Bất động sản sẽ gặp khó khi ngân hàng siết chặt hầu bao?

Trong một thông điệp phát đi hồi tháng 1/2018, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh. Đồng thời phải hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, bảo đảm khả năng thanh khoản. Ngoài ra, NHNN yêu cầu các ngân hàng, tổ chức tín dụng thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Doanh nghiệp địa ốc khó tiếp cận nguồn vốn?

Theo thống kê của NHNN, trong hai năm gần đây, vốn huy động tại các ngân hàng thương mại chiếm tới 90% là dòng vốn huy động ngắn hạn, gây ra nguy cơ mất cân đối kỳ hạn. Trong khi đó, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia vừa đưa ra báo cáo tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng ước khoảng 33,4%. Như vậy, cho đến thời điểm này, nhiều ngân hàng vẫn chưa dùng hết dư địa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, vẫn có một số ngân hàng gần như đã chạm trần quy định 50% vốn trung và dài hạn. Vì vậy, đối với những ngân hàng này từ năm 2018 sẽ gặp phải một số trở ngại và áp lực khi điều chỉnh lại dòng vốn cho vay trung và dài hạn. Điều đó đồng nghĩa với việc những ngân hàng này sẽ siết lại hầu bao đối với lĩnh vực bất động sản.

Các chuyên gia cho rằng, một trong số những thách thức, khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi NHNN siết tín dụng vào lĩnh vực này trong năm 2018 là khó tiếp cận nguồn vốn. Việc NHNN siết chặt tín dụng từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi trong 3 năm qua. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, nếu không quản chặt chất lượng tín dụng cũng như thực hiện những biện pháp nhằm ổn định lãi suất, việc nới tăng trưởng tín dụng có khả năng làm phát sinh nợ xấu, do tiền sẽ vào những lĩnh vực không mong muốn như chứng khoán, bất động sản hoặc cho vay tiêu dùng.

Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, việc siết chặt hầu bao từ ngân hàng chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản mà trên thực tế có thể sẽ ảnh hưởng đến người tiêu dùng. Đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với việc siết tín dụng của NHNN, lãi suất cho vay bất động sản trong thời gian tới sẽ có khả năng gây bất lợi cho các nhà kinh doanh và đầu tư bất động sản và cả người mua vì giá bất động sản có thể sẽ tăng và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế. Điều đó chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và người bị thiệt hại cuối cùng vẫn là khách hàng vì chủ đầu tư sẽ tăng giá bán để dùng phần đó trả lãi suất cho ngân hàng.

Nguồn vốn chủ lực của những doanh nghiệp bất động sản không phải từ ngân hàng mà từ nhiều nguồn khác.

Cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc doanh nghiệp bất động sản giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM còn cho rằng, nguồn vốn chủ lực của những doanh nghiệp bất động sản không phải từ ngân hàng mà từ nhiều nguồn khác, tín dụng chỉ là một khoản để làm dự án. Thực tế, hiện nay tại TP.HCM có nhiều doanh nghiệp đã chọn hình thức ký kết hợp tác với các đối tác nước ngoài hoặc mua bán và sáp nhập (M&A) để đa dạng nguồn vốn. Việc liên kết không những tăng tiềm lực tài chính, mà còn minh bạch về thông tin, tạo ra sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho biết, năm 2018, nguồn vốn đổ vào bất động sản sẽ vẫn khá dồi dào. Nguyên nhân là do nhà đầu tư cá nhân đã có niềm tin vào thị trường bất động sản nên sẽ tiếp tục giải ngân để đầu tư. Ngoài ra, các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A sẽ còn diễn ra sôi động. Dòng vốn đầu tư FDI vào bất động sản trong năm qua cũng đứng thứ hai, đạt hơn 2 tỷ USD. Chưa kể, các công ty bất động sản niêm yết đã tăng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào các dự án.

Theo các chuyên gia, các doanh nghiệp địa ốc hiện nay có thể tăng vốn điều lệ, đồng nghĩa với việc tăng lượng tiền từ cổ đông nước ngoài lên. Ngoài ra, các doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Đây là kênh huy động vốn ít tốn chi phí cho doanh nghiệp nhất nhưng lại an toàn hơn đi vay nhất là trong bối cảnh lãi suất khó có thể giữ ở mức thấp. Trên thị trường hiện nay không ít doanh nghiệp có tỷ lệ huy động nguồn tiền trong dân khá cao. Chẳng hạn, một dự án có quy mô hàng ngàn căn hộ thì chỉ cần khách hàng đóng khoảng 15% giá trị hợp đồng thì doanh nghiệp có thể thu về hàng trăm tỷ đồng, thậm chí lên cả ngàn tỷ đồng.

 Bài & ảnh: Tấn Lợi