Có nên đầu tư vào bất động sản Mê Linh, Đông Anh với thông tin quy hoạch mới?

Đề cập về thị trường bất động sản ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng, nhìn chung thị trường thời gian qua là thử thách cho các nhà đầu tư.

"Dù COVID diễn ra khốc liệt tuy nhiên thấy rõ các nhà đầu tư bất động sản đã có sự chuẩn bị phòng thủ trước khi dịch xảy ra bắt đầu tháng 5. Các nhà đầu tư cá nhân lẫn công ty bất động sản có sự chuẩn bị riêng", ông Quang cho biết tại Talkshow với chủ đề “Tìm kiếm bất động sản “hot” và lựa chọn chiến lược đầu tư sau đại dịch” do Cafeland tổ chức chiều ngày 14/10.

Ông Quang đánh giá, khi bất động sản tăng trưởng liên tục từ 2015 tới nay, các nhà đầu tư bất động sản đã tích lũy một số lượng tài sản tương đối khá lớn. Thành ra khi dịch đến có 2 tình huống xảy ra: một là nhà đầu tư bất động sản không chuyên vay ngân hàng hoặc lướt sóng thì hiện gặp khó khăn thời điểm hiện nay; hai là nhà đầu tư chuyên nghiệp có sự chuẩn bị để đối phó với dịch, nhà đầu tư này vẫn còn một ham muốn về mua bất động sản.

“Theo tôi đánh giá có khoảng 10-20% nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn hiện nay muốn bán sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên trên thị trường không có sản phẩm rao bán giảm giá, trừ khi người mua đi gặp trực tiếp người bán, thương lượng qua lại giảm 3-5%, chứ không có sự giảm rõ trên phương tiên rao vặt mua bán bất động sản”, ông Quang chia sẻ.

Theo chuyên gia này, trong 10-20% nhà đầu tư gặp khó thì có khoảng 5% sẵn sàng cắt lỗ. Có một số nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong lãi vay ngân hàng, chi phí hàng tháng khác lớn. Bởi nếu dịch 1-2 tháng ảnh hưởng ít nhưng 5 tháng khiến họ gặp khó khăn lớn.

Có 80% nhà đầu tư bất động sản có sự chuẩn bị vượt qua được rủi ro này. Nhưng tâm lý hiện nay muốn xem nhiều hơn mua. Họ cẩn trọng với thị trường dù vẫn yêu thích bất động sản. Hiện nay lượng giao dịch giảm mạnh, dịch xảy ra việc đi lại giao dịch giảm 90-95%.

Ở góc độ từ doanh nghiệp, ông Trương Anh Tú, Phó tổng giám đốc CTCP PropertyX (một thành viên của tập đoàn Hưng Thịnh) cho biết, dù dịch bệnh, công ty luôn nỗ lực làm tốt công tác chăm sóc, đáp ứng nhu cầu khách hàng. Và theo thực tế giao dịch, nhà đầu tư thanh toán một vài đợt rồi lướt sóng, điều đó hiện nay gần như không còn phổ biến.

Cũng theo ông Tú, việc giảm giá bất động sản là không có. Điều này là do tình trạng khan hiếm quỹ đất, hai là tình trạng pháp lý phê duyệt dự án, ba là chi phí đầu vào cao. Thời gian qua giá nguyên vật liệu tăng tới 40-50%, cá biệt có vài nguyên vật liệu tăng 80%.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, với bối cảnh hiện tại có khuynh hướng mới về xu hướng M&A bất động sản. Trước đây, một công ty có nhiều công ty con làm nhiều dự án. Nhà đầu tư thay vì M&A từng dự án thì nay họ nhìn góc độ lớn hơn, đó là tham gia mua lại công ty niêm yết nhằm nắm giữ quỹ đất lớn.

“Với thị trường Việt, để làm thương vụ M&A mất thời gian dài, có thể vài năm do liên quan pháp lý. Đầu năm trở lại đây chuyển mình ở góc độ lớn hơn, các bên cùng hợp sức thực hiện dự án. Đây là khuynh hướng tốt để giúp nhà đầu tư ngoại có cơ hội đầu tư vào thị trường Việt Nam, hỗ trợ doanh nghiệp nội về vốn”, ông Sử Ngọc Khương cho biết.

Theo chuyên gia này, năm 2022 khi bối cảnh COVID được kiểm soát tốt hơn, chuyến bay quốc tế nối lại, thì cơ hội nhà đầu tư ngoại tham gia M&A sẽ quyết liệt hơn.

Mọi thứ đâu vào đó thì không còn cơ hội, không còn giá đẹp

Theo ông Trần Khánh Quang, với tình hình thị trường bất động sản hiện nay trong nguy có cơ, do các yếu tố COVID ảnh hưởng các nhà đầu tư cũng cẩn trọng, nhưng việc cẩn trọng quá làm nhà đầu tư mất đi cơ hội, cơ hội có thể mua được sản phẩm yêu thích giá tốt.

Quan sát từ thị trường, ông Quang cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân ngày càng chuyên nghiệp hơn, khi họ trải qua kinh nghiệm từ 2008 tới nay. Thời điểm này là cơ hội nhà đầu tư nhỏ liên kết lại với nhau để mua một dự án lớn có bán sỉ. Họ chấp nhận mua vài chục, thậm chí vài trăm sản phẩm của dự án.

“Nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp khi mua sỉ bán lẻ, họ nắm nhu cầu của nguồn cầu, liên kết chặt chẽ thị trường, với hệ thống phân phối. Khi họ mua sỉ chắc chắn bán ra được. Hiện xu hướng này đang diễn ra”, ông Quang đề cập.

Và theo vị này, với xu hướng trên, người mua cuối cùng được mua sản phẩm như ý mình. Vì khi chủ đầu tư bán ra chưa chắc đó là sản phẩm tốt, nhưng chủ đầu tư bán ra mà có 1 nhóm nhà đầu tư cá nhân mua sỉ thì họ đã đánh giá dự án có tính khả thi nên nhà đầu tư cuối cùng có thể yên tâm với giá trị bất động sản và giá trị cộng thêm trong tương lai gần.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất với đầu tư mua bán sỉ là pháp lý của chủ đầu tư, năng lực của chủ đầu tư. Không phải cái gì mà mua vào cũng giá rẻ là tốt. Nhiều chủ đầu tư vẽ dự án trăm tiện ích nhưng thực sự để làm 1 tiện ích đẹp, để đời đã khó. Về nguyên tắc đầu tư pháp lý tới trước, thứ hai nguồn vốn dòng tiền đi về, thứ 3 là lợi nhuận. Nếu nắm vững 3 nguyên tắc thì thành công.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Trương Anh Tú nhận định thêm, thời điểm này nhiều cơ hội, vấn đề là nhà đầu tư cần tỉnh táo đánh giá những yếu tố cần thận trọng. Ông cũng đồng tình với việc nhà đầu tư phải thận trọng ở năng lực chủ đầu tư. Ngoài yếu tố về mặt thương hiệu, chủ doanh nghiệp, đơn vị phát triển có bề dày về phát triển bất động bất động sản, kinh nghiệm bất động sản.

Theo lãnh đạo PropertyX, đầu tư công của Chính phủ thúc đẩy để phát triển nền kinh tế nói chung, tạo cơ hội thị trường bất động sản phát triển tốt. Đặc biệt trong giai đoạn giãn cách bối cảnh, nhiều doanh nghiệp đã triển khai chính sách hỗ trợ khách hàng mà trước đó hoặc cả trong tương lai khó có được, khách có thể được miễn lãi, gốc 3 tới 4 năm.

“Nhà đầu tư nên cân nhắc cơ hội. Thận trọng thì đúng nhưng cơ hội cần xem xét. Tôi muốn khẳng định cơ hội chắc chắn có, là lớn, cần tỉnh tảo nhận định và thận trọng ra quyết định. Khi mọi thứ đâu vào đó thì không còn cơ hội, không còn giá đẹp nữa”, ông Tú chia sẻ.

Ông Tú cũng đề cập tới cơ hội đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Ông cho rằng đây là phân khúc thực sự tiềm năng. Bởi đại dịch đã thay đổi hành vi suy nghĩ của nhà đầu tư, người mua sở hữu.

“Khái niệm đầu tư với loại hình này đã thay đổi. Đầu tư vào để trải nghiệm sức khỏe của bản thân và gia đình. Khách hàng có nhu cầu thay đổi không khí cùng gia đình nghỉ dưỡng. Condotel hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung sẽ thành second home”, ông Tú nhận định.

1 tỷ đầu tư ở đâu?

“Với tài chính 1 tỷ nên mua đất ở đâu của khu vực ven TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương? Nên vay bao nhiêu là an toàn?”, nhà đầu tư đặt câu hỏi.

Theo ông Trần Khánh Quang, hiện nay với 1 tỷ đầu tư những vùng ven trên hơi khó, giá hiện đã cao, từ 8 tới 20 triệu đồng/m2.

Chuyên gia này phân tích, mỗi khu vực có đặc điểm riêng. Giá khu vực Long An hiện khá cao tuy nhiên ở mức độ rủi ro an toàn thì Long An thấp hơn chỗ khác. Khu Đồng Nai, tốc độ tăng giá bất động sản trong thời gian tới sẽ tốt vì kết nối giao thông, hạ tầng tốt với sân bay, cao tốc… Bình Dương thì hiện nay là điểm đến bất động sản, tuy nhiên cần lưu ý tình trạng cung quá cầu, mua ở được còn mua đầu tư khó.

“Với 1 tỷ đồng, điều kiện đây là tiền nhàn rỗi thì có thể vay thêm 200-300 triệu có thể mua 1 lô đất mà nhà đầu tư nắm được thị trường, thường xuyên đi tới đi lui. Với tôi quan trọng nhất là bán, mua xong thì 3 tháng có thể bán, kể cả bán hòa vốn. Bạn rành khu vực nào thì mua khu vực đó”, chuyên gia Trần Khánh Quang chia sẻ.

Thông tin về Hà Nội với chủ trương lập các huyện Mê Linh, Đông Anh là thành phố trong thành phố được nhà đầu tư quan tâm và đặt câu hỏi với chuyên gia rằng có nên đầu tư?

Theo ông Sử Ngọc Khương, thông tin này na ná câu chuyện TP.Thủ Đức. Mỗi nhà đầu tư có khả năng tài chính, kỳ vọng, cơ hội khác nhau. Cũng giống như các nước trên thế giới, Việt Nam cũng không tránh khỏi khi có metro, khu đô thị mới, nên cần có đại lượng đo lường. Một là về thời gian, kỳ vọng gia tăng so với suất sinh lời khác, cần thận trọng.

Ông Khương chia sẻ về 3 gạch đầu, một là thuyết ngày 1, mua thì xuất hiện kỳ vọng lợi nhuận, nên xác định lợi nhuận quay về nhanh nhất. Thứ 2 là tính thanh khoản của các khoản đầu tư, có thể bán lời ít nhưng việc chuyển nhượng phải thực hiện được. Thứ 3 là quản trị rủi ro, với bất động sản liên quan pháp lý, quy hoạch. Ngoài ra cần lưu ý đòn bẩy tài chính, khi mà giá trị gia tăng chậm hơn lãi suất trả hàng năm…

Với câu hỏi tại sao giá nhà không giảm dù ảnh hưởng dịch, ông Khương cho rằng, với tình hình pháp lý hiện nay thì giá tăng là bình thường. Ông cho biết, tháng 4 khi ông qua Mỹ, giá nhà 400.000 USD thì tới tháng 8 đã là 600.000 USD, giá đã tăng 30-40%. Theo ông, giá nhà tăng do cầu tăng, lãi suất thấp nên nhà đầu tư đầu tư vào.

“Trong lý thuyết tiền tệ được hiểu đơn giản, chợ là nơi diễn ra việc mua và bán, người mua nhiều mà không có người bán thì giá tăng”, chuyên gia Savills cho biết.