Lộ diện những lực đẩy khiến giá bất động sản tăng mạnh

Những yếu tố thúc đẩy bất động sản

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút mạnh dòng tiền.

Cụ thể, trong quý I bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD (tính chung cả năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3). Đồng thời, giá trị M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản của quý I/2022 cao nhất 5 năm (theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield).

Lý giải về những diễn biến tương đối tích cực trong việc thu hút dòng tiền của thị trường bất động sản trong quý I/2022, Báo cáo của VARS nhận định đó là sự hội tụ của bốn yếu tố gồm: hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh đầu tư công, triển khai gói hỗ trợ và nền kinh tế duy trì được tốc độ tăng trưởng.

Hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện, nhất là tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành phố lân cận.

Đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối, sân bay... đang tạo ra diện mạo mới cho đất nước. Trong cơ cấu giá trị bất động sản, cơ sở hạ tầng đóng vai trò đáng kể, bên cạnh giá trị nội tại của bất động sản đó.

Thứ hai, là việc đẩy mạnh đầu tư công được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Theo đó, chỉ tính riêng báo cáo của Bộ Giao thông vận tải trong quý I/2022 đã giải ngân gần 7.500 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng quan trọng trên cả nước.

Trong cả năm 2022, dự kiến sẽ giải ngân khoảng 50,3 nghìn tỷ đồng, tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt đẩy nhanh tiến độ các dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm, tăng cường kết nối vùng, liên vùng, khu vực, quốc tế, nhất là các công trình hạ tầng giao thông quan trọng như dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2017 - 2020; dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ; Cảng hàng không quốc tế Long Thành; sớm đưa vào hoạt động một số tuyến đường sắt đô thị ở Hà Nội và TP.HCM.

Thứ ba, gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng trong đó gần 114.000 tỷ đồng dành cho các dự án hạ tầng, 110.000 tỷ đồng dành cho các chính sách ưu đãi các doanh nghiệp sẽ tạo động lực tổng hợp giúp nền kinh tế sớm phục hồi, cải thiện sức mua người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo Vars động lực thứ tư, hiện nay Việt Nam được đánh giá là quốc gia duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định trong một thời gian dài, tạo nên sức cạnh tranh đáng kể của nền kinh tế. Đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có mảng bất động sản tăng trưởng đều đặn trong thời gian qua là một minh chứng rõ rệt.

Cụ thể, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay được đánh giá là năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á khi duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 15% mỗi năm.

Bên cạnh đó, bất động sản cũng được dự báo là tiếp tục duy trì triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng.

Còn nhiều yếu tố

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, tình trạng “lệch pha” cung cầu khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối.

Trong khi đó, với thực trạng hiện nay, để kéo giảm giá nhà là rất khó, nhà ở xã hội nguồn cung nhỏ giọt, hàng loạt dự án nằm “đắp chiếu” do những vướng mắc, ách tắc về thủ tục hành chính. Việc giá nhà tăng cao được cho là sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với mục tiêu là tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27 m2 sàn/người, trong đó diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 26 m2 sàn/người.

Ở một góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, việc giá nhà tăng cao cũng một phần xuất phát từ việc nhiều doanh nghiệp thu gom lượng lớn đất đai để phát triển dự án, nhưng thực chất chỉ “làm có lệ” nhằm mục đích “găm giữ” đất chờ giá tăng, trong khi các nhà phát triển thực thụ lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra những vấn đề còn tồn tại. Trong đó, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau "ôm hàng", làm giá, tạo sóng, thổi giá gây sốt ảo để ăn chênh lệch, làm nhiễu loạn thị trường.

Tại một số địa phương còn tình trạng đấu quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản như: tạo mặt bằng giá đất cao, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở lân cận so với thực tế thị trường. Điều này làm ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư và công tác thu hồi, bồi thường, triển khai thực hiện dự án của các địa phương.