Doanh nghiệp BĐS vỡ nợ 192 tỷ USD ảnh hưởng hàng loạt dự án tại ĐNÁ, tất cả chỉ vì khoản lãi trái phiếu 15,4 triệu USD không kịp trả

Từng được coi là "người khổng lồ" an toàn nhất của ngành bất động sản (BĐS) Trung Quốc, vụ vỡ nợ của Country Garden đã giáng một đòn chí mạng vào niềm tin của thị trường, không chỉ làm rung chuyển nền kinh tế nội địa mà còn lan tỏa hậu quả khủng khiếp đến các dự án ở Đông Nam Á (ĐNÁ), nơi họ từng đặt cược vào những siêu đô thị đầy tham vọng.

Country Garden hiện có tổng nghĩa vụ nợ khổng lồ, lên tới khoảng 192 tỷ USD, khiến công ty trở thành một trong những doanh nghiệp BĐS nợ nhiều nhất thế giới.

Hậu quả của tình trạng này là trì hoãn thi công, mất niềm tin của người mua, rủi ro tài chính cho đối tác địa phương và sức ép lên ngân sách đô thị. Những hậu quả này được minh họa rõ nhất qua dự án Forest City ở Malaysia, cùng một số dự án ven biển và khu đô thị khác.

Cơn bão nợ Trung Quốc

Country Garden từng là nhà phát triển BĐS lớn nhất Trung Quốc theo doanh số bán hàng, với hơn 3.000 dự án trên khắp cả nước. Công ty được coi là một "ông lớn" khỏe mạnh và có khả năng chống chịu tốt hơn so với các đối thủ như Evergrande.

Tuy nhiên, vào giữa năm 2023, Country Garden bắt đầu gặp phải các vấn đề thanh khoản nghiêm trọng do doanh số bán nhà sụt giảm mạnh và khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để huy động vốn.

Tháng 10/2023, Country Garden chính thức được các nhà đầu tư công bố vỡ nợ khi không thể thanh toán khoản lãi trái phiếu trị giá 15,4 triệu USD sau khi kết thúc thời gian ân hạn.

Đến tháng 2/2024, công ty tiếp tục đối mặt với đơn kiện yêu cầu thanh lý tài sản từ một chủ nợ vì khoản vay trị giá 205 triệu USD không được thanh toán. Mặc dù Country Garden đã tuyên bố sẽ "kiên quyết" phản đối và Tòa Hồng Kông gia hạn phiên xử sang 5/1/2026, nguy cơ thanh lý tài sản vẫn hiện hữu, kéo theo áp lực thanh khoản, buộc Country Garden phải cân nhắc thoái vốn tại nhiều thị trường nước ngoài.

Một ví dụ điển hình là Forest City-Malaysia, dự án từng được quảng bá là "khu đô thị xanh" trị giá lên đến 100 tỷ USD, nay trở thành biểu tượng của những hệ lụy khi một nhà phát triển lớn gặp khủng hoảng. Phần lớn công trình chưa hoàn thiện, tỉ lệ lấp đầy rất thấp và nhiều tòa nhà giống "thành phố ma".

Báo cáo chỉ ra rằng chỉ khoảng 15% dự án hoàn thành so với mục tiêu ban đầu, và hàng tỉ Ringgit đã được đầu tư mà hiệu quả sử dụng thực tế thấp hơn rất nhiều kỳ vọng. Những phát biểu của giới chức Malaysia và các bên liên quan cho thấy họ đang tìm mọi cách tái định vị dự án (ví dụ: chuyển sang mô hình khu kinh tế đặc biệt) để cứu giá trị và cảnh báo rủi ro cho tài sản công và tư địa phương.

Tờ Financial Times (FT) cho hay tiến độ thi công Forest City bị trì hoãn, nhiều hạng mục chưa có nhà thầu tiếp tục hoặc thiếu nguồn vốn để hoàn thành. Giá trị bất động sản sụt giảm mạnh ở một số phân khúc, người mua ban đầu (chủ yếu từ Trung Quốc) đối mặt rủi ro chậm nhận nhà và mất giá tài sản.

Dẫu vậy Country Garden khẳng định hoạt động tại Malaysia đang "bình thường và ổn định", với doanh số bán tốt và một số người mua đang sống ở đó, như các nhân viên làm việc ở Singapore đến thuê, thuê kỳ nghỉ. Công ty còn lập thêm "Malaysia Division" vào tháng 9/2024 để quản lý dự án, kỳ vọng thúc đẩy nhóm lợi ích cùng phát triển.

Ngoài Forest City, Country Garden có mặt ở nhiều dự án tại Malaysia (Danga Bay, Central Park), và từng mở rộng tới Indonesia, Australia…

Ví dụ dự án ven biển Country Garden Danga Bay tại Johor Bahru, trị giá khoảng 18 tỷ USD, nhiều cư dân lo lắng về việc chậm hoàn thành, chậm cấp sổ hồng (strata title), giảm giá trị bất động sản .

Dự án khu đô thị tích hợp Central Park ở Tampoi, Johor Bahru, trị giá khoảng 990 triệu USD, dự kiến hoàn thành trong năm 2024 nhưng hiện bị nghi ngại sẽ bị trì hoãn do khủng hoảng nợ.

Tập đoàn Country Garden cũng từng có dự án chung cư tại Indonesia, cụ thể là dự án Sky House BSD ở Tangerang, ngoại ô Jakarta. Tập đoàn cũng đã thành lập một công ty con tại Thái Lan và có kế hoạch phát triển các dự án căn hộ và khu dân cư, bao gồm các dự án The Livin Phetkasem và Skyrise Avenue Sukhumvit.

Ở Malaysia, các dự án ven biển và khu đô thị tích hợp chịu ảnh hưởng chủ yếu qua cơ chế tài trợ và niềm tin thị trường. Một nhà phát triển mẹ gặp khủng hoảng có thể trì hoãn bàn giao, hoán đổi hợp đồng liên doanh, hoặc buộc phải bán lại/sang nhượng dự án cho nhà đầu tư địa phương. Điều này đặt nhà thầu, ngân hàng cấp vốn và người mua địa phương vào thế không chắc chắn về pháp lý và tài chính.

Một số dự án bị "thoái vốn" hoặc tái cơ cấu cổ phần do Country Garden ưu tiên bảo toàn thanh khoản cho các khoản nợ cấp tập trung. Hợp đồng với nhà thầu địa phương có thể bị đàm phán lại, kéo dài tiến độ, điều chỉnh chi phí, hoặc trì hoãn thanh toán, đe dọa chuỗi cung ứng xây dựng tại khu vực.

Hệ lụy rộng lớn

Theo FT, Country Garden không phải là một nhà phát triển nhỏ, họ đã đổ hàng tỉ USD vào các dự án quốc tế với kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng doanh thu. Khi một doanh nghiệp quy mô này gặp khủng hoảng, hệ lụy lan rộng nhanh hơn so với doanh nghiệp địa phương.

Ngoài ra, việc huy động nợ bằng đồng USD/đi vay qua trái phiếu offshore làm tăng rủi ro pháp lý quốc tế khi không trả được nợ, dẫn tới các đơn kiện và phiên tòa thanh lý tại các tài phán như Hồng Kông. Điều này kéo dài thời gian bất định và làm giảm cơ hội phục hồi.

Sự sụp đổ của Country Garden, với khoản nợ lên tới hơn 190 tỷ USD, không phải là một sự kiện cá biệt mà là đỉnh điểm của một cuộc khủng hoảng tài chính kéo dài,

Hàng triệu người mua nhà đã đặt cọc cho các căn hộ chưa hoàn thiện của Country Garden, giờ đây phải đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản. Tình trạng này đã làm sụp đổ niềm tin của người dân vào ngành bất động sản , khiến doanh số bán nhà sụt giảm mạnh mẽ và đẩy nhiều công ty khác vào thế khó khăn tương tự.

Vụ vỡ nợ của Country Garden còn gây ra những rủi ro lây lan (contagion risk) đối với toàn bộ nền kinh tế. Lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc.

Sự sụp đổ của các "ông lớn" như Evergrande và Country Garden có thể gây ra hiệu ứng domino, đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính, ngân hàng và thị trường việc làm. Các nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị gia dụng và hàng loạt ngành công nghiệp phụ trợ khác cũng bị ảnh hưởng nặng nề.

Quay trở lại những diễn biến mới nhất, ngày 16/1/2025, Country Garden đưa ra đề xuất tái cấu trúc nhằm giảm 11,6 tỷ USD nợ offshore.

Đến ngày 11/4/2025, công ty đã đạt đồng thuận với một nhóm trái chủ và gần đạt thỏa thuận với nhóm ngân hàng, nhằm giảm 14,1 tỷ USD nợ, chiếm khoảng 78% giá trị nợ, nghĩa là chủ nợ chỉ nhận lại 22%.

Trong năm 2024, doanh số của Country Garden giảm 37% còn 253 tỷ nhân dân tệ (khoảng 35 tỷ USD), lỗ ròng giảm từ mức kỷ lục năm 2023 nhưng vẫn ở mức đáng kể.

Dự kiến vào 5/1/2026, tòa sẽ ra phán quyết về yêu cầu thanh lý nếu Country Garden không thuyết phục được tòa bằng kế hoạch tái cấu trúc.

Vụ vỡ nợ của Country Garden là lời cảnh tỉnh: khi những tập đoàn bất động sản lớn gặp khủng hoảng, hậu quả không dừng lại ở biên giới quốc gia.

Ở Đông Nam Á, điều này thể hiện rõ nhất qua Forest City — một dự án kỳ vọng lớn nhưng đang vật lộn để tồn tại — và qua nhiều dự án phụ trợ khác bị ảnh hưởng bằng cách này hay cách khác.

Hiện tại, Country Garden đang nỗ lực tái cơ cấu nợ, nhưng quá trình này được dự đoán sẽ phức tạp và kéo dài. Tương lai của các dự án dang dở, đặc biệt là siêu dự án Forest City, vẫn còn bấp bênh và phụ thuộc vào khả năng của Country Garden trong việc giải quyết khủng hoảng. Dù kết quả cuối cùng ra sao, vụ vỡ nợ này đã để lại những vết sẹo sâu sắc trên thị trường BĐS toàn cầu.

*Nguồn: Tổng hợp