BĐS 2026 chờ ‘cú hích’ từ minh bạch dữ liệu và gỡ vướng pháp lý

Tại tọa đàm Thị trường bất động sản 2026: Tăng trưởng và bứt tốc thuộc khuôn khổ hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" do BáoTiền Phong tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai 2024 đã tạo ra sự giải thoát cho những vướng mắc, những điểm nghẽn trong hoạt động khai thác nguồn lực tài nguyên đất. Đặc biệt, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các bộ ngành, trong đó có Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã thể hiện tinh thần "lắng nghe, quan sát" các vướng mắc thực tế để chỉnh sửa đúng và trúng.

Đồng quan điểm, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường - nhấn mạnh tầm quan trọng của các nghị quyết bổ trợ. Cụ thể, các Nghị quyết 170, 171, 254 và đặc biệt là Nghị quyết 265 đã mở rộng phạm vi cho phép xử lý các dự án có vướng mắc sau thanh tra, kiểm tra. Điều này được xem là giải pháp đột phá để đưa nguồn lực đất đai bị kẹt trở lại thị trường.

Bà Mỹ cũng lưu ý rằng, để thị trường thực sự bứt tốc, cần có sự song hành đồng bộ giữa chính sách đất đai với chính sách nhà ở, kinh doanh bất động sản và các chính sách tài chính.

Một trong những điểm sáng được kỳ vọng sẽ thay đổi diện mạo thị trường trong giai đoạn 2025 - 2026 là công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Theo bà Mỹ, cơ sở dữ liệu đất đai đang dần tiến tới mục tiêu bốn từ khóa: "Đúng, Đủ, Sạch, Sống". Khi cơ sở dữ liệu này hoàn thiện, mỗi thửa đất đều sẽ có hồ sơ quản lý rõ ràng, giúp thông tin quy hoạch trở nên minh bạch hơn đối với các nhà đầu tư.

"Chính cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp tiệm cận với mục tiêu làm sao cho thị trường bất động sản ngày càng minh bạch , tạo ra một không gian phát triển rõ ràng," bà Mỹ nhấn mạnh.

Mặc dù khung pháp lý đã cởi mở, nhưng ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ lo ngại về khâu thực thi tại các địa phương, đặc biệt là vấn đề định giá đất trong bối cảnh phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hiện nay.

Vấn đề cốt lõi nằm ở việc xác định giá đất và các hệ số điều chỉnh (hệ số K). Ông Đính phân tích: Với xu hướng phát triển các đại đô thị quy mô lớn từ vài trăm đến hàng ngàn héc-ta để nâng cao chất lượng đô thị, nếu địa phương không mạnh dạn tính toán giá đất hợp lý, chi phí đầu vào của dự án sẽ bị đội lên cao , dẫn đến tăng giá bất động sản .

"Tôi đang e rằng chính quyền các địa phương khả năng là chỉ dám phê duyệt tăng giá tiền sử dụng đất chứ không dám phê duyệt giảm, bởi vì điều đó rất dễ gây rủi ro về trách nhiệm quản lý," ông Đính chia sẻ.

Trong bối cảnh tâm lý e ngại các cuộc thanh tra, kiểm tra liên quan đến giá trị đất đai trong quá khứ, ông Đính cho rằng cần có những cơ chế đột phá hơn để bảo vệ và khuyến khích cán bộ địa phương. Nếu việc định giá đất thấp hơn (trong khuôn khổ hợp lý) giúp kích thích phát triển kinh tế và sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả hơn, thì cần có chính sách để địa phương mạnh dạn thực hiện.

Để thị trường bất động sản 2026 thực sự "giao thông dòng chảy" và bứt phá, các chuyên gia thống nhất rằng bên cạnh việc thượng tôn pháp luật, cần có những hướng dẫn cụ thể để chính quyền cấp cơ sở thực thi nhiệm vụ một cách hiệu quả nhất, đúng với tinh thần "kiến tạo và hỗ trợ" mà Chính phủ đang hướng tới.