Đất nền đang hạ giá tới 30%: Có nên mua để tích sản?

Tâm lý mua đất để tích sản

Thừa nhận không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, mục tiêu của ông Nguyễn Đình Dũng (Hà Nội) mua 2 lô đất để tích sản. Tháng 8/2019, ông Dũng mua một lô đất 30m2 tại Long Biên với giá 20 triệu đồng/m2. Đến năm 2022, lô đất mà ông Dũng mua đã tăng giá lên tới 60 triệu đồng/m2. “Giá 60 triệu đồng/m2 mà không có đất để mua. Làm lụng cả đời không bằng tiền lời một lô đất”, ông Dũng nói. Chính bởi lý do này mà ông Dũng dự tính mua thêm một lô đất tại vùng ven Hà Nội để chờ tăng giá.

Từ tháng 7/2022, ông đã bắt đầu kết nối với các môi giới khu vực Láng Hoà Lạc, Sóc Sơn, Long Biên, Gia Lâm để tìm mua đất. Mục tiêu của ông Dũng, chọn lô đất với tầm giá dưới 15 triệu đồng/m2.

“Thời điểm tháng 7-10/2022, giá đất dù hạ nhưng chỉ giảm 5-10%. Đến tháng 1/2023, một số môi giới liên hệ lại chào bán giảm tới 200-300 triệu đồng so với tầm giá cách đó 2-3 tháng. Đơn cử như trước đó, tôi xem một lô đất tại Thạch Thất với giá 1,2 tỷ đồng. Trước Tết Nguyên đán, môi giới báo chủ nhà cần tiền bán gấp nên sẵn sàng hạ 900 triệu đồng. Tuy nhiên, tôi vẫn ngần ngại xuống tiền. Vì khu vực đó vẫn còn khá hoang vắng, dân cư thưa thớt. Dù mua tích sản nhưng tôi lo ngại đợi quá lâu để giá đất tăng”, ông Dũng nói.

So thời điểm đầu năm 2022, giá đất nền trong dân tại Sóc Sơn đang hạ.

Anh Nguyễn Lộc (Sóc Sơn, Hà Nội) cũng trong tâm thế “săn” lô đất rẻ với mục đích tích sản. 3 tháng đi khảo sát giá đất, anh Lộc cho biết: “Giá đất nền trong dân đều hạ trung bình 10-15%. Thậm chí, một số khu vực ở Sóc Sơn, chủ đất còn cắt lỗ tới 30%. Tôi vẫn đang chờ đợi thêm thời gian tìm kiếm lô đất đẹp, giá hợp lý để vào tiền”.

Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản ghi nhận, giá đất nền tại Hà Nội đã bắt đầu sụt giảm từ cuối năm 2022. Đơn cử như Mê Linh, Thanh Oai, Thạch Thất, Đan Phượng, giá đất nền trong dân giảm trung bình 10-20%. Cá biệt, có chủ đất cần tiền gấp, sẵn sàng cắt lỗ tới 30%.

Một số nhà đầu tư cho rằng, với làn sóng hạ giá đất nền, cơ hội cho người mua có nhu cầu tích sản đã tới.

Thời điểm thích hợp để tích sản?

Trong quan điểm của giới đầu tư, đất nền từng được ví như kênh đầu tư vua nhờ khả năng tăng giá trị cao, đặc biệt thời điểm sốt đất. Tâm lý của người mua luôn chuộng đất nền bởi tính thanh khoản tốt, khả năng tăng giá mạnh. Theo thống kê của Bộ xây dựng, năm 2022, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trên thị trường là khoảng 785 ngàn giao dịch, trong đó 80% đến từ đất nền.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu của đơn vị này ghi nhận giá bán đất nền vẫn ở mức cao, thậm chí một số khu vực tăng giá. Ông Quốc Anh cho rằng, vấn đề giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu, tức là cầu vẫn tăng tốt vì đây là loại hình đầu tư truyền thống của người Việt Nam.

Cũng theo ông Quốc Anh, xu hướng tăng giá của đất nền còn đến từ tâm lý kỳ vọng của người mua. Song vị này nhấn mạnh, cần phân loại rõ loại hình đất nền. Ví dụ như, nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, chỉ mang tính chất “nước lên bèo lên”, mua xong để đó thì giá sẽ giảm.

Ông Quốc Anh dẫn ví dụ, những tỉnh có lượng FDI lớn như: Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... đều là những nơi giá đất nền có mặt bằng giá ổn định, ít khi có sự sụt giảm. Còn những địa phương nào gần như không có yếu tố về mặt kinh tế thì khả năng sẽ giảm về đúng mức giá trước khi xảy ra những cơn sốt đất.

Dự báo về phân khúc này trên thị trường, ông Quốc Anh cho rằng, khó có cơn sốt đất xảy ra trong năm 2023 do thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, lượng giao dịch kém.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng nhận định, đất nền hiện là loại hình ghi nhận thanh khoản kém do trước đó các nhà đầu tư mua đi – bán lại dựa trên phần giá trị gia tăng của đất. Nhưng loại hình này không đánh vào nhu cầu ở thực. Trong khi đó, trở ngại về lãi suất cho vay, room tín dụng cũng như tính thanh khoản khiến phân khúc đất nền trầm lắng.

Bà Trang Lê, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, tâm lý gom hàng giá rẻ của nhiều nhà đầu tư vì cho rằng đây là thời điểm các sản phẩm quay trở về giá trị thật trong bối cảnh thị rường trầm lắng cần hết sức thận trọng.

Tuy nhiên, theo bà Trang Lê, một sản phẩm giá rẻ chỉ là cơ hội đầu tư tốt khi giá trị giao dịch trên thị trường thấp hơn giá trị nội tại mà sản phẩm đó mang lại. Nói về xu hướng đầu tư, bà Trang Lê nhận định, các nhà đầu tư sẽ mong muốn tìm kiếm dự án với mục tiêu phòng tránh rủi ro, “bảo toàn” dòng tiền. Trong thời điểm khó khăn hiện tại, bà Trang Lê nói, xu hướng đầu tư sẽ dịch chuyển sang dài hạn, hướng đến các khoản lợi nhuận trong vòng 3-5 năm tới thay vì nhảy sóng đầu cơ. Bên cạnh yếu tố an toàn, nhà đầu tư sẽ chú ý đến khả năng tạo dòng tiền bền vững từ dự án.

Cũng theo bà Trang Lê, năm 2023 có thể là thời điểm tốt để nhà đầu tư đang nắm tiền mặt tiếp cận bất động sản có giá tốt sau một khoảng thời gian dài thị trường phát triển mạnh và mặt bằng giá cao.