quy luật cung – cầu. Điều này cho thấy thị trường đang dần rời xa tính "ảo" để quay về bản chất phục vụ nhu cầu an cư.

Một điểm đáng chú ý khác là sự lan tỏa của dòng vốn bất động sản ra các địa phương. Những tỉnh, thành có hạ tầng giao thông bứt phá, từ cao tốc, sân bay đến cảng biển đang chứng kiến làn sóng đầu tư mới. Bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vị thế "ngôi sao" khi gắn liền với xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng cũng manh nha hồi phục nhờ du lịch quốc tế tăng trưởng.

Chuyên gia bất động sản Huỳnh Bảo Toàn cũng nhận định, thị trường bất động sản sau một giai đoạn trầm lắng đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ nét. Các dự án mới ra mắt nhưng giao dịch sôi động hơn và tâm lý nhà đầu tư dần lấy lại sự tự tin. Sự trở lại này không chỉ xuất phát từ yếu tố chính sách tín dụng, giảm lãi suất, mà còn đến từ nhu cầu thực tế của người dân về nhà ở thật đang lên ngôi. Việc lãi suất giảm đã tạo điều kiện cho mua bán sôi động trở lại. Một yếu tố khá quan trọng nữa là thị trường đã hồi phục dẫn đến nguồn tiền chảy vào thị trường BĐS cũng nhiều hơn. Nhưng sự sôi động này mới ở mức khởi đầu, chưa đủ để khẳng định thị trường đã hoàn toàn phục hồi. Nguồn cung vẫn hạn chế, pháp lý nhiều dự án còn vướng mắc, trong khi tâm lý nhà đầu tư vẫn dè chừng do đã bị tổn thương cho lần trước.