Chung cư Hà Nội diễn biến "lạ": Loạt dự án điểm tên giảm giá, liệu có giảm thật?

Giá chung cư có thực sự giảm?

Giá chung cư Hà Nội thời gian qua tiếp tục tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. 

Theo CBRE, giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và KPBT, chiết khấu), cao hơn quý trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.

Savills Việt Nam cũng công bố mức giá chào bán phân khúc sơ cấp hiện đã lên tới 101 triệu đồng/m2. Dù giá ở mức cao kỷ lục, thị trường vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt, cho thấy nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục duy trì.

Trong bối cảnh đó, dữ liệu từ Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, mức độ biến động giá căn hộ đang có sự phân hóa tại Hà Nội trong tháng 9/2025 và quý III/2025.

Trong tháng 9/2025, một số dự án căn hộ ghi nhận mức tăng giá bình quân cao như: The K Park tăng khoảng 3,8% (lên mức 70,5 triệu đồng/m2), Sky Park Residence tăng khoảng 4,5% (lên mức 108,9 triệu đồng/m2), Imperia Garden tăng khoảng 3,8% (lên mức 95,2 triệu đồng/m2), Feliz Homes tăng khoảng 3,7% (lên mức 68,8 triệu đồng/m2), HPC Landmark 105 tăng khoảng 5,1% (lên mức 60,8 triệu đồng/m2), Seasons Avenue tăng khoảng 4,9% (lên mức 76,6 triệu đồng/m2), HC Golden City tăng khoảng 4,7% (lên mức 83,2 triệu đồng/m2).

Một số dự án khác giảm giá trong tháng gồm: N01-T1 Ngoại Giao Đoàn giảm khoảng 3,9% (xuống mức 90,9 triệu đồng/m2), Green Park Tower giảm khoảng 3,6% (xuống mức 87,8 triệu đồng/m2), Anland Premium giảm khoảng 3,3% (xuống mức 67,9 triệu đồng/m2), An Bình Plaza giảm khoảng 3,2% (xuống mức 63,8 triệu đồng/m2), Tabudec Plaza giảm khoảng 3,2% (xuống mức 47,7 triệu đồng/m2), Diamond Park Plaza giảm khoảng 3,4% (xuống mức 138,2 triệu đồng/m2).

Bước sang quý III/2025, ở nhóm tăng giá, The Zei Mỹ Đình tăng khoảng 5,7% lên 94,5 triệu đồng/m2; Bea Sky tăng khoảng 5,6% lên 78,3 triệu đồng/m2; Rice City Linh Đàm tăng khoảng 5,2% lên 73,5 triệu đồng/m2. Star Tower tăng khoảng 4,7% lên 85,9 triệu đồng/m2; Hinode City tăng khoảng 4,9% lên 102,3 triệu đồng/m2...

Ngược lại, nhiều dự án giảm giá bình quân trong quý. Cụ thể, Hanhomes Blue Star giảm khoảng 3,7% xuống 50,7 triệu đồng/m2; N04A Ngoại Giao Đoàn giảm khoảng 4,5% xuống 91,2 triệu đồng/m2; AZ Lâm Viên Complex giảm khoảng 3,8% xuống 79,7 triệu đồng/m2; Chung cư 89 Phùng Hưng giảm khoảng 3,9% xuống 49,4 triệu đồng/m2; South Tower giảm khoảng 4,5% xuống 58,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ngày 14/11, khảo sát thực tế tại chung cư N04A Ngoại Giao Đoàn, môi giới Xuân Ngọc cho biết: "Không có chuyện giảm giá, giá căn hộ N04A Ngoại Giao Đoàn đợt này tăng nhẹ, giá chào bán đang dao động trong khoảng 100-115 triệu đồng/m2".

Hay tại chung cư 89 Phùng Hưng (Phúc La, Hà Đông), giá chào bán các căn chung cư ở đây đang dao động ở mức 50-63 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào tầng, hướng và nội thất căn hộ. Và môi giới cũng cho biết không có chuyện giảm giá.

Tiếp tục khảo sát thị trường thứ cấp tại hàng loạt dự án  Hanhomes Blue Star, AZ Lâm Viên Complex; South Tower...đều không có chuyện giá căn hộ đang giảm. "Nếu có trường hợp nào đó giảm là do chủ nhà cần tiền gấp họ chấp nhận bán giảm một chút với giá trung bình để thanh khoản nhanh. Còn về bản chất chung toàn thị trường rất khó có chuyện giảm", anh Nam một môi giới chung cư thứ cấp kỳ cựu khu vực phía Tây Hà Nội cho biết.

Thị trường chung cư tiếp tục sôi động những tháng cuối năm

Trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra, trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.

Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ "thấp hơn ở mức tương đối" so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Dự báo về diễn biến thị trường những tháng cuối năm 2025, CBRE cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 dự kiến vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá từ 50–60 triệu đồng/m2.

Giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội dự kiến tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng ước đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây vẫn là mức tăng giá cao, mặc dù có thấp hơn mức tăng giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội ghi nhận trong năm 2024. Trường hợp giá bán thứ cấp có khả năng tiếp tục duy trì đà tăng cao sẽ đặt ra những lo ngại về tính bền vững của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua đang có dấu hiệu phân hóa rõ nét.