Loạt khu đô thị ở Hà Nam phải nộp bổ sung gần 58 tỷ tiền đất sau thanh tra

Nộp bổ sung gần 58 tỷ đồng tiền đất

Tại Kết luận thanh tra (KLTT) việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng cơ bản tại tỉnh Hà Nam (giai đoạn 2012 - 2018), Thanh tra Chính phủ (TTCP) chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế, vi phạm. Trong đó, có việc xác định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại loạt dự án nhà ở, khu đô thị.

Theo KLTT, UBND tỉnh Hà Nam xác định tiền sử dụng đất đối với một số dự án xây dựng HTKT khu đô thị, khu nhà ở theo phương pháp thặng dư, trong đó chỉ quy đổi tổng doanh thu phát triển về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất mà không thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển.

Mặt khác khi quy đổi tổng doanh thu phát triển đã áp dụng tỷ suất chiết khẩu không đúng với mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của các Ngân hàng thương mại Nhà nước; đưa thuế VAT và tính thêm lãi vay ngân hàng (đã được tính gộp vào lợi nhuận của nhà đầu tư) vào tổng chi phí phát triển khi xác định tiền sử dụng đất, không đúng quy định tại Điều 6 Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Luật Thuế giá trị gia tăng, làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Sau khi loại bỏ khoản VAT không đúng quy định thì số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung tạm tính là gần 58 tỷ đồng, gồm: Dự án HTKT khu đô thị Đồng Văn Xanh gần 46,2 tỷ đồng; Dự án HTKT khu đô thị mới River Silk City (của phân kỳ I) hơn 8,25 tỷ đồng; Dự án HTKT khu đô thị Phú Cường hơn 3,55 tỷ đồng. Sau khi kết thúc thanh tra, Chủ đầu tư dự án HTKT khu đô thị Đồng Văn Xanh đã tạm nộp số tiền 20 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước.

TTCP xác định số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung tạm tính tại một số dự án HTKT khu đô thị trên địa bàn tỉnh Hà Nam là gần 58 tỷ đồng.

Cụ thể, đối với Dự án HTKT khu đô thị Đồng Văn Xanh, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 970 ngày 01/7/2016 xác định tiền sử dụng đất cho toàn bộ 04 đợt giao đất với tổng diện tích gần 53ha, trong đó xác định tiền sử dụng đất tại thời điểm năm 2016, là không đúng quy định về thời điểm xác định giá đất, vi phạm Luật Đất đai năm 2013.

Đối với Dự án HTKT khu đô thị mới River Silk City, tại phân kỳ II, III có hơn 9.102 m2 mặc dù đã được UBND tỉnh giao đất tại Quyết định số 2714 ngày 10/12/2019. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra chưa được xác định tiền sử dụng đất, vi phạm Luật Đất đai năm 2013. Sau khi kết thúc thanh tra, ngày 10/8/2021 UBND tỉnh mới phê duyệt tiền sử dụng đất với tổng số tiền gần 105 tỷ đồng.

Tại Dự án Cảng nhập, xuất kho trung chuyển xăng của Công ty TNHH Hải Linh, đến thời điểm thanh tra, dự án chưa được UBND tỉnh cho thuê đất và xác định tiền thuê đất. Cơ quan Thuế tỉnh căn cứ vào mục đích và diện tích thực tế sử dụng đất, tạm xác định tiền thuê đất trả hàng năm và chủ đầu tư đã thực hiện theo thông báo của cơ quan Thuế.

Dự án Tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại và căn hộ để bán, cho thuê Mường Thanh đã hoàn thành, đưa vào khai thác, kinh doanh từ tháng 6/2017 nhưng đến thời điểm thanh tra UBND tỉnh chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, chưa xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Đối với phần diện tích đất xây dựng tòa nhà hỗn hợp 4.343m2, trong quá trình thanh tra, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thuê đơn vị Tư vấn thẩm định giá đất, tạm xác định tiền sử dụng đất với số tiền hơn 69 tỷ đồng; đối với phần diện tích còn lại cơ quan thuế tạm thu tiền thuê đất trả hàng năm theo mục đích sử dụng đất. Chủ đầu tư đã nộp số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả hàng năm tạm tính nêu trên vào ngân sách Nhà nước.

Tại Dự án Khu du lịch Tam Chúc, theo báo cáo của UBND tỉnh, dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư hồi tháng 5/2015. Đến thời điểm thanh tra, UBND tỉnh chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng để xác định cơ cấu sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật đất đai năm 2013 (UBND tỉnh đã giao một phần diện tích đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án),

“Trách nhiệm thuộc UBND tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, các sở ngành, cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan và chủ đầu tư các dự án”, KLTT nêu rõ.

Cũng theo KLTT, theo báo cáo của Cục Thuế tỉnh, tính đến thời điểm 31/12/2020, còn một số chủ đầu tư nợ tiền thuê đất, tiền chậm nộp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với số tiền hơn 54,8 tỷ đồng và 51.573 USD, vi phạm khoản 7 Điều 12, khoản 3 Điều 170 Luật Đất đai 2013. Cơ quan thuế và UBND tỉnh đã có nhiều văn bản đôn đốc nhưng các chủ đầu tư vẫn không thực hiện nhưng chưa có biện pháp xử lý dứt điểm.

Giao đất không qua đấu giá

KLTT cũng chỉ rõ, Dự án Khu Trung tâm thương mại tổng hợp tại phường Liêm Chính, TP Phủ Lý được UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty TNHH Thắng Lợi - Thanh Liêm làm chủ đầu tư dự án tại Quyết định số 960 ngày 30/6/2016, và giao đất tại Quyết định số 1847 ngày 21/11/2016 với tổng diện tích hơn 6.060 m2 đã được giải phóng mặt bằng nhưng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, vi phạm quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013.

Đồng thời, chấp thuận phương án điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng dự án tại Văn bản số 2088 ngày 09/9/2016 và điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định số 1776 ngày 04/11/2016, trong đó bổ sung hạng mục nhà ở thương mại (Shophouse), là chưa phù hợp với quy hoạch chung TP Phủ Lý đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 819 ngày 13/6/2016 (diện tích đất này được quy hoạch là đất công trình công cộng, dịch vụ, thương mại, không có chức năng đất ở)…

Cũng theo TTCP, qua kiểm tra cho thấy, việc cấp Giấy CNQSD đất (sổ đỏ - PV) cho các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số dự án HTKT khu đô thị, nhà ở còn đạt tỷ lệ thấp (67%), trong đó còn có vướng mắc tại một số dự án HTKT khu đô thị, khu nhà ở, nguyên nhân là do tại các quyết định của UBND tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư dự án tuy mục tiêu dự án có nêu xây dựng Khu đô thị có hệ thống công trình đồng bộ, phù hợp với các chỉ tiêu về kỹ thuật và kiến trúc của khu đô thị mới nhưng cũng tại các quyết định này lại chỉ phê duyệt đầu tư hạ tầng kỹ thuật, không có hạng mục hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác.

Đồng thời cho phép nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật và được kinh doanh trên đất thương phẩm. Dẫn đến, các chủ đầu tư xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, căn cứ quy hoạch chi tiết 1/500 đã phân lô, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Theo báo cáo của UBND tỉnh Hà Nam thì việc chưa cấp sổ đỏ đất đối với các trường hợp này là do chủ đầu tư không thực hiện đúng mục tiêu dự án, nên không đủ điều kiện cấp; phát sinh khiếu kiện đông người như Dự án xây dựng HTKT khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp Đồng Văn II; tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu kiện như: Dự án xây dựng HTKT khu đô thị Liêm Chính, Dự án HTKT khu đô thị sinh thái và dịch vụ thương mại Lam Hạ...

“Trách nhiệm thuộc UBND tỉnh; các sở, ngành: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan và chủ đầu tư các dự án”, KLTT chỉ rõ.