Đất quê liên tục “sốt”, lại là trò của đầu cơ bất động sản

Mấy năm trở lại đây, khi quỹ đất tại các đô thị lớn đã hạn hẹp, giá đất cũng đã lên quá cao, không còn phù hợp với nhiều nhà đầu tư. Theo đó, thị trường bất động sản nông thôn càng trở nên sôi động vì sự dịch chuyển của các nhà đầu tư tới. Chỉ trong khoảng 1 - 2 năm giá đất các vùng nông thôn ở Nam Định, Thanh Hóa, Hải Dương,... đã tăng gấp 2 - 3 lần.

Theo ông Trần Minh - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến cho đất nông thôn cũng lên cơn sốt, song có 4 nguyên nhân chính.

Đầu tiên là lãi suất ngân hàng hiện nay rất thấp nên không ít người rút tiền gửi ra để mua đất. Bên cạnh đó thì tâm lý sợ tiền mất giá do lạm phát cũng khiến họ tìm tới các kênh trú ẩn khác, trong đó có đất.

Thứ hai, giá bất động sản tăng nhanh ở các thành phố lớn, rồi lan về các thành phố vệ tinh nhỏ. Và khi giá tại các thành phố nhỏ cũng tăng thì giới đầu cơ, nhà đầu tư, sàn bất động sản, môi giới tìm về vùng lân cận chính là các vùng nông thôn làm cho giá đất tăng nóng như trong thời gian vừa qua.

Thứ ba là trong những năm qua, nguồn cung dự án thiếu. Các dự án được phê duyệt và tại các địa phương thì nguồn cung chủ yếu là đất đấu giá. Khi loại hình đất này được quan tâm, thậm chí tăng giá nhanh thì cũng kéo theo đất thổ cư, đất ruộng… tăng theo.

Cuối cùng, cơn sốt đất nông thôn có lực đẩy từ các thông tin quy hoạch. Những thông tin quy hoạch như mở đường, xây dựng nhà máy, khu công nghiệp mở rộng về nhiều vùng nông thôn cũng là nguyên nhân dẫn tới nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới về "săn" đất làm thị trường khan hiếm, và đẩy giá đất vùng nông thôn tăng nhanh.

Dù thế, ông Minh khuyên nhà đầu tư phải biết mình muốn gì, mục tiêu đầu tư ra sao và biết rõ hành động của mình có rủi ro ở mức độ nào.

Thông thường, sau khi sốt, giá đất sẽ tăng chậm lại, đi ngang hoặc trường hợp xấu hơn là sẽ giảm. Còn nếu nhà đầu tư nào vẫn kiên quyết mua đất, thì việc cần làm là tìm hiểu kỹ pháp lý của bất động sản, hạn chế mua đất không sổ để tránh rủi ro.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì cho rằng, "sốt đất" xảy ra chắc chắn là do người nơi khác đến, mà cụ thể là những người có tiền. Còn nông dân địa phương vì đều đa số là người không có nhiều tiền, nên không phải là nguồn tạo ra các cơn sốt đất nông thôn.

Về vấn đề nên mừng hay lo khi đất nông thôn liên tục sốt nóng, ông Võ cho hay, mừng trước mắt, lo lâu dài. Vì cơn sốt đất ở nông thôn hay ở đâu đi chăng nữa thì cũng đều tạo ra một điều kiện không bền vững về mặt kinh tế hay nói cách khác là tạo ra những mối lo lâu dài.

Ông cho rằng người dân nông thôn, khi tận dụng được cơn "sốt đất" thì nên lấy vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh, đừng đi theo những nhóm người không lớn để mà kinh doanh bất động sản, vô hình trung lại đẩy giá đất tăng cao, gây thiệt hại cho nền kinh tế. Ông nói, đất không thể tăng giá mãi, đến một lúc nào đó, hiện tượng tăng giá sẽ không còn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những cơn "sốt đất" và việc giá đất tăng cao tại các vùng nông thôn kéo theo một thực tế đáng quan ngại là người dân địa phương lao theo những cơn sốt, bán đi những mảnh đất là tư liệu sản xuất quan trọng.

“Việc người dân chỉ tập trung hưởng lợi từ việc giá đất tăng mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Khi người dân bị hút nguồn lực vào vòng xoáy tăng giá đất đai thì tất yếu nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác bị suy giảm”, ông Đính nêu quan điểm.

Ngoài ra, cũng theo vị này, "sốt đất" và giá đất tăng ở các nơi khiến nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Bên cạnh đó, việc giá đất ở các vùng nông thôn tăng mạnh cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Đáng ngại, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có "sốt đất" đối mặt nhiều thách thức. Một khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính có cầm cố tài sản của chính mình.

Ở góc độ tổng quan, ông Đính cũng chỉ rõ, việc tăng giá đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ và gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội - cho biết, phần lớn các cơn "sốt đất" cho thấy sự tăng giá chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng và không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường. 

Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ tự ý đẩy giá làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực là các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.

Trong nỗ lực kiểm soát "sốt đất" và giá đất tăng, bà Hằng cho rằng, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Đầu tiên là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Đồng thời, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ "lướt sóng". Trong đó, việc vay tiền đầu tư kinh doanh bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ từ các chính sách của Ngân hàng Nhà nước, đến quá trình thực thi của các ngân hàng thương mại.