Kiểm soát giá nhà đất, cách nào?

Sở Xây dựng TP HCM vừa ban hành văn bản yêu cầu các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) nghiêm túc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin dự án, giao dịch và quyền sở hữu. Theo tinh thần Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 94, 96/2024/NĐ-CP, các DN phải công khai thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh, báo cáo tình hình giao dịch bằng văn bản và file điện tử, đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của dữ liệu.

Cấm lách luật, ủy quyền cho môi giới

Đáng chú ý, văn bản nghiêm cấm các chủ đầu tư ủy quyền cho các tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở hoặc quyền sử dụng đất trong các dự án. Chủ đầu tư chỉ được phép bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có văn bản thông báo với cơ quan quản lý nhà nước về việc đủ điều kiện giao dịch.

Trước khi Sở Xây dựng ban hành văn bản này, nhiều dự án tại TP HCM đã mở bán theo hình thức ủy quyền. Nhiều sàn môi giới F2, F3 nhận tiền đặt cọc của khách, trong khi dự án chưa được cấp phép xây dựng, chưa đủ điều kiện pháp lý. Không ít khách hàng từ các tỉnh phía Bắc đã bay vào TP HCM để "đặt cọc thiện chí" nhưng thực tế chưa hề ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Tại một buổi mở bán dự án mới đây, bà Loan (ngụ phường Tân Hưng, TP HCM), cho biết bà đã "đặt cọc thiện chí" 50 triệu đồng qua sàn, sau đó nộp tiếp 10% giá trị căn hộ nhưng cũng chỉ thông qua công ty môi giới chứ không được làm việc với chủ đầu tư. "Tôi cứ nghĩ đó là quy trình bình thường, ai ngờ về sau hỏi lại mới biết chưa đủ điều kiện mở bán" - bà chia sẻ.

Một giám đốc DN BĐS tại TP HCM thừa nhận lâu nay nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách "lách luật" bằng cách ủy quyền cho các sàn môi giới nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc từ khách hàng. Việc "đi tắt đón đầu" bằng marketing và truyền thông khiến khách hàng chỉ biết đến sàn giao dịch mà không tiếp xúc trực tiếp với chủ đầu tư.

Theo chuyên gia kinh tế - TS Trần Nguyên Đán, thực trạng chủ đầu tư "lách luật" thông qua các sàn môi giới để huy động vốn đã tồn tại từ lâu. "Không ít dự án huy động đến 90%-95% giá trị căn hộ trước khi ký hợp đồng mua bán. Cơ quan quản lý thấy rõ nhưng không xử lý, khiến thị trường biến tướng, tạo cầu ảo và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) cho người mua" - ông Đán phân tích.

Theo ông, cách làm này không chỉ khiến giá BĐS bị thổi phồng mà còn đẩy rủi ro về phía người mua. Vì nếu có sự cố, họ chỉ được trả lại tiền cọc hoặc lãi suất ngân hàng, còn chủ đầu tư vẫn chiếm dụng vốn. "Những bài học đắt giá từ một số vụ việc lớn trên thị trường vừa qua vẫn còn nguyên giá trị cảnh báo" - ông nhấn mạnh.

Cùng lúc đó, dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát giá BĐS của Chính phủ cũng thu hút sự chú ý của dư luận. Tại dự thảo này, cơ quan quản lý đề xuất các giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn giao dịch do Nhà nước quản lý, đồng thời siết tín dụng đối với người vay mua căn thứ 2, thứ 3. Ngoài ra, dự thảo còn khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, mở rộng nguồn cung căn hộ tầm trung để đáp ứng nhu cầu ở thật.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng tư vấn của DKRA Consulting, cho biết theo khảo sát của DKRA Group, có tới 70% lượng khách hàng mua dự án mới trong thời gian qua là để đầu tư, trong đó 50%-60% đã sở hữu căn thứ 2 và hơn 20% có từ căn thứ 3 trở lên. Tuy nhiên, việc siết tín dụng nhằm giúp giảm cầu đầu cơ, hạ nhiệt giá và kéo thị trường về giá trị thực hay không, cũng cần cân nhắc.

Ông cũng nhận định nếu chính sách này được áp dụng, tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS sẽ tăng chậm lại, thanh khoản thị trường có thể giảm khoảng 30%. "Giới đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ, trong khi người có nhu cầu thật sẽ có cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp hơn" - ông Thắng nhận định.

Thực hiện giải pháp đồng bộ, lâu dài

Ông Võ Hồng Thắng ủng hộ chính sách đánh thuế BĐS để hạn chế đầu cơ, song ông mong rằng Chính phủ và các bộ, ngành nên có kế hoạch thực hiện từng bước, có lộ trình, tính toán kỹ, tránh áp dụng đột ngột. "Nếu siết quá nhanh, thị trường có thể phản ứng mạnh, ảnh hưởng đến thanh khoản và cả tăng trưởng chung của nền kinh tế, vì BĐS là ngành có sức lan tỏa lớn đến các lĩnh vực khác" - ông Thắng nhận định.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, thuế giao dịch BĐS là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ.

Ông đề xuất áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ tài sản: nếu sở hữu dưới 12 tháng sẽ chịu thuế 20% trên giá bán, từ 12 đến 36 tháng là 10%, 36 đến 60 tháng là 5% và trên 60 tháng giữ nguyên mức 2% như hiện nay. "Mức thuế này nên áp dụng cả với các trường hợp ủy quyền mua bán để tránh lách luật" - ông Thuận nói.

Ông cho rằng cách đánh thuế này đơn giản, dễ áp dụng hơn nhiều so với việc bắt buộc giao dịch qua sàn công trực tuyến, vốn chưa phù hợp trong bối cảnh hiện nay. "Thuế theo thời gian sở hữu giúp hạn chế lướt sóng nhưng không làm méo mó thị trường. Ai đầu tư ngắn hạn phải chịu thuế cao, còn người nắm giữ lâu dài sẽ được ưu đãi, đó là sự công bằng hợp lý" - ông Thuận nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Thuận cũng đề xuất xây dựng bảng giá đất có xu hướng giảm dần theo thời gian, coi đất là tư liệu sản xuất chứ không phải hàng hóa để đầu cơ. Khi giá đất được kiểm soát hợp lý, kết hợp với thuế giao dịch linh hoạt, thị trường sẽ quay về giá trị thật, tạo cơ hội cho người dân có thể mua được nhà ở, đồng thời góp phần ổn định an sinh xã hội.

Theo TS Trần Nguyên Đán, việc xử lý tình trạng đầu cơ phải được thực hiện đồng bộ và lâu dài, không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Ông cho rằng ngoài việc đánh thuế, cần kết hợp thêm các công cụ tín dụng và hành chính. "Phải lập bảng điểm tín dụng cho người vay, yêu cầu các ngân hàng cùng tham gia kiểm soát. Người vay mua căn nhà thứ 2 nên chịu lãi suất cao hơn, tỉ lệ vay thấp hơn, ví dụ chỉ 50% với căn thứ 2 và 30% với căn thứ 3" - ông đề xuất.

TS Đán cũng nhấn mạnh nếu khách hàng nhờ người thân đứng tên để né thuế thì người đứng tên đó cũng phải chịu hệ quả như bị hạn chế vay hoặc áp thuế trong lần mua tiếp theo. "Cần sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý, ngân hàng và hệ thống thuế để bảo đảm công bằng, tránh lách luật" - ông nói thêm.

Theo ông, đây là bài toán cần lộ trình 5-10 năm, có sự phối hợp giữa các bộ, ngành và chính quyền địa phương để thị trường ổn định. "Giá BĐS chỉ có thể giảm và bình ổn khi chúng ta đồng bộ hóa từ chính sách thuế, tín dụng đến pháp lý dự án. Khi người có nhu cầu thật dễ tiếp cận nhà ở, đầu cơ tự khắc sẽ giảm" - ông Đán nhận định.