Giá chung cư TP.HCM đã tăng mạnh trong năm qua, dự báo giá bán còn tiếp tục tăng

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý III của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố. Các chủ đầu tư vẫn tập trung phát triển phân khúc trung cấp. Nguồn cung mới đạt 2.000 căn đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo. Dù đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên nguồn cung hiện vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, lượng giao dịch trong quý tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định. Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh. Mặc dù quý III có điều chỉnh giảm nhẹ do các ưu đãi lớn được triển khai tại những dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đã tăng trưởng.

Trong 9 tháng, thị trường TP.HCM cho thấy sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố nhưng chiếm đến hơn 60% tại các tỉnh lân cận. Đặc biệt Bình Dương có tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực. Việc sáp nhập hành chính cùng quy hoạch đô thị mới với kế hoạch hạ tầng tham vọng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút của các thị trường vệ tinh

Về triển vọng, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Áp lực khả năng chi trả khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với mức giá dễ tiếp cận hơn. Đến năm 2028, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 60.000 căn từ 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills TP.HCM cho rằng, tâm lý thị trường đang cải thiện, nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại, tỷ lệ hấp thụ tăng lên. Tuy nhiên, giá căn hộ ngày càng xa tầm với người mua.

Tương tự, báo cáo quý 3 của CBRE cũng chỉ ra, tất cả nguồn cung đều đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán hoặc dự án tái khởi động sau khoảng thời gian dài tạm dừng. Chỉ riêng trong quý 3 nguồn cung mới đã bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm 2025, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu đông TP.HCM (cũ).

Tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn bán được trong quý 3 tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết: "Dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý 3, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp".