Định danh bất động sản không thể tách rời mã định danh thửa đất

Tuy nhiên, một vấn đề đang đặt ra là làm rõ sự khác biệt giữa mã định danh thửa đất và mã định danh bất động sản , từ đó tổ chức triển khai sao cho hiệu quả, tránh trùng lặp, chồng chéo, lãng phí nguồn lực.

Dữ liệu đất đai là nền tảng gốc

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1-3-2026, trong đó quy định gắn mã định danh cho nhà ở, căn hộ chung cư và các sản phẩm bất động sản trong dự án , được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý, từ cách tiếp cận hành chính phân tán sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Vấn đề đặt ra là phải làm rõ sự khác biệt giữa mã định danh bất động sản và mã định danh thửa đất, tổ chức triển khai như thế nào để không chồng chéo, lãng phí, đồng thời phát huy hiệu quả của hệ thống dữ liệu dùng chung.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, trong đợt cao điểm làm giàu, làm sạch dữ liệu đất đai vừa qua, thành phố Hà Nội đã hoàn thành việc tạo lập mã định danh cho 2.475.946 thửa đất trên toàn địa bàn. Đây là bước quan trọng trong quá trình chuẩn hóa và số hóa hồ sơ địa chính, tạo nền tảng dữ liệu thống nhất, chính xác cho công tác quản lý đất đai.

Mã định danh thửa đất là đơn vị dữ liệu nền tảng, gắn với hệ thống hồ sơ địa chính, phản ánh đầy đủ vị trí, ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng và tình trạng pháp lý của đất đai. Trong khi đó, định danh bất động sản có phạm vi rộng hơn, không chỉ bao gồm đất, mà còn gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản hình thành trên đất, dự án đầu tư và các quyền, nghĩa vụ pháp lý phát sinh trong suốt vòng đời của tài sản.

Do vậy, định danh bất động sản không phải là việc xây dựng một hệ mã hoàn toàn mới, tách rời dữ liệu đất đai, mà phải được xây dựng trên nền tảng mã định danh thửa đất, kế thừa và mở rộng theo yêu cầu quản lý đa ngành. Nếu không xác định rõ bản chất này, nguy cơ chồng chéo, trùng lặp là rất lớn.

Việc xây dựng mã định danh bất động sản với quá nhiều trường ký tự, nhiều lớp thông tin không cần thiết sẽ làm tăng chi phí đầu tư, khó khăn trong vận hành. Quản lý hiệu quả không nằm ở độ dài của mã số, mà ở cấu trúc dữ liệu hợp lý, chính xác, dễ liên thông và dễ khai thác.

Dự liệu, hạ tầng kỹ thuật, nhân lực là điều kiện bắt buộc

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Thu Hằng, Bộ đã xây dựng và đưa vào vận hành hệ thống phần mềm và cấp tài khoản cho toàn bộ 34 tỉnh, thành phố. Trên cơ sở đó, các địa phương tiếp tục cấp tài khoản cho các tổ chức, cá nhân có liên quan để thực hiện cập nhật dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản .

Thực tế hiện nay, nhiều người vẫn chưa phân biệt rõ mã định danh bất động sản và mã định danh thửa đất. Theo quy định, mã định danh bất động sản là mã điện tử được cấp cho từng sản phẩm bất động sản cụ thể như nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng. Mỗi mã là một chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, độ dài tối đa 40 ký tự, do Bộ Xây dựng quản lý, nhằm phục vụ công tác quản lý, giao dịch và theo dõi biến động của tài sản trên thị trường. Còn mã định danh thửa đất là mã số duy nhất gắn với từng thửa đất, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý. Mã này gồm 12 ký tự, được mã hóa dựa trên vị trí địa lý theo hệ tọa độ quốc tế WGS84 và thuật toán GeoHash, bảo đảm mỗi thửa đất trên toàn quốc chỉ có một mã duy nhất, làm nền tảng cho việc định danh các bất động sản hình thành trên đất.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, định danh bất động sản về bản chất là một công cụ dữ liệu. Công cụ này chỉ phát huy tác dụng khi được đặt trong một hệ thống đồng bộ, có khả năng kết nối, cập nhật và chia sẻ thông tin giữa các ngành, lĩnh vực.

Theo Tiến sĩ Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES), nhiều năm qua, Việt Nam gặp khó khăn trong điều tiết thị trường bất động sản do thiếu một hệ thống dữ liệu đầy đủ, thống nhất và cập nhật. Thông tin hiện đang phân tán ở nhiều cơ quan: Đất đai, nhà ở, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng… và thiếu một “chìa khóa” để liên kết.

Việc gắn mã định danh cho từng bất động sản được kỳ vọng tạo ra mã số duy nhất xuyên suốt vòng đời tài sản, từ hình thành, giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng đến khai thác, từng bước xây dựng hệ thống quản lý tập trung, phục vụ công tác điều hành và hoạch định chính sách.

Cũng theo Tiến sĩ Thái Quỳnh Như, mã định danh bất động sản không phải “chìa khóa vạn năng” để tự thân giải quyết những bất ổn của thị trường. Điều tiết thị trường bất động sản là bài toán tổng hợp, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ của nhiều công cụ: Pháp luật, quy hoạch, tài chính - thuế, tín dụng, hành chính và công nghệ. Mã định danh chỉ là một phần trong nhóm công cụ công nghệ, có vai trò cung cấp dữ liệu chính xác, kịp thời cho việc xây dựng và thực thi chính sách.

Từ thực tiễn, các chuyên gia đều thống nhất quan điểm, không nên triển khai dàn trải ngay từ đầu, mà cần tiếp cận theo hướng thí điểm, làm từng bước, rút kinh nghiệm, trở thành quy trình chuẩn trước khi nhân rộng.

Trọng tâm của giai đoạn đầu là hoàn thiện hệ thống phần mềm, hạ tầng công nghệ thông tin, chuẩn dữ liệu và quy trình phối hợp liên ngành. Hệ thống phần mềm phải được thiết kế theo hướng mở, có khả năng mở rộng, tích hợp và nâng cấp trong dài hạn; tránh tình trạng thu thập dữ liệu khi chưa xác định rõ cách vận hành và khai thác.

Tại Hà Nội, quá trình chuẩn hóa và định danh dữ liệu đất đai đã giúp cơ quan chức năng kiểm soát thông tin chính xác hơn, hạn chế tối đa tình trạng trùng lặp nhờ việc làm sạch dữ liệu và xác thực đầy đủ nguồn gốc pháp lý của từng thửa đất. Đặc biệt, hệ thống cho phép truy xuất lịch sử biến động đất đai, đồng thời kết nối, liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đăng ký doanh nghiệp… từng bước hình thành mạng lưới thông tin thống nhất, xuyên suốt thay cho cách quản lý rời rạc trước đây. Đến nay, Hà Nội cơ bản chuẩn bị đầy đủ nguồn lực cả về nhân sự và hạ tầng công nghệ, sẵn sàng vận hành hệ thống theo lộ trình quy định từ ngày 1-3 tới.