Gắn mã định danh bất động sản: Nạn ôm hàng, đẩy giá sắp bị xóa sổ

CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá, việc gắn mã định danh từng bất động sản đóng vai trò như một bản “sơ yếu lý lịch” toàn diện của tài sản. Bản sơ yếu lý lịch này tích hợp đầy đủ các thông tin trọng yếu từ quy hoạch, tọa độ cho đến lịch sử giao dịch. Khi hệ thống dữ liệu được làm sạch và chia sẻ công khai, Nhà nước có thể theo dõi biến động của từng bất động sản trong suốt vòng đời của nó

Thông qua dữ liệu định danh, nhà quản lý cũng có thể xác định cụ thể một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản . Đây sẽ là căn cứ để áp thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế mua bán trên phần lợi nhuận theo thời gian sở hữu (thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao) để giảm tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Ông Toản cũng dự đoán, chính sách này sẽ chưa ảnh hưởng lớn đến thị trường trong ngắn hạn, bởi mới ở giai đoạn thu thập, đăng ký dữ liệu. " Trong dài hạn, tác động sẽ trở nên rõ rệt hơn khi các chính sách về thuế, điều tiết thị trường được triển khai dựa trên hệ thống cơ sở dữ liệu này ", ông Toản nói.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - khi mỗi bất động sản được gắn mã định danh, tài sản đó sẽ có số hiệu riêng, gắn với chủ sở hữu cụ thể. Quan trọng hơn, toàn bộ lịch sử giao dịch, từ mua bán, chuyển nhượng đến cho tặng đều được ghi nhận xuyên suốt theo mã định danh.

"Khi bất động sản được định danh đầy đủ, việc chuyển nhượng, cho tặng hay mua bán qua nhiều lần đều để lại dấu vết dữ liệu rõ ràng, qua đó hạn chế các giao dịch mập mờ, giao dịch ngầm hoặc khai báo không đầy đủ ", ông Quê nhấn mạnh.

Để làm được việc này, cơ sở dữ liệu bất động sản không thể tồn tại độc lập, mà cần được kết nối với các cơ sở dữ liệu khác như thuế, ngân hàng và công chứng. Khi đó, việc quản lý không chỉ dừng lại ở “ai sở hữu tài sản gì”, mà còn tiến tới làm rõ nguồn tiền hình thành bất động sản , hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc đứng tên hộ.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra rằng khi dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia, các hoạt động như tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.

Trước khi có nghị định mới, việc quản lý chủ yếu dừng ở cấp huyện, sau đó mở rộng lên cấp tỉnh khi có liên thông nội bộ, nhưng chưa cho phép quản lý tài sản nhà ở và đất đai ở quy mô quốc gia. Điều này khiến công tác thống kê, tổng hợp dữ liệu phải đi qua nhiều tầng nấc, mất thời gian và thiếu tính đồng bộ.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhấn mạnh, việc gắn mã định danh sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước quản lý thị trường hiệu quả hơn khi toàn bộ thông tin về dự án và giao dịch được cập nhật thường xuyên, hằng ngày.

Đặc biệt, khi hệ thống thông tin được hoàn thiện, mọi giao dịch bất động sản đều phải cập nhật đầy đủ, minh bạch về giá giao dịch theo từng lần, góp phần hạn chế tình trạng hai giá, đồng thời ngăn chặn hiện tượng nhà đầu tư “ôm” hàng, gom hàng, đẩy giá.

Về tác động đối với người mua, theo bà Hằng, việc dự án được cập nhật công khai trên hệ thống thông tin sẽ trở thành kênh giúp người dân dễ dàng tiếp cận và gia tăng mức độ tin cậy.

Khối lượng công việc khổng lồ cần xử lý

Các chuyên gia cũng nhận định, quá trình triển khai hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ tồn tại nhiều thách thức cần giải quyết, nhất là ở khâu nhập liệu đầu vào bởi số lượng bất động sản rất lớn và đa dạng hình thái, việc thống kê đầy đủ sẽ tốn rất nhiều thời gian và công sức để thực hiện.

Ông Phạm Đức Toản cảnh báo, tình trạng chồng lấn ranh giới các thửa đất của các hộ liền kề không hiếm gặp. Vì vậy, nếu dữ liệu ban đầu không chính xác, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài là rất cao. Ngoài ra, năng lực thực thi tại địa phương cũng là vấn đề đáng lưu ý, đặc biệt ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa khi công nghệ chưa cao.

Vì vậy, ông cho rằng định danh bất động sản là một quá trình dài hơi, nên triển khai theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước, cũng như cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu để đảm bảo hệ thống thông tin chính xác.

Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng, với khối lượng thông tin lớn, yếu tố liên thông giữa các ban ngành, giữa các hệ thống thông tin liên hợp với nhau sẽ rất phức tạp. Do đó, để liên thông được toàn bộ những thông tin này sẽ cần một khoảng thời gian rất lớn.

Ngoài ra, tâm lý đại đa số người dân cũng sẽ e dè trong việc công khai những thông tin chính xác về các bất động sản , đặc biệt là với những người sở hữu nhiều tài sản. Do đó, cần phải có thời gian cũng như sự chung tay từ Chính phủ, các địa phương, để người dân hiểu rằng việc định danh này sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn cho thị trường.

Chính phủ mới đây ban hành Nghị định 357 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản . Theo đó, các bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có mã định danh điện tử từ 1/3/2026.

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng, quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là đơn vị xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống trên toàn quốc. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập, cập nhật, cũng như khai thác cơ sở dữ liệu.

Mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng. Việc cấp mã định danh riêng cho từng sản phẩm giúp tăng minh bạch, quản lý giao dịch và phòng ngừa các rủi ro pháp lý.

Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản sẽ gồm: mã định danh thửa đất - mã thông tin dự án, công trình - định danh địa điểm (nếu có) - loại sản phẩm bất động sản .