Không nên vay quá 50% giá trị nhà, vì sao?

Bài học 2011 - 2013

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất huy động ở nhiều ngân hàng đang âm thầm tăng tại các kỳ hạn ngắn. Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ nhưng áp lực từ lạm phát và chính sách điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp dần thu hẹp.

VARS cho rằng, với một thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng như bất động sản , biến động lãi suất có thể tác động tức thì. Khi chi phí vay vốn tăng, nhóm khách hàng mua nhà bằng vốn vay sẽ phải cân nhắc kỹ kế hoạch tài chính. Nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn khi lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn.

“Không chỉ người mua nhà chịu ảnh hưởng, doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải đối mặt với chi phí tài chính phình to trong khi sức cầu sụt giảm. Dòng tiền quay vòng chậm, nguồn cung mới bị thu hẹp, khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái trầm lắng”, báo cáo của VARS nêu.

Bài học từ giai đoạn 2011 - 2013 vẫn còn nguyên giá trị khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18 - 20%/năm khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30 - 40%. Theo VARS, nguyên nhân chủ yếu là việc doanh nghiệp sử dụng vốn vay ngắn hạn cho dự án có chu kỳ đầu tư dài, dẫn đến rủi ro mất thanh khoản khi chi phí vốn tăng đột ngột.

Áp lực lãi suất không chỉ đè lên doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà vay vốn. Trong vài năm gần đây, nhiều chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng tung ra gói vay ưu đãi, lãi suất chỉ 5 - 6%/năm, thậm chí miễn lãi và ân hạn gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, người vay sẽ chịu lãi suất thả nổi, có thể tăng gấp đôi khiến khoản tiền phải trả hàng tháng tăng mạnh. Không ít người rơi vào cảnh “chưa trả gốc đã lo lãi”.

Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc lại vướng “gọng kìm” giữa lãi vay tăng và doanh số sụt giảm. Nhiều đơn vị phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng kéo dài thời hạn thanh toán với ngân hàng và nhà thầu. Kênh trái phiếu doanh nghiệp - vốn từng là nguồn huy động quan trọng vẫn chưa hồi phục khiến áp lực đáo hạn càng lớn.

Đặc biệt, phần lớn dự án trên thị trường hiện nay là sản phẩm hình thành trong tương lai, phụ thuộc vào dòng tiền ứng trước từ khách hàng. Khi thanh khoản giảm, dòng vốn này bị đứt gãy, buộc nhiều dự án phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư và niềm tin của người mua.

“Mặt bằng lãi suất cao còn ảnh hưởng đến chi phí đầu tư công và xây dựng hạ tầng. Giá nguyên vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng tăng làm chậm tiến độ các dự án trọng điểm, qua đó gián tiếp tác động đến kỳ vọng tăng giá tại những khu vực từng được dự báo hưởng lợi từ hạ tầng”, đại diện VARS nói.

Coi chừng lãi suất thả nổi

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dù chịu sức ép ngắn hạn, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở thực lớn. VARS cho rằng, giai đoạn hiện nay vẫn là thời điểm hợp lý cho người mua ở thực tận dụng lãi suất còn thấp để lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị người dân chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay. Đồng thời, cần chọn dự án do chủ đầu tư uy tín triển khai, có năng lực tài chính và pháp lý rõ ràng, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Với doanh nghiệp, bài toán quan trọng là cơ cấu lại danh mục đầu tư, tối ưu dòng tiền và giảm phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn. Thị trường có thể chậm lại nhưng đây cũng là giai đoạn sàng lọc tự nhiên, buộc các chủ đầu tư yếu kém phải rút lui, tạo cơ hội cho những doanh nghiệp có nền tảng vững vàng củng cố vị thế.

Khảo sát của VARS chỉ ra, lãi suất của nhiều ngân hàng cho vay mua nhà đang duy trì ở mức khá thấp nhưng chỉ duy trì tối đa 36 tháng, sau đó thả nổi. Trong đó, Agribank đang cho vay lãi suất cố định 6,5% trong 2 năm đầu, thả nổi trong các năm tiếp theo.

BIDV cho vay từ 5 - 5,5%/năm trong 6 - 12 tháng đầu. Vietcombank cho vay 5,5 - 5,7%/năm, duy trì 6 - 36 tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường. Hạn mức cho vay mua nhà của 3 ngân hàng thương mại nhà nước này là 100% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Tương tự, VietinBank cho vay 70 - 100% giá trị hợp đồng, lãi vay trung và dài hạn từ 5,6%/năm. ABBannk cho vay 100% giá trị hợp đồng, lãi vay 9,65%/năm. BacABank cho vay 100% nhu cầu vốn, lãi suất từ 6,6%/năm.

“Các gói vay mua nhà của hầu hết các ngân hàng có thời hạn cho vay tối đa lên tới 35 năm nhưng lãi suất thấp chỉ duy trì tối đa trong 3 năm khiến VARS lo ngại người mua nhà sẽ chịu sức ép trả lãi lớn khi lãi suất đảo chiều, tăng mạnh trong thời gian tới”, báo cáo VARS nêu.