Kiến nghị thu 20%, hoàn tiền sử dụng đất đã nộp

Rút hồ sơ vì tiền sử dụng đất quá cao

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vướng mắc lớn nhất hiện nay liên quan đến tiền sử dụng đất bắt nguồn từ quy định tại khoản 1 điều 159 luật Đất đai 2024 và khoản 1 điều 8 Nghị định 103/2024.

Quy định mới hiện nay buộc hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức.

Trong khi các địa phương hiện đang ban hành bảng giá đất quá cao vì tích hợp luôn hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào trong bảng giá đất . Điển hình tại TP.HCM, bảng giá đất tăng từ 3 đến hơn 38 lần so với trước đó.

Điều này đã đẩy tổng số tiền người dân phải nộp lên mức quá cao, vượt xa khả năng tài chính của đại bộ phận người dân. Điển hình như một thửa đất 208 m² tại huyện Hóc Môn (cũ) khi chuyển mục đích lên đất ở phải nộp 1,7 tỉ đồng hay một thửa 400 m² tại quận 7 (cũ) phải nộp tới 14 tỉ đồng hoặc như trường hợp thửa đất 400 m² tại TP. Vinh (cũ) phải nộp 4,5 tỉ đồng tiền sử dụng đất ... Do vượt quá khả năng tài chính nên nhiều người dân xin rút lại hồ sơ xin cấp sổ hồng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Mặc dù khoản 5 điều 45 luật Đất đai và điểm c khoản 11 điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định chính sách cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất và không giới hạn thời gian ghi nợ so với luật Đất đai 2013 trước đây chỉ cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm.

Nhưng việc ghi nợ tiền sử dụng đất lại dẫn đến hệ quả là người sử dụng đất bị hạn chế các quyền rất quan trọng như: không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Có nghĩa là tuy đã có sổ hồng nhưng hộ gia đình, cá nhân lại không sử dụng được sổ hồng để giao dịch, vay vốn làm ăn.

Bên cạnh đó, việc người dân xin rút lại hồ sơ xin cấp sổ hồng có thể tác động làm giảm phần nào hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa dễ dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm, thị trường ngầm do người dân chưa có sổ hồng vẫn có thể chuyển nhượng bằng giấy tay, vừa khó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của hộ gia đình, cá nhân.

Cần nghị quyết riêng, cấp bách

Để giải quyết dứt điểm bất cập trên, ông Lê Hoàng Châu đề xuất lựa chọn phương án Chính phủ sẽ ban hành một nghị quyết riêng. Việc này hoàn toàn phù hợp với luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, cho phép Chính phủ ra Nghị quyết để giải quyết các vấn đề cấp bách, quan trọng phát sinh từ thực tiễn. Đây được xem là giải pháp linh hoạt và kịp thời để xử lý bài toán chi phí lên đất ở trong khi chờ sửa đổi luật Đất đai 2024.

Nghị quyết riêng này của Chính phủ nếu ban hành cần quy định rõ một tỷ lệ thu thống nhất trên toàn quốc, thay vì giao cho các địa phương tự quyết. Việc giao cho mỗi tỉnh thành tự quy định có thể dẫn đến tình trạng không đồng nhất, chênh lệch lớn, gây ra sự so bì giữa các địa phương và có thể không thu đúng, thu đủ cho ngân sách.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Mức thu bằng 20% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 30% đối với diện tích vượt hạn mức. Mức này hợp lý hơn đề xuất 30 - 50% trước đó của Bộ Tài chính, vốn vẫn bị coi là cao so với thực tế bảng giá đất mới", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị và nói thêm rằng, nghị quyết chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, cần phải sửa đổi tận gốc rễ vấn đề bằng cách bổ sung quy định về chính sách giá đất ưu đãi cho diện tích trong hạn mức vào điều 159 luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, cần có một quy định chuyển tiếp trong chính sách mới, cho phép UBND cấp tỉnh hoàn trả khoản tiền chênh lệch mà các hộ gia đình, cá nhân đã nộp theo quy định 100% trước đây nhằm tạo sự công bằng và đồng thuận xã hội khi tính toán lại chi phí lên thổ cư.