Biệt thự 900 tỉ đồng/căn, căn hộ hàng trăm triệu đồng/m2

Nhà liền thổ giá cao, khó bán

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM sau hợp nhất của DKRA Consulting, trong tháng 7, nguồn cung nhà liền thổ sơ cấp trên địa bàn có khoảng 6.020 căn đến từ 87 dự án, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn neo cao. Cụ thể, giá biệt thự, nhà phố sơ cấp ở TP.HCM trong tháng 7 dao động 2,5 - 700 tỉ đồng/căn, Đồng Nai khoảng 2,4 - 228,5 tỉ đồng/căn, Tây Ninh khoảng 2,7 - 39,4 tỉ đồng/căn.

Còn trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà liền thổ tăng 1 - 2% so với hồi tháng 6. Các dự án mang tính thương mại cao, giao thương kết nối thuận lợi, đã hoàn thiện pháp lý, bàn giao nhà thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường đang giao dịch những căn biệt thự lên đến 900 tỉ đồng. Điển hình tại khu biệt thự Sala Đại Quang Minh thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức cũ) có diện tích đất 800 m² gồm 1 tầng hầm, 3 tầng nổi, hồ bơi với đầy đủ nội thất cao cấp đang chào bán 900 tỉ đồng.

ẢNH: T.L

Hay một căn biệt thự ở khu Ba Son (quận 1 cũ) chào bán với mức giá 750 tỉ. Trong khi các dinh thự thuộc dự án The Rivus Elis Saab đang ra giá từ 200 - 700 tỉ đồng; dinh thự Chateau ở Phú Mỹ Hưng (quận 7 cũ) cũng có giá tương đương 300 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo DKRA Consulting, lượng giao dịch phân khúc này trong tháng 7.2025 chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 6 tỉ đồng/căn (khu vực Long An, Bình Dương cũ) và dưới 10 tỉ đồng/căn (khu vực TP.HCM cũ). Những sản phẩm có mức giá cao khó tiêu thụ.

DKRA Consulting dự báo trong quý 3/2025, nguồn cung mới tại khu vực này sẽ có sự phục hồi tích cực. Trong đó, sản phẩm phân bổ chủ yếu ở các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến, thị trường đạt khoảng 2.000 - 3.000 căn mở bán, tập trung chủ yếu ở các khu vực Long An cũ, Bình Dương cũ.

Sức cầu chung của thị trường sẽ được cải thiện song lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở một số địa phương và nhóm sản phẩm có giá trung bình khoảng 10 tỉ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tình trạng lệch pha cung - cầu, còn mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng.

Theo đại diện Savills Việt Nam, phân khúc nhà liền thổ thanh khoản trầm lắng do nguồn cung kém đa dạng và giá bán quá cao. Trong quý 2, hơn 87% nguồn hàng mở bán là hàng tồn kho, chủ yếu thuộc bất động sản cao cấp, với giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m².

Chủ đầu tư "thổi" giá

Trong khi giá nhà liền thổ cao ngất ngưởng thì giá căn hộ cũng không hề thua kém. Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, TP.HCM trước khi hợp nhất ghi nhận mức giá bình quân 89 triệu đồng/m². Tuy nhiên, ở phân khúc cao cấp, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², thậm chí có dự án đang chào bán giá 450 triệu đồng/m².

Thống kê từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy, giá căn hộ ở thị trường sơ cấp trong nửa đầu năm nay đã tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết dự án chung cư mới tại khu trung tâm TP.HCM đang chào bán giá 110 - 120 triệu đồng/m², rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng/m². 

ẢNH: PHAN DINH

Một dự án khác cạnh bên của Gamuda Land là Eton Park đang chào bán những block cuối cùng với 8.500 USD/m², tương đương mỗi m² hơn 210 triệu đồng. Trong khi hồi đầu năm 2024, những căn hộ tại đây bán với giá 110 - 120 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau khoảng một năm rưỡi, mức giá đã được đẩy lên gấp đôi.

Một dự án khác ở đường Đỗ Xuân Hợp (TP.Thủ Đức cũ), nếu đầu năm mở bán đợt đầu khoảng 120 triệu đồng/m² thì nay đã tăng lên 150 triệu đồng/m², các căn phenthouse bán với giá 190 triệu đồng/m².

Chưa dừng lại ở đây, CBRE Việt Nam còn dự báo, từ nay đến năm 2027, giá căn hộ tại TP.HCM cũ sẽ tiếp tục tăng trung bình 10%/năm. Tại Bình Dương cũ mức tăng 14%/năm, Đồng Nai cũ tăng 15%, Long An cũ tăng tới 21%/năm…

Các chủ đầu tư thường lý giải việc tăng giá bán căn hộ do nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu tư "leo thang". Tuy nhiên, mức tăng giá của các dự án thực tế cao hơn gấp nhiều lần chi phí đầu vào. Điều này được cho là do các chủ đầu tư "thổi" giá.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, ngay cả khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, mở rộng quỹ đất và tái phân bổ cơ cấu sản phẩm, giá nhà ở khu vực nội thành lẫn vùng mới sáp nhập vẫn khó hạ nhiệt.

Trong bối cảnh này, thay vì trông chờ giá nhà giảm, vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp là làm thế nào phát triển thêm phân khúc vừa túi tiền, đồng thời tận dụng hạ tầng để tái phân bổ dân cư hợp lý. Nếu không, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ còn tiếp tục nới rộng.