Kỷ nguyên của các 'siêu đô thị'

Xu hướng tất yếu

Thời gian qua, dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản (BĐS). Đại đô thị du lịch lấn biển có quy mô 2.870 ha, do Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ (thuộc Vingroup) làm chủ đầu tư, kỳ vọng kiến tạo một "thành phố trên biển" mang tầm vóc quốc tế. Không chỉ Vingroup, rất nhiều tập đoàn lớn cũng đang rục rịch xây dựng các đại đô thị lớn từ hàng trăm tới hàng ngàn héc ta với đầy đủ mọi tiện ích, trải dài dọc theo các thành phố từ Bắc vào Nam.

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nhận định: Sự phát triển của các dự án BĐS quy mô siêu đô thị hiện nay là một xu hướng tất yếu; lý do là nguồn cung BĐS vẫn đang "khan", trong khi quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng "hiếm". Sau một thời gian đô thị hóa nhanh, các khu đất còn lại có diện tích nhỏ lẻ, không đủ điều kiện để phát triển đô thị quy mô lớn. Vì vậy, xu hướng tất yếu là các nhà đầu tư phải dịch chuyển ra ngoài rìa hoặc xa hơn nữa so với trung tâm các đô thị lớn.

ẢNH: M.H

Khi phát triển ở khu vực ngoại đô hoặc vùng ven, các dự án buộc phải được quy hoạch tổng thể, đồng bộ cả về hạ tầng cứng (đường sá, điện, nước, viễn thông, bãi đỗ xe, trạm sạc xe điện…) lẫn hạ tầng mềm (giáo dục, y tế, dịch vụ, văn hóa…). Thậm chí, nhiều khu còn được đầu tư các tuyến xe buýt điện hoặc đường sắt nội đô để kết nối thuận tiện với trung tâm. Chính vì vậy, các dự án mới có xu hướng ngày càng mở rộng về quy mô, không còn là vài chục héc ta, mà có thể lên tới 500 ha, 1.000 ha, thậm chí 10.000 ha, tạo nên những "thành phố trong thành phố".

"Trong nội đô, giá đất quá cao khiến việc triển khai các dự án quy mô lớn gần như bất khả thi. Chỉ khi ra ngoài khu vực trung tâm, doanh nghiệp mới có thể tiếp cận được quỹ đất rộng với giá hợp lý, đủ khả năng quy hoạch một khu đô thị hoàn chỉnh, tích hợp đầy đủ các chức năng như sinh sống, làm việc, học tập và nghỉ dưỡng. Điều này lý giải vì sao các siêu đô thị mới thường xuất hiện ở vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…", ông Nghĩa phân tích.

Cũng theo ông Lê Xuân Nghĩa, các đô thị BĐS hiện không còn chỉ dừng lại ở một tổ hợp được quy hoạch bài bản mà công nghệ phát triển đô thị hiện đã tiến bộ nhanh chóng. Nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Ecopark, Sun Group... triển khai dự án với yêu cầu cao về thiết kế tổng thể, môi trường, kiến trúc và hệ thống hạ tầng. Trên nền tảng đó, các nhà phát triển tiếp tục đầu tư vào mô hình đô thị thông minh, đảm bảo yếu tố an toàn, tiết kiệm năng lượng, không gian xanh và thuận tiện cho sinh hoạt, giáo dục, y tế, mua sắm của cư dân. Nhờ đó, các siêu đô thị quy mô lớn tạo nên một cấu trúc sống hoàn chỉnh: Giao thông nội khu - liên vùng, môi trường trong lành, tiện ích đa lớp. Đây chính là phiên bản đô thị mà người dân kỳ vọng cho tương lai, đáp ứng cả nhu cầu ở, làm việc lẫn vui chơi giải trí và đầu tư kinh doanh.

"Xu hướng phát triển các "đại đô thị" là tín hiệu tích cực, góp phần giảm áp lực dân số, việc làm, nhà ở và ùn tắc giao thông tại các đô thị trung tâm. Khi đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được triển khai, với 23 nhà ga, dự kiến sẽ hình thành thêm khoảng 15 - 20 đô thị quy mô lớn trải dọc cả nước", TS Lê Xuân Nghĩa dự báo.

Mở tương lai cho phát triển đô thị ở VN

Thực tế, VN từ lâu đã hướng tới cấu trúc đô thị đa trung tâm, giảm áp lực lên lõi trung tâm cũ. Các siêu đô thị ở vành đai, vệ tinh được khuyến khích nhằm giúp phân bổ dân cư hợp lý, giảm tắc nghẽn, đồng thời tạo ra các cực tăng trưởng mới.

Ảnh: VG

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận không phải cứ siêu đô thị hình thành là sẽ hút được người dân về sinh sống. Mấu chốt quan trọng nhất của các siêu đô thị là khả năng tìm việc làm cho người dân. Có rất nhiều khu đô thị hiện đại được xây dựng nhưng không tụ được người ở là vì hằng ngày người dân vẫn phải di chuyển quãng đường xa vào trung tâm để làm việc. Trong khi hệ thống hạ tầng giao thông không đáp ứng được nên họ vẫn phải chấp nhận bám trụ lại ở thành phố lớn. Kết quả là vùng nội đô vẫn khan hiếm nhà ở, trong khi chiến lược di dân về ngoại thành thất bại.

Dẫn kinh nghiệm các nước, ông Đặng Hùng Võ nêu ví dụ: Tại Đức, có khoảng 10 siêu đô thị được quy hoạch bài bản, hoàn thiện từ hạ tầng nhà ở đến giao thông, đầy đủ về mặt dịch vụ cao cấp và du lịch… Quan điểm của họ là phát triển mạng lưới đô thị nhỏ dày đặc bao phủ các thành phố lớn, tạo sức bật cho nền kinh tế. Ở những đô thị nhỏ đó, người dân không chỉ sống mà còn có thể kiếm được việc làm đa dạng ngành nghề. Đây là cách tiếp cận đô thị hóa rất tốt.

Tại VN, nếu hoàn thành quá trình công nghiệp hóa thì tỷ lệ cư dân sống tại các đô thị phải chiếm ít nhất 75%. Đây là cơ hội để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Song không thể tiếp tục phát triển theo kiểu manh mún, tràn lan như trước, mà phải hình thành các đô thị bài bản - nơi định cư tạo ra công ăn việc làm. Bắt kịp xu hướng thế giới, các khu đô thị này đòi hỏi có dịch vụ công cộng rất lớn, đáp ứng các tiêu chí xanh, phát triển bền vững và gắn liền với giai đoạn công nghệ, trí tuệ nhân tạo đang bật lên mạnh mẽ.

"Siêu đô thị ở Cần Giờ có thể được coi là hình mẫu nếu chiếu theo các tiêu chuẩn trên. Cần Giờ có những lợi thế rất mạnh, nếu làm được đúng như dự định của chủ đầu tư thì chúng ta sẽ có một thành phố biển "ăn đứt" Singapore về mọi mặt, từ du lịch tới giao thương, logistics trên tuyến hàng hải Thái Bình Dương - Ấn Độ Dương. Thậm chí, trên thế giới cũng sẽ không có thành phố biển nào độc đáo được như vậy. Quan trọng nhất, ngay tại Cần Giờ, người dân có rất nhiều cơ hội kiếm việc làm. Hệ thống metro kết nối tới TP.HCM hay cầu vượt biển nối sang Vũng Tàu cũng sẽ đảm bảo việc di chuyển thuận lợi tới vùng lõi trung tâm đô thị lớn. Đây sẽ là điển hình cho việc quy hoạch giãn dân một cách tự nhiên. Nơi nào đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân, họ sẽ tự đến. Tương lai, trên thế giới cũng hướng tới hình thành các đại đô thị kiểu mẫu như vậy", GS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.