Đất quê “ngáo giá”, nhà đầu tư “lắc đầu”

Trong mấy năm gần đây, nhiều vùng nông thôn được triển khai nâng cấp, xây dựng hạ tầng mạnh mẽ. Theo đó, giá đất tại vùng quê cũng tăng đáng kể, tạo ra lợi thế cho các chủ đất rao bán với mức giá cao chót vót. Do đó, nhiều nhà đầu tư phải "quay xe" vì cho rằng, giá đất quá cao chưa phù hợp với hạ tầng. Thậm chí, ở khu vực đó trong nhiều năm nay hạ tầng không có gì thay đổi thì giá đất vẫn tự tăng đến gấp 4 lần.

Anh Nguyễn Thành Vinh - nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, gia đình anh có khoảng 1 tỷ đồng tiền tiết kiệm, anh dự tính sẽ xuống tiền mua một mảnh đất đầu tư, cũng là nơi trú ẩn cho dòng vốn trước thời điểm lạm phát có thể tăng cao.

Vì số tiền có giới hạn nên anh Vinh có tham khảo những người bạn của mình với hy vọng tìm được địa điểm xuống tiền có lãi. Được mọi người tư vấn nên mua đất ở vùng nông thôn vì vẫn có mức giá rẻ mà mua được đất rộng. 

Lang thang ở một hội nhóm về mua bán bất động sản, thấy môi giới liên tục giới thiệu về đất quê tại Ý Yên (Nam Định), anh Vinh bắt đầu tìm hiểu về khu vực này.

“Vì không thông thạo địa hình nên tôi đã liên hệ với giới trong khu vực trước. Được môi giới cho hay trong 2 năm qua giá đất tại khu vực này có những mảnh đã tăng gấp 4 lần. Môi giới liên tục khoe thanh khoản cao, mua bán chỉ trong ngày cũng xong”, anh Vinh kể.

Tuy nhiên, từ đầu anh Vinh đã nhận ra điều vô lý rằng ở vùng quê nhưng giá đất có mảnh lại cao tới 25 triệu đồng/m2. Để đánh giá được kỹ thị trường khu vực này, anh đã về tận nơi xem và cho rằng giá đất đang quá cao, có hiện tượng “ngáo giá”.

“Sau khi khảo sát, tôi thấy giá đất tại mặt đường lớn 11m dao động từ 20 - 25 triệu đồng, còn giá đất trong ngõ ô tô chạy cũng lên tới 13 - 15 triệu đồng/m2. Theo tôi đánh giá, mức giá này đã ngang ngửa với vùng ven Hà Nội. Chưa kể, so sánh về hạ tầng thì khu vực nông thôn này còn đang thua rất xa với huyện ngoại thành”, anh Vinh đánh giá.

Theo anh Vinh tìm hiểu, trong 2 năm gần đây, giá đất khu vực này đã tăng gấp 4 lần. Tuy nhiên, một điểm bất thường là trong nhiều năm qua hạ tầng không có thêm gì mới, chỉ có duy nhất một xí nghiệp may nhưng cách đó tận 7km.

“Tôi có đi hỏi những người dân trong vùng để nắm tình hình, họ cho biết mỗi khi có người ở khu vực khác về hỏi mua thì sẽ có một mức giá mới. Nhưng những người hỏi mua đều không mua được vì quá cao và lắc đầu quay đi. Còn giao dịch mua bán cũng không có quá nhiều. Tôi cũng nghĩ rằng đất quê thì vẫn còn rẻ nhưng thật sự đã quá đắt”, anh Vinh cho hay.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Nam - nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, cuối năm 2021 anh tìm về vùng nông thôn tại các tỉnh mua đất để đầu tư, tuy nhiên vì mức giá quá cao nên anh phải "quay xe".

Theo anh Nam chia sẻ, trong mấy năm nay đất tại các vùng nông thôn liên tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn. Do đó, anh cũng đến để tìm kiếm cơ hội đầu tư vì nghĩ giá đất vẫn còn rẻ.

Tuy nhiên, sau thời gian đi xem thực tế, anh cho rằng nhiều nơi giá đất quá cao chưa phù hợp với mặt bằng chung. Thậm chí, một số nơi chủ nhà rao bán với mức giá tương đương với vùng ven Hà Nội.

Đơn cử, một mảnh đất rộng 200m2 tại Bình Lục (Hà Nam), nằm ở mặt đường ngõ trải bê tông rộng khoảng hơn 3m, được chủ đất phát giá lên tới 12 triệu đồng/m2. "Mặc dù giá đất tại nông thôn thời gian gần đây tăng cao nhưng với mức giá 12 triệu đồng/m2 mà trong ngõ tôi cho rằng đây là tình trạng ngáo giá của chủ đất", nhà đầu tư này nói.

Anh Nam cho biết, vì là người từ địa phương khác tới, không nắm bắt chính xác được giá cả tại khu vực nên anh cũng hỏi những người dân xung quanh để biết rõ.

"Tôi cũng hỏi những người dân xung quanh để nắm bắt chính xác giá cả, họ đều nói trong ngõ ít thấy ai bán nên cũng không biết rõ giá bao nhiêu. Theo người dân cho biết những lô đất ở mặt đường lớn cũng dao động khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2. Mà đất tại đường lớn nhiều xe cộ lưu thông thì tính thanh khoản chắc chắn sẽ cao hơn", nhà đầu tư này phân tích.

Sau đó, anh Hà chuyển hướng tìm những lô đất tại mặt đường lớn nhưng không có người bán. Cuối cùng, anh đành quay về tay trắng với chuyến đi "săn" đất quê.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những cơn "sốt đất" và việc giá đất tăng cao tại các vùng nông thôn kéo theo một thực tế đáng quan ngại là người dân địa phương lao theo những cơn sốt, bán đi những mảnh đất là tư liệu sản xuất quan trọng.

“Việc người dân chỉ tập trung hưởng lợi từ việc giá đất tăng mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Khi người dân bị hút nguồn lực vào vòng xoáy tăng giá đất đai thì tất yếu nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác bị suy giảm”, ông Đính nêu quan điểm.

Ngoài ra, cũng theo vị này, "sốt đất" và giá đất tăng ở các nơi khiến nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.

Bên cạnh đó, việc giá đất ở các vùng nông thôn tăng mạnh cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Đáng ngại, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có "sốt đất" đối mặt nhiều thách thức. Một khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính có cầm cố tài sản của chính mình.

Ở góc độ tổng quan, ông Đính cũng chỉ rõ, việc tăng giá đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ và gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.