Hết thời ăn bằng lần, phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao “ngấm đòn”

Trong nửa năm trở lại đây, thị trường bất động chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản trầm trọng, nguyên nhân là do các chính sách siết chặt tiền tệ. Do vậy, dòng tiền của giới đầu cơ cũng có động thái dè chừng khi thị trường khó nắm bắt hơn trước.

Hiện nay, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như căn hộ chung cư đang có xu hướng tăng lên khi lực cầu vẫn cao. Song, các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao như đất nền và liền kề, biệt thự ven đô chật vật vì thanh khoản. Thậm chí, để thoát hàng được nhiều người phải chấp nhận giảm giá tiền tỷ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng đã có dấu hiệu chững lại.

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, đất nền vùng ven Hà Nội đang có sự sụt giảm về mức độ quan tâm như Hoài Đức, Quốc Oai giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%; hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm với mức độ quan tâm giảm 21-28%; còn phía nam có Thanh Trì giảm 24%.

Tình trạng thanh khoản sụt giảm cũng diễn ra tương tự ở phân khúc nhà biệt thự, liền kề. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý III, đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự), lượng giao dịch rất thấp, thậm chí, gần như không có giao dịch do giá bán cao. Các dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hà Đông, Hoàng Mai có giá khoảng 200 triệu đồng/m2; tại huyện Mê Linh giá bán tại một số dự án cũng bị đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2…

Thực tế, sau thời gian “gồng lãi”, nhiều nhà đầu tư “đuối sức” đã phải chấp nhận giảm giá để nhằm giải phóng áp lực. Theo anh Vũ Thanh Tùng, Giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, nhiều khu đô thị liền kề, biệt thự dù bỏ hoang nhiều năm, không có người ở nhưng giá đã tăng 2 - 3 lần trong mấy năm qua. Tuy nhiên, gần đây, phân khúc đất nền và nhà liền kề, biệt thự thanh khoản sụt giảm. Bởi, các phân khúc này chưa phục vụ được nhu cầu thực.

"Thực chất, hiện nay thị trường bất động sản chững nhưng chủ yếu ở các phân khúc có tính đầu cơ cao, cụ thể là đất nền tỉnh và liền kề, biệt thự tại những khu đô thị chưa có nhiều cư dân. Hơn nữa, liền kề, biệt thự không phục vụ được nhu cầu ở thực, bởi mức giá hàng chục tỷ đồng rất ít người có khả năng mua để ở. Còn nói về đầu tư, đa phần cũng là đi vay ngân hàng hoặc đầu tư chung, giá trị lớn như vậy không phải nhà đầu tư nào cũng xuống tiền một lúc hết", anh Tùng chia sẻ.

Theo anh Tùng, điểm khó nhất của các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao hiện nay là dù đã chấp nhận giảm giá đến tiền tỷ nhưng vẫn không có người mua.

“Năm ngoái, những phân khúc này tăng giá rất mạnh, thậm chí có phần ảo so với giá trị thật. Đến nay, thị trường đã sang giai đoạn điều chỉnh, những phân khúc có tính đầu cơ cao đang ngấm đòn và sẽ dần được đưa về giá trị thực”, anh Tùng nói.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property), lãi suất tăng cao, tín dụng vào bất động sản bị siết, trong khi đây là sản phẩm có giá trị lớn đa phần cần dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do vậy, khi dòng tiền bị thu hẹp lại, ngay lập tức thanh khoản sẽ giảm, giá và nguồn cung mới tung ra thị trường cũng giảm.

“Đáng chú ý, một hiện tượng tréo ngoe sẽ xảy ra cho thị trường sắp tới là sản phẩm không có, giao dịch chững lại nhưng giá rất cao. Đặc biệt ở phân khúc đất nền, trong trung hạn sẽ là kênh khó khăn, nhất là những đất nền có hơi hướng sinh thái du lịch ở những vùng xa trung tâm”, ông Toản nói.

Đơn cử như Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu… nếu khai thác bất động sản du lịch cũng sẽ khó khăn. Việc đầu tư vào những khu vực đó cần chủ đầu tư có nội lực mạnh và quản trị tốt. Nhưng trong thời gian ngắn tới, tình hình thị trường trái phiếu của nhiều doanh nghiệp đến hạn cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Toản cho rằng, ở những vùng lõi trung tâm, đô thị lớn, bất động sản vẫn sẽ tăng giá. Do đó, một biện pháp chống lạm phát của người có tiền là mua bất động sản ở vị trí trung tâm, có tính thanh khoản cao, khai thác được và không giảm giá.

Đối với bất động sản xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, bất động sản không khai thác được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản dạng này, khi lãi suất tăng cao, bất động sản không được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi hoặc tiềm năng tăng giá bất động sản thấp hơn so với lãi suất vay sẽ buộc phải cắt lỗ.

“Giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa nhiều nhưng trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ khi nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực”, ông Toản dự báo.