China Vanke - Tâm bão khủng hoảng BĐS Trung Quốc: Dòng tiền sắp âm, lỗ 4 tỷ USD trong chưa đầy 12 tháng, cổ đông lớn nhất cũng bó tay

Sự hỗn loạn xung quanh một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đang làm nổi bật mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng. Tâm điểm của cơn bão là China Vanke, hiện vẫn là nhà phát triển bất động sản lớn thứ sáu cả nước tính theo doanh số hợp đồng. Nguyên nhân đến từ chiếc hồ sơ nộp vào ngày 26 tháng 11.

“Để đảm bảo tiến độ thanh toán gốc và lãi cho đợt phát hành trái phiếu này được suôn sẻ, một cuộc họp của các chủ trái phiếu sẽ được triệu tập để xem xét các vấn đề liên quan đến việc gia hạn thời gian phát hành trái phiếu”, hồ sơ nêu rõ, đề cập đến một trái phiếu trong nước dự kiến ​​đáo hạn vào ngày 15 tháng 12.

Công ty và các chủ trái phiếu sẽ họp trực tuyến vào ngày 10 tháng 12 để xem xét đề xuất gia hạn.

Khi lo ngại về khả năng trả nợ gia tăng, giá trái phiếu niêm yết công khai của công ty đã giảm hơn 50%. Cổ phiếu niêm yết tại Thâm Quyến của công ty cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 11 năm.

Trái phiếu mà Vanke đề xuất gia hạn được phát hành vào năm 2022, với số tiền gốc là 2 tỷ nhân dân tệ (282 triệu đô la) và lãi suất 3%. Một loạt đề xuất đã được công bố vào thứ Sáu, tập trung vào việc gia hạn thời hạn trả nợ thêm 12 tháng. Bất kỳ đề xuất nào cũng cần được 90% chủ sở hữu trái phiếu chấp thuận.

Một đề xuất gia hạn cho một trái phiếu Vanke khác, đáo hạn vào ngày 28 tháng 12 với số tiền gốc là 3,7 tỷ nhân dân tệ và lãi suất 3%, đã được đệ trình vào thứ sáu.

Thỏa thuận gia hạn thời hạn thanh toán khó có thể giải quyết được vấn đề tài chính của công ty trong thời gian tới. Cơ quan xếp hạng tín nhiệm S&P, đơn vị đã hạ bậc tín nhiệm của công ty vào ngày 28 tháng 11, cho biết công ty sẽ phải đối mặt với khoản nợ trái phiếu đáo hạn lên tới 11,4 tỷ nhân dân tệ trong sáu tháng tới. Cơ quan này cũng dự báo dòng tiền hoạt động của Vanke sẽ âm và khoản dự trữ tiền mặt có thể sẽ rất mỏng.

“Chúng tôi có thể hạ xếp hạng tín nhiệm của China Vanke... nếu chúng tôi thấy việc gia hạn thời gian đáo hạn nợ là một cuộc tái cấu trúc trong tình trạng khó khăn”, S&P cho biết. Moody's, một tổ chức xếp hạng tín nhiệm khác, cho biết vào ngày 28 tháng 11 rằng họ coi đề xuất của Vanke là một cuộc trao đổi trong tình trạng khó khăn.

Vanke báo cáo khoản lỗ ròng 28 tỷ nhân dân tệ (gần 4 tỷ USD) trong chín tháng đầu năm, tăng so với mức 17,9 tỷ nhân dân tệ của năm trước. Nợ phải trả chịu lãi là 362,93 tỷ nhân dân tệ tính đến tháng 9.

Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đã dẫn đến làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc như Evergrande và Country Garden. Câu chuyện của Vanke gây chấn động thị trường bởi cổ đông lớn nhất của công ty là Tập đoàn Tàu điện ngầm Thâm Quyến Shenzhen Metro, một đơn vị vận hành tàu điện ngầm nhà nước.

“Yêu cầu của Vanke rất có ý nghĩa vì đây là lần đầu tiên một nhà phát triển bất động sản lớn do nhà nước hậu thuẫn tìm cách trì hoãn việc trả nợ trái phiếu trong nước”, Zichun Huang, chuyên gia kinh tế Trung Quốc của Capital Economics, nhận định. Động thái này cho thấy mối quan hệ tốt với chính phủ không phải lúc nào cũng đảm bảo việc trả nợ.

Shenzhen Metro sở hữu 27% cổ phần của Vanke và đã khởi đầu năm mới bằng việc khẳng định quyền kiểm soát lớn hơn đối với nhà phát triển này. Công ty đã thay thế cựu chủ tịch Vanke bằng chủ tịch Xin Jie vào tháng 1, đồng thời bổ nhiệm một số giám đốc điều hành, cung cấp hàng tỷ nhân dân tệ cho Vanke vay để giúp công ty này trả nợ và hỗ trợ hoạt động kinh doanh.

Nhưng tình thế vẫn chưa ổn.

Giá cổ phiếu Vanke giảm mạnh đã kéo theo khoản lỗ ròng 8,48 tỷ nhân dân tệ của Shenzhen Metro trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 9, do khoản lỗ đầu tư 7,38 tỷ nhân dân tệ. Ông Xin từ chức vào tháng 10.

Mặc dù Shenzhen Metro đã hỗ trợ thanh khoản cho Vanke dưới hình thức vay vốn cổ đông, nhưng công ty cũng yêu cầu nhà phát triển đang gặp khó khăn này phải thế chấp các khoản vay. Tháng trước, Vanke đã thế chấp toàn bộ cổ phần của mình trong một công ty quản lý bất động sản niêm yết tại Hồng Kông cho Shenzhen Metro, một dấu hiệu cho thấy công ty nhà nước này đang ngày càng khắt khe hơn.

“Ban quản lý mới của Tàu điện ngầm Thâm Quyến đã không thể xoay chuyển được tình hình của Vanke trong năm nay”, Duncan Wrigley, chuyên gia kinh tế Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics, nhận định. “Chính quyền có lẽ muốn tái cấu trúc nợ để chuyển gánh nặng sang cho chính quyền địa phương, để các chủ nợ gánh vác một phần”.

Edward Chan, chuyên gia phân tích bất động sản tại S&P Global Ratings, cảnh báo rằng sự ủng hộ của Shenzhen Metro dành cho Vanke đã bị hạn chế ngay từ đầu. “Không có bằng chứng nào cho thấy Shenzhen Metro thực sự nắm quyền kiểm soát. Công ty chưa bao giờ sở hữu quá 50% cổ phần của công ty, và về mặt đại diện trong hội đồng quản trị, họ cũng chưa bao giờ đại diện cho quá một nửa số thành viên hội đồng quản trị”.

Bối cảnh là giá bất động sản liên tục giảm và gánh nặng tài chính ngày càng tăng đối với chính quyền địa phương. Theo thống kê của chính phủ, giá nhà tại 70 thành phố ở Trung Quốc đã giảm kể từ đầu năm 2022. Bất động sản Vanke cũng không ngoại lệ: Các căn hộ của Vanke tại thành phố cảng phía nam Hạ Môn được rao bán với giá khoảng 13.000 nhân dân tệ/mét vuông (khoảng 46 triệu đồng), giảm khoảng 40% so với mức đỉnh điểm vào đầu năm 2023, theo Beike, một ứng dụng bất động sản.

Các nhà hoạch định chính sách đã tăng cường hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản, cam kết chặn đứng sự suy giảm vào tháng 9 năm ngoái. Kể từ đó, chính phủ đã nới lỏng các quy định về mua nhà, cắt giảm lãi suất thế chấp và cho phép chính quyền địa phương phát hành trái phiếu để mua lại hàng tồn kho. Tuy nhiên, không biện pháp nào trong số đó có thể ngăn chặn đà giảm giá bất động sản.

Một số nhà phân tích cảnh báo rằng triển vọng bi quan đang thúc đẩy nhiều chủ nhà rao bán nhà trên thị trường, làm gia tăng sự mất cân bằng cung cầu và gây áp lực lên giá cả. Theo công ty nghiên cứu Gavekal, tại các thành phố cấp 3, lượng nhà tồn kho đã tăng vọt lên tương đương với 40 tháng bán hàng.

“Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến sự sụt giảm giá là do hàng tồn kho đang tích tụ do nhu cầu đầu tư yếu”, Hiroya Yamauchi, chuyên gia thị trường Trung Quốc và Châu Á tại Amova Asset Management, nhận định. “Cần thời gian để xử lý tình trạng này, và sự phục hồi có thể chỉ đến vào năm 2027 hoặc muộn hơn”.

Trong khi cam kết kiểm soát lượng hàng tồn kho, chính phủ cũng đang kêu gọi chính quyền địa phương cung cấp kinh phí để giúp các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn hoàn thành việc xây dựng nhà ở. Ông Chan của S&P cho biết lượng hàng tồn kho nhà ở của Trung Quốc năm nay không thay đổi so với cuối năm 2024.

Ông cho biết: “Điều đó có nghĩa là mặc dù đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có giảm nhưng lượng hàng tồn kho thực tế không giảm, do đó sẽ gây thêm áp lực lên giá nhà”.

Điều này cũng khiến các chính quyền địa phương, vốn đã tạo ra nguồn thu đáng kể từ việc bán quyền phát triển cho các nhà phát triển bất động sản, rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt. Vào tháng 10, Bộ Tài chính đã phê duyệt thêm 500 tỷ nhân dân tệ trái phiếu phát hành cho chính quyền địa phương, số tiền này có thể được sử dụng để thanh toán cho các nhà cung cấp và đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng. Tổng giá trị phát hành trái phiếu chính quyền địa phương đạt mức kỷ lục 10 nghìn tỷ nhân dân tệ trong 11 tháng đầu năm.

Các nhà đầu tư chứng khoán đã gạt bỏ lo ngại về hiệu ứng lan tỏa. Chỉ số cổ phiếu bất động sản niêm yết tại Trung Quốc đại lục đã tăng 4% từ đầu năm đến nay, mặc dù vẫn thấp hơn mức tăng 16,5% của chỉ số CSI 300. Cổ phiếu của các ngân hàng, vốn đang chịu rủi ro từ nợ xấu gia tăng nếu các chủ đầu tư phá sản, cũng ổn định.

Cho đến nay, Bắc Kinh vẫn phớt lờ những lời kêu gọi can thiệp mạnh tay hơn. Các đề xuất cho kế hoạch 5 năm sắp tới tập trung vào tăng trưởng kinh tế nhờ nâng cấp công nghiệp, tự chủ công nghệ và mở rộng nhu cầu nội địa. Một trong số ít khuyến nghị cho thị trường nhà ở là tối ưu hóa nguồn cung nhà ở giá rẻ như một phần trong mục tiêu cải thiện sinh kế của người dân.

S&P Global dự đoán doanh số bán bất động sản hàng năm sẽ giảm thêm 6-7% vào năm tới. “Điều này chủ yếu là do niềm tin của người mua nhà yếu. Điều này được phản ánh qua khối lượng bán hàng giảm. Chúng tôi cho rằng giá nhà có thể sẽ tiếp tục giảm trong năm tới”, ông Chan của S&P cho biết.

Serena Zhou, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Mizuho Securities, cho biết Bắc Kinh có thể công bố thêm các biện pháp hỗ trợ sau khi các nhà lãnh đạo họp vào cuối tháng này tại Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương thường niên.

“Nếu không, tình hình có thể sẽ trở nên tồi tệ hơn trước khi khởi sắc vào năm tới”, bà Zhou nói.

Theo: Nikkei Asia