Dù là phân khúc ngách của ngành logistics, kho lạnh vẫn phát triển 'nóng' nhất

Đại dịch Covid-19 bùng phát đã tác động đáng kể đến chuỗi cung ứng lạnh toàn cầu. Hàng loạt chuỗi cung ứng lạnh mở thêm cơ sở tại các quốc gia, cũng như chú trọng nhiều hơn đến mức độ an toàn và khả năng thích ứng trong bối cảnh mới.

Báo cáo của Research & Markets ước tính rằng 7,9 tỷ USD đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái, con số này sẽ tăng lên 19 tỷ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Hiện nay trên thế giới, các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng nghiêm ngặt hơn và đang hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giảm lãng phí thực phẩm, từ đó thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh. Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50-100 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô, và do chi phí lắp đặt cao nên người thuê thường luôn sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn.

Ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi cung ứng và Hậu cần, JLL châu Á - Thái Bình Dương cho hay, ngay cả với tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng nhanh chóng như hiện nay, tình trạng thiếu kho lạnh vẫn có thể tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống. Dịch vụ đi chợ trực tuyến khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024, tăng gấp đôi thị phần trực tuyến lên 10,6%.

Đặc biệt, đối với Việt Nam, ngành thủy sản đang được hầu hết các công ty lớn có quy mô cấp vùng chú trọng đến việc đầu tư vào chuỗi cung ứng lạnh. Xuất khẩu thủy sản của Việt Nam là lĩnh vực lớn thứ 3 trên thế giới, đồng thời cũng là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Trong giai đoạn đỉnh dịch, 30-50% đơn hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy, dẫn đến tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.

Công suất thiết kế ngành kho lạnh thương mại Việt Nam theo nhóm nhà cung cấp năm 2016.

Theo công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Hầu hết chuỗi cung ứng lạnh tại Việt Nam hiện được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, cũng như không tập trung. Do vậy, đầu tư vào trung tâm kho lạnh vẫn là một lĩnh vực có dư địa lớn. Hơn nữa, mảng logistics lạnh (trong đó có kho lạnh) ở Việt Nam là phân khúc ngách của ngành logistics, nhưng đang phát triển "nóng" nhất. Trước khi có dịch Covid-19, tốc độ tăng trưởng hằng năm ở mảng này đã ở mức 11%-12%.

Theo JLL Việt Nam, kho lạnh đang là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà phát triển bất động sản khi số lượng kho lạnh ngày một tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu. Theo đó, kho lạnh có 3 phân khúc chính là kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28^oC), kho đông lạnh (từ -20 tới -16^oC) và kho mát (từ 2 tới 4^oC) để lưu trữ thực phẩm, mỹ phẩm, thậm chí là vaccine.

"Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Nhiều nhà đầu tư cũng đang cân nhắc bỏ vốn vào kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống", JLL thông tin.

Mặc dù vậy, trên thực tế, nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía nam do nhu cầu lớn, với khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Nguồn cung bị hạn chế một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.

Chi phí đầu tư kho lạnh cũng cao gấp 2-3 lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến 6 tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 đến 20 năm, khiến tình trạng nguồn cung đã khan hiếm lại càng khan hiếm hơn.