Đề xuất bỏ công chứng với đất

Chỉ đề xuất bỏ công chứng, chứng thực với đất

Theo đó, tại điều 27 dự thảo luật Đất đai sửa đổi quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực.

Dự thảo chủ yếu quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận (sổ hồng), đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Theo luật sư Hoàng Hà, đây mới là dự thảo đang lấy ý kiến đến ngày 10.8.2026, chưa được Quốc hội thông qua. Hiện tại, người dân chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ khoản 3 điều 27 luật Đất đai 2024.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Việc bỏ quy định trong luật Đất đai không đồng nghĩa với việc các luật khác cũng hết yêu cầu công chứng. Điều 164 luật Nhà ở 2023 vẫn quy định việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được miễn. Khoản 5 điều 44 luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Ví dụ, nếu ông A bán cho ông B một thửa đất trống, dự thảo đang theo hướng luật Đất đai sẽ không còn trực tiếp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Nhưng nếu ông A bán nhà ở gắn liền với đất thì giao dịch vẫn có thể thuộc điều 164 luật Nhà ở và phải công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, về mặt cải cách thủ tục hành chính, đề xuất này có cơ sở nhất định. Khi dữ liệu dân cư, hộ tịch, đất đai, thuế và công chứng được kết nối đầy đủ, việc yêu cầu người dân mang cùng một bộ giấy tờ qua nhiều cơ quan để kiểm tra lại những thông tin Nhà nước đã có là không cần thiết. Nếu cơ quan đăng ký đất đai có thể xác thực ngay chủ thể, tình trạng pháp lý của thửa đất, tình trạng hôn nhân và các hạn chế giao dịch thì việc duy trì thêm một khâu bắt buộc cần được đánh giá về chi phí và hiệu quả. 

"Tuy nhiên, công chứng giao dịch bất động sản không chỉ là việc đóng dấu lên hợp đồng. Công chứng viên còn phải kiểm tra năng lực hành vi của các bên, tính tự nguyện, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung, giấy tờ về quyền sử dụng đất và những dấu hiệu bất thường của giao dịch. Trong nhiều trường hợp, công chứng viên là người trực tiếp phát hiện một bên bị ép buộc, người ký không đủ khả năng nhận thức, giấy tờ có dấu hiệu giả mạo hoặc tài sản đang thuộc quyền của nhiều người nhưng chỉ có một người tự ý định đoạt", luật sư Hoàng Hà phân tích.

Bắt buộc phải đăng ký biến động

Chính vì vậy, theo luật sư Hoàng Hà, nếu bỏ công chứng mà cơ quan đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức thì rủi ro không mất đi. Nó chỉ được chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn tranh chấp. Khi đó người mua phải khởi kiện, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc đòi lại tiền. Chi phí xã hội có thể lớn hơn nhiều so với khoản phí công chứng được cắt giảm.

Do đó, bỏ công chứng không có nghĩa chỉ cần viết giấy tay rồi giao tiền là quyền sử dụng đất đã chuyển sang người mua. Dự thảo vẫn quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, đồng thời cấm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không đăng ký. Theo điều 503 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, công chứng có thể không còn là cơ chế kiểm soát bắt buộc trước giao dịch nhưng thủ tục đăng ký biến động vẫn là cửa xác lập việc chuyển quyền.

Luật sư Hoàng Hà cũng lưu ý, sửa đổi luật Công chứng 2026 có hiệu lực từ ngày 1.1.2027 xác định giao dịch bắt buộc công chứng phải là giao dịch "được luật quy định phải công chứng". Luật Công chứng không tự liệt kê giao dịch đất đai phải công chứng mà giao cho các luật chuyên ngành xác định.

Vì vậy, nếu luật Đất đai mới bỏ quy định về công chứng và không có luật nào khác điều chỉnh thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy giữa các cá nhân có thể thực sự không còn thuộc diện bắt buộc công chứng. Đây là thay đổi chính sách lớn. Vì vậy, dự thảo cần xác định cụ thể hợp đồng phải được lập dưới hình thức nào, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra những nội dung gì, cách thức xác thực ý chí của các bên ra sao và ai chịu trách nhiệm nếu một giao dịch giả mạo vẫn được đăng ký. Những giao dịch có tài sản chung vợ chồng, người đại diện, người thừa kế, nhiều người cùng sử dụng đất hoặc có dấu hiệu hạn chế năng lực nhận thức cũng cần cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn giao dịch thông thường.

"Theo tôi, có thể nghiên cứu bỏ công chứng bắt buộc đối với những giao dịch mà toàn bộ dữ liệu đã được số hóa, xác thực và kết nối trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai. Khi dữ liệu chưa đầy đủ hoặc giao dịch có yếu tố phức tạp, công chứng vẫn cần được duy trì như một lớp bảo vệ pháp lý", luật sư Hoàng Hà kiến nghị.