Hàng ngàn dự án bất động sản chờ 'hồi sinh'

Bảo vệ quyền lợi khách hàng

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) nhận xét: Nghị quyết 29 đã tạo ra một hành lang pháp lý đủ mạnh để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng ngàn dự án. Đơn cử, điều 11 Nghị quyết 29 quy định cơ chế xử lý cho các dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" để xây dựng bất động sản du lịch gồm biệt thự biển, resort villa, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, officetel…

Theo đó, các dự án căn hộ condotel, officetel sẽ được rà soát lại quy hoạch, nghĩa vụ tài chính để cấp sổ hồng. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất để xây dựng nhà ở thì sẽ được tháo gỡ theo hướng tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phải bảo đảm năng lực tiếp tục triển khai dự án. Sau đó, Nhà nước điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nếu dự án không phù hợp với quy hoạch để xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Hay điều 13 về xử lý đối với dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chính quyền địa phương vẫn tổ chức thu hồi đất. Nếu chủ đầu tư đã bỏ kinh phí để thực hiện thu hồi toàn bộ diện tích đất của dự án sẽ tiếp tục thực hiện khi đáp ứng các điều kiện. Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai. Trường hợp dự án không bảo đảm các điều kiện quy định, Nhà nước chấm dứt thực hiện dự án và hoàn trả kinh phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra.

Tương tự, điều 14 về xử lý các dự án có vi phạm về mục đích sử dụng đất, Nghị quyết cho phép nhà đầu tư không phải tháo dỡ đối với phần công trình phù hợp quy hoạch, không buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất (nhưng vẫn bị xử phạt hành chính, phải nộp lại số lợi nhuận bất hợp pháp).

Trong khi đó, điều 15 đưa ra phương án xử lý đối với dự án đầu tư xây dựng lưới điện đang triển khai thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục này thì không phải thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời quyết định phê duyệt dự án đầu tư là căn cứ để thực hiện các thủ tục về đất đai, xây dựng và các thủ tục có liên quan theo quy định của pháp luật.

"Tôi đánh giá cao các giải pháp tháo gỡ cụ thể tại điều 12, 13, 14, chúng có thể giúp tháo gỡ cho nhiều dự án để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và đặc biệt các khách hàng là bên thứ ba ngay tình chịu thiệt hại từ việc dự án bị ách tắc, đình trệ kéo dài trong những năm vừa qua", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nói.

"Giải phóng" hơn 2,5 triệu tỉ đồng

Thông tin từ Bộ NN-MT , tính đến ngày 30.3.2025, cả nước ghi nhận có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc tương ứng với 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư là 3.352.946,9 tỉ đồng. Tuy nhiên các bộ, cơ quan Trung ương và địa phương đã giải quyết theo thẩm quyền 1.151 dự án, với tổng quy mô 52.790,4 ha đất và tổng mức đầu tư 804.953,6 tỉ đồng. Trong đó 129 dự án đã được Chính phủ ban hành các nghị quyết tháo gỡ. Hiện còn 3.338 dự án, đất đai còn tồn đọng chưa được tháo gỡ vướng mắc, khó khăn với diện tích với 145.638 ha, tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỉ đồng. Trong đó 1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương và 1.524 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết để tháo gỡ cho 3.338 dự án, đất đai còn tồn đọng, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 29 quy định các cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 1.5.2026 và có thể kéo dài đến ngày 1.5.2031. Hiện nay, Bộ Tư pháp đã tổ chức thẩm định dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện với tinh thần quyết liệt, khẩn trương, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật để sớm đưa chính sách, pháp luật vào cuộc sống.

"Cộng đồng doanh nghiệp cũng như người dân rất kỳ vọng Nghị quyết số 29 của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ sẽ phát huy được tác dụng, sớm tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho khoảng 1.524 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội và cùng với 1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương. Điều này sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, nguồn lực dự án với hàng triệu tỉ đồng bị "đắp chiếu", lãng phí trong những năm qua. Đồng thời tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm doanh nghiệp trên cả nước và bảo đảm hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, người dân tại các dự án", ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng.

Cũng theo người đứng đầu Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Nghị quyết 29 thể hiện sự khoan hồng, nhân văn khi tập trung tháo gỡ cho các dự án đang bị thanh tra, kiểm tra, điều tra và có bản án tồn đọng thời gian dài vừa qua có cơ hội tiếp tục được hoàn thành, đưa đất vào khai thác. Nghị quyết cũng có cơ chế không truy cứu trách nhiệm hình sự, tạm hoãn truy cứu trách nhiệm hình sự, miễn trách nhiệm hình sự đồng thời tạm đình chỉ, đình chỉ điều tra vụ án, bị can, bị cáo và hoãn phiên tòa. Hoãn chấp hành hình phạt, miễn, giảm hình phạt và xóa án tích đối với trường hợp đã có bản án nếu đáp ứng được một số điều kiện, trong đó có việc khắc phục hậu quả...

"Đây là một sự nỗ lực rất lớn từ Trung ương đến địa phương. Nếu khơi thông được nguồn lực này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số trong năm 2026 và các năm tiếp theo", ông Lê Hoàng Châu nói.

Theo các chuyên gia, không chỉ giải quyết quá khứ, nghị quyết hướng tới mục tiêu tạo động lực cho hiện tại và tương lai. Việc tổ chức thực hiện nghị quyết sẽ góp phần hình thành cơ chế bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ dám làm vì lợi ích chung mà không tham nhũng, tiêu cực.