Góp ý dự thảo Luật Đất đai: Chưa thống nhất công nhận chủ đầu tư

HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường tập trung mọi nỗ lực, chủ động phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, địa phương sớm hoàn thành Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Chính phủ để kịp trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 vào cuối năm 2022, theo định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra mục tiêu cụ thể "Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất…".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai cần đồng bộ, thống nhất với các pháp luật liên quan

Chia sẻ riêng với PV, HoREA lấy dẫn chứng Luật Đất đai và các luật liên quan hiện chưa thống nhất về nội dung được phép công nhận chủ đầu tư dự án.

Cụ thể, tại Luật nhà ở 2014 quy định "Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này" và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 chỉ quy định trường hợp nhà đầu tư "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại"; Điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư "Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở"; Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật quy định trường hợp nhà đầu tư "Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp (…) a) Có quyền sử dụng đất ở; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và đất khác không phải là đất ở…".

Như vậy, doanh nghiệp phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 cho phép "tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án" bao gồm các loại đất, trong đó có "đất ở", hoặc "đất ở và các loại đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở".

Một điểm không đồng nhất khác là điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp "sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Tuy nhiên, quy định trên chưa thống nhất với Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định "Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm (…) nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ…" (Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định "bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất").

Bên cạnh đó, quy định về sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cũng chưa được thống nhất.

Quy định về sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cũng chưa được thống nhất.

Bởi Khoản 2 Điều 117 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định "Giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất" và khoản 3 Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 quy định "Việc khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng được áp dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật về đất đai".

Trong khi đó, điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp "Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng", hoặc điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp "Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước".

Theo HoREA, để "đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất" giữa "Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan" thì rất cần thiết phải bổ sung "điều hoặc khoản" có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai, như các Luật khác khi quy định về quản lý và sử dụng đất thì không cần quy định chi tiết, mà yêu cầu phải dẫn chiếu "theo quy định của pháp luật về đất đai".

HoREA đề nghị bổ sung quy định có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai, trong đó các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan đến quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Quản lý đô thị 2009 (thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị theo Đề án của Bộ Xây dựng).