Cá nhân cho thuê nhà: người mua hủy hợp đồng thì kê khai, nộp thuế ra sao?

Chủ nhà sẽ kê khai nộp thuế theo từng kỳ hoặc năm

Hiện nay, Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính quy định, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản (bao gồm cho thuê nhà , mặt bằng, cửa hàng...) có ba cách khai thuế thu nhập cá nhân. Đó là kê khai theo từng kỳ thanh toán hoặc khai theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

ẢNH: TNO

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế có kỳ tính thuế theo năm được quy định chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng thứ 3 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch hoặc năm tài chính đối với hồ sơ quyết toán thuế năm; chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính đối với hồ sơ khai thuế năm. Đối với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

Người thuê trả nhà giữa năm thì có được hoàn thuế?

Trên thực tế, có nhiều hộ kinh doanh , cá nhân cho thuê nhà có hợp đồng theo năm nhưng khách thuê mới vài ba tháng đã trả nhà thì sẽ kê khai, nộp thuế ra sao? Tương tự, có nhiều cá nhân thắc mắc khi cho sinh viên, người lao động thuê phòng ở nên không lập hợp đồng cho thuê thì sẽ kê khai thế nào?

Theo chuyên gia về thuế, Luật sư Trần Xoa - Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang - khi khách hàng trả nhà, văn phòng giữa năm thì chủ nhà cầm giấy tờ, thỏa thuận ngừng hợp đồng đến cơ quan thuế để làm thủ tục "chốt" lại hồ sơ nộp thuế. Khi đó, đối với số thuế đã nộp cho cả năm nếu thừa thì chủ nhà sẽ làm thủ tục hoàn thuế theo quy định. Tuy nhiên, để đơn giản hơn thì sau khi được cơ quan thuế xác nhận số thuế nộp thừa thì chủ nhà có thể để đó và khấu trừ sang những kỳ nộp thuế tiếp theo khi có khách hàng mới. Tương tự như cá nhân làm công ăn lương khi quyết toán thuế hàng năm, nếu số tiền thuế đã nộp còn dư sẽ được hoàn lại hoặc có thể chuyển sang khấu trừ cho năm sau.

Riêng đối với hộ kinh doanh , cá nhân cho thuê nhà , phòng trọ nhưng không làm hợp đồng giấy mà chỉ có thỏa thuận miệng thì vẫn kê khai, đăng ký thông thường. Bởi theo quy định, nội dung kê khai sẽ do người nộp thuế chịu trách nhiệm. Luật sư Trần Xoa phân tích: Thông thường các chủ nhà cho cho sinh viên, người lao động thuê 1-2 phòng ở cùng nhà hoặc có khi làm cả dãy phòng trọ nhưng không thực hiện hợp đồng giấy. Vì vậy vẫn kê khai theo doanh thu bình thường. Không có quy định nào yêu cầu chủ nhà phải cam kết thực hiện bằng hợp đồng với người đi thuê. Trường hợp cơ quan thuế nghi ngờ né thuế thì họ sẽ kiểm tra, đối chiếu với thực tế cùng khu vực. Nhưng việc cho thuê phòng trọ hầu như không có một cơ sở giá nào làm tham chiếu chính xác mà phụ thuộc vào từng khu vực, đối tượng thuê. Chẳng hạn cùng một khu vực nhưng có khi chủ nhà này cho thuê rẻ hơn vì người thuê toàn lao động phổ thông, sinh viên nghèo hoặc người thuê đã ở lâu năm nên được thương, giảm giá... "Tôi nghĩ rằng người nộp thuế nên giải thích rõ nếu cơ quan thuế có yêu cầu bổ sung thêm thông tin. Quan trọng là giải thích hợp lý, hợp tình. Nhưng đối với những chủ nhà chỉ cho thuê phòng trọ ngay chính ngôi nhà của mình thì thường chưa vượt ngưỡng trên 100 triệu đồng/năm để thuộc diện phải nộp thuế (từ năm 2026 là trên 200 triệu đồng/năm mới nộp thuế", Luật sư Trần Xoa chia sẻ thêm.