Đất không có giấy tờ, cần điều kiện nào để có thể được cấp sổ đỏ?

Là quyền của người sử dụng đất

Trả lời phỏng vấn Báo điện tử Đảng Cộng sản hồi tháng 2/2020,  Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường Trần Hồng Hà có chia sẻ: Đất đai là lĩnh vực rất phức tạp, nhạy cảm và có tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Dẫn ra như vậy để thấy rằng, đất đai là một loại tài nguyên hết sức đặc biệt, gắn bó chặt chẽ với công tác quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân. Theo quy định của pháp luật hiện hành (điều 4 Luật Đất đai 2013) thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Nói cách khác, đất đai là “sở hữu chung” của toàn dân chứ không thuộc về một cá nhân, tổ chức nào. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó không phải là tài sản hay quyền tài sản mà là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời, là công cụ bảo đảm điều kiện pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật đất đai. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đã được quy định ngay tại khoản 1, Điều 166 Luật Đất đai.

Chính vì thế, thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng UBND các địa phương đã tập trung chỉ đạo, nỗ lực thực hiện nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy cấp Giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp nhằm đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản một cách minh bạch, góp phần tích cực phát triển kinh tế xã hội của đất nước, bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp cùng với các Bộ Xây dựng, Tài chính, Tư pháp làm việc, kiểm tra, rà soát tình hình cấp Giấy chứng nhận, tìm giải pháp tháo gỡ; thường xuyên kiểm tra các địa phương trong công tác cấp Giấy chứng nhận, qua đó phát hiện những khó khăn, vướng mắc nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến cấp Giấy chứng nhận. Bằng các nỗ lực nêu trên, các địa phương đã đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Đến cuối năm 2019, cả nước đã cấp được 97,3% diện tích cần cấp.

Tuy nhiên, vẫn còn 2,7% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Ngày 3/1/2018, Thủ tướng Chỉnh phủ đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-TTg về chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Một trong những nhiệm vụ, giải pháp được Thủ tướng yêu cầu chính quyền các địa phương thực hiện đó là: “Rà soát, thống kê đầy đủ các trường hợp còn tồn đọng chưa đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, các hồ sơ đã tiếp nhận nhưng chậm giải quyết; các giấy chứng nhận đã ký còn chưa trao cho người được cấp; làm rõ nguyên nhân và có kế hoạch, biện pháp cụ thể để hoàn thành giải quyết dứt điểm các trường hợp còn tồn đọng”.

Điều này cho thấy quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc đẩy mạnh hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Tuy nhiên trong thực tế vẫn còn những vướng mắc từ cả phía cơ quan cấp giấy và từ người sử dụng đất.

Trường hợp đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp sổ đỏ

Với mong muốn tuyên truyền, phổ biến để người dân hiểu rõ hơn về điều kiện, quy trình, thủ tục của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại.

Tuy nhiên do phạm vi về quản lý đất đai rất rộng, các trường hợp trong thực tiễn rất đa dạng (VD: trong đối tượng sử dụng đất có cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức…; loại đất lại có đất nông nghiệp, đất phi dịch vụ...). Vì vậy, trong phạm vi loại bài này, để bạn đọc tiện theo dõi, chúng tôi chủ yếu đi vào các trường hợp cấp sổ đỏ (không bao gồm chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Về đối tượng, chỉ với trường hợp hộ gia đình, cá nhân. Về loại đất, tập trung chủ yếu vào việc chuyển nhượng đất ở.

Về cơ sở pháp lý, chúng tôi cũng đề nghị bạn đọc tham khảo và đọc kỹ thêm các quy định của Luật Đất đai 2013 (trong đó có chương 7, đặc biệt các điều 100, 101, 103…; chương 8, điều 107, 108). Hai nghị định chính có liên quan là: Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định 01/2017/NĐ-CP trong đó có sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014. Ba thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về Hồ sơ địa chính và Thông tư 33/2017/TT-BTNMT trong đó có sửa đổi 2 thông tư đã ban hành năm 2014 trên.

Ngoài ra, cũng cần phân biệt hai loại đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau (vì điều kiện, hồ sơ, thủ tục sẽ khác nhau), đó là: Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Nói cách khác là thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quen gọi là sổ đỏ, bìa đỏ). Và đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Hay thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với mỗi trường hợp trong loạt bài này, chúng tôi sẽ lần lượt trình bày: thông tin về người sử dụng đất; Luật áp dụng và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quay trở lại với trường hợp ông Phan Văn T đã dẫn ra ở đầu bài viết. Các thông tin “dữ liệu đầu vào” như sau: 1. Hộ gia đình ông T đang sử dụng đất. (ông T đang ở, sinh sống trên mảnh đất cần cấp giấy). 2. Không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (bao gồm cả giấy tờ theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014, được sửa đổi bởi khoản 16,17 Điều 2 Nghị định 01/2017). 3. Nguồn gốc đất: nhận chuyển nhượng từ năm 1997 nhưng không có giấy tờ về chuyển nhượng (kể cả giấy mua bán viết tay). 4. Thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thuộc trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu). Các điều kiện để trường hợp này có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào sẽ được phân tích cụ thể trong các bài viết tiếp theo, mời các bạn đón đọc.