Chủ nhà cắt lãi hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng, nhưng khách mua chung cư vẫn hờ hững

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, hiện thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng thứ cấp. Tại nhiều dự án từng được coi là “điểm nóng” như Vinhomes Smart City, The Matrix One hay Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), mặt bằng giá chào bán hiện đã giảm so với cách đây 2–3 tháng.

Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của người bán, thanh khoản vẫn chưa cải thiện tương xứng, khi lượng khách hỏi nhiều nhưng số giao dịch chốt thành công lại khá hạn chế.

Thực tế ghi nhận cho thấy, nhiều chủ căn hộ đã chủ động hạ giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng so với thời điểm cuối năm ngoái, chấp nhận cắt lãi để sớm thu hồi dòng tiền. Dù vậy, thị trường vẫn trong trạng thái “chờ”, khi người mua tỏ ra thận trọng, liên tục so sánh, khảo sát và kéo dài thời gian ra quyết định.

Chị Nguyễn Hòa, chủ một căn hộ 2 phòng ngủ tại Vinhomes Smart City, cho biết đã rao bán căn hộ từ đầu tháng 12/2025 với mức giá hơn 5,2 tỷ đồng – tiệm cận đỉnh giao dịch tại khu vực thời điểm đó. Tuy nhiên, sau hơn hai tháng không chốt được giao dịch, chị buộc phải điều chỉnh giá nhiều lần, hiện chỉ còn khoảng 4,75 tỷ đồng, tức giảm gần 500 triệu đồng so với mức chào bán ban đầu.

“Khách đến xem căn hộ khá nhiều, tuần nào cũng có người hỏi, nhưng đa phần đều nói sẽ về cân nhắc thêm hoặc chờ thị trường ổn định hơn rồi mới quyết. Dù đã hạ giá khá sâu, tôi vẫn chưa bán được”, chị Hoà chia sẻ. Theo chị, mức giá hiện tại chỉ mang lại lợi nhuận rất mỏng sau khi trừ các chi phí, nhưng do cần xoay vòng vốn cho các kế hoạch khác, chị vẫn chấp nhận nhượng bộ.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại phân khúc cao cấp hơn. Anh Tuấn, một nhà đầu tư sở hữu căn hộ tại The Matrix One, cho biết anh mua căn hộ với kỳ vọng chênh lệch hơn 1 tỷ đồng khi thị trường sôi động. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 đến nay, anh đã liên tục điều chỉnh giá bán để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường.

“Tôi đã giảm giá nhiều lần, đến nay chỉ còn lãi rất nhẹ, thậm chí sẵn sàng bán hòa vốn để thoát hàng. Nhưng khách vẫn chủ yếu hỏi thông tin, tham khảo giá rồi im lặng, rất ít người sẵn sàng đặt cọc”, anh Tuấn nói. Theo anh, tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm đang bao trùm phần lớn người mua, kể cả nhóm có nhu cầu ở thực.

Ở khu vực phía Đông Hà Nội, thị trường thứ cấp tại Vinhomes Ocean Park cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Một số căn hộ từng được giao dịch với mức chênh cao trong giai đoạn trước hiện đã phải điều chỉnh giá để kích cầu. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công vẫn chưa tăng mạnh, phản ánh sự thận trọng chung của thị trường sau một chu kỳ tăng giá kéo dài.

Theo chia sẻ từ anh Hoàng Thông, môi giới bất động sản tại Hà Nội, từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường tại khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội ghi nhận lượng khách tìm hiểu mua căn hộ có xu hướng tăng trở lại, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch lại thấp hơn so với quý IV/2025, đặc biệt là giai đoạn tháng 10 - 11 năm ngoái.

“Khách hỏi nhiều, xem nhà nhiều, nhưng không xuống tiền. Ngay cả khi người bán đã giảm giá 5 - 10% chỉ trong hơn 1 tháng, người mua vẫn muốn chờ thêm vì kỳ vọng giá còn tiếp tục điều chỉnh. Thị trường hiện đang ở trạng thái giằng co rõ rệt”, anh Thông cho hay.

Theo người này, hiện tượng “hỏi nhiều – chốt ít” diễn ra phổ biến tại các dự án lớn, đặc biệt ở nhóm căn hộ 2 - 3 phòng ngủ có giá trị từ 4 - 7 tỷ đồng, vốn là phân khúc chịu ảnh hưởng rõ rệt từ mặt bằng lãi suất và tâm lý phòng thủ của người mua.

Anh cho biết, diễn biến giảm giá ở thị trường thứ cấp xuất hiện sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng nhanh, có những nơi lên đến 70 - 80%. Khi mặt bằng giá chạm ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực, thanh khoản sẽ suy giảm, buộc người bán phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

“Việc nhiều chủ chấp nhận cắt lãi, giảm chênh, thậm chí bán hòa vốn cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái người bán quyết định sang người mua quyết định”, anh Tùng nói.

Theo người môi giới này, một nguyên nhân quan trọng khiến giá có xu hướng đi xuống là do nhiều khoản vay đang dần hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của người vay tăng mạnh, thậm chí vượt xa tính toán ban đầu, nhất là trong bối cảnh lãi suất đang ở mức cao.

Bên cạnh đó, việc nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong năm nay cũng khiến không ít nhà đầu tư lo ngại rủi ro “mua đắt” nếu xuống tiền vào lúc này, từ đó chuyển sang trạng thái thăm dò và chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ thị trường đều bước vào nhịp điều chỉnh. Một số dự án sở hữu vị trí đắc địa và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định, thậm chí tiếp tục đi lên. Có thể kể đến các căn hộ tại Parc Regent (thuộc khu đô thị ParkCity), Vinhomes Green Bay hay Hausman (FLC Premier Parc). Đáng chú ý, tại dự án Parc Regent, nhiều môi giới cho biết một số căn hộ hiện đang được rao bán với mức chênh lên tới hàng tỷ đồng mỗi căn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc , Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, trong năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tốc độ ra hàng.

Ở chiều cầu, quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III nhưng giảm tới 33% so với cùng kỳ 2024, phản ánh sự chững lại sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Cùng thời điểm, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý trước.

Theo dự báo, giai đoạn 2026 - 2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, với xu hướng nguồn cung dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Diễn biến này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị đa cực, mà còn cho thấy nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu ở thực, đồng thời tạo ra cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán.

Nhận định về giai đoạn tới, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Sự cạnh tranh giữa các dự án lớn sẽ vô cùng khốc liệt. Những dự án từng bùng nổ trước đây, nơi nhà đầu tư đã vào tiền, nay sẽ đối mặt với áp lực lớn khi lãi suất tăng và dòng vốn trở nên khó tính hơn, kéo theo rủi ro thanh khoản và giá bán”.

Ông Đính cũng lưu ý, chỉ cần một phần nhỏ trong số các dự án đã được tháo gỡ pháp lý tham gia thị trường từ năm 2026, nguồn cung có thể đạt tới khoảng 200.000 sản phẩm, tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn.

“Nguồn cung lớn sẽ khiến nhiều nhà đầu tư khó thoát hàng. Thị trường buộc phải điều chỉnh, chủ đầu tư và chủ nhà sẽ phải giảm giá, dù khó có khả năng giảm sâu”, ông nhận định.

Tuy vậy, theo ông, thị trường khó xảy ra khủng hoảng mà sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc bắt buộc để phát triển theo hướng thực chất và bền vững hơn. Những chủ đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp nếu gặp khó về thanh khoản sẽ buộc phải tái cấu trúc. Nếu không thể chờ thị trường phục hồi, họ phải điều chỉnh giá về mức hợp lý.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản EZ Property cho rằng, đợt tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội thời gian qua chủ yếu xuất phát từ nguồn cung hạn chế và tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung đang thay đổi nhanh chóng khi Hà Nội vừa tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án nhà ở thương mại. Thời gian tới, hàng loạt dự án sẽ được khởi công. Cùng với đó, Nhà nước đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, khiến nguồn cung giai đoạn 2026–2027 tăng mạnh..

Theo ông, giải pháp căn cơ để hạ nhiệt giá nhà là tăng nguồn cung, giúp người mua có thêm lựa chọn. “Chi phí phát triển dự án có thể tiếp tục tăng, nhưng giá bán vẫn phải phù hợp với cung – cầu. Khi nguồn cung bùng nổ từ 2026 - 2027, giá chung cư Hà Nội buộc phải điều chỉnh”, ông nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, trong giai đoạn tới, Hà Nội sẽ xuất hiện đa dạng phân khúc nhà ở, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thị trường. Những người có nhu cầu ở thực, tài chính phù hợp, có thể cân nhắc mua vào thời điểm này. Còn với người chưa quá cấp thiết, việc chờ thêm là lựa chọn hợp lý để quan sát diễn biến giá.